2019年遼寧小產權房最新政策及轉正過戶交易買賣合同是否有效

遼寧省人大在媒體發布了一則公告，《遼寧省實施〈中華人民共和國城鄉規劃法〉辦法（草案）》（以下簡稱《辦法（草案）》，經審議后，向社會征求意見。《辦法（草案）》如果獲得人大通過實施，將意味著遼寧省首次出現地方性城鄉規劃法的相關法律。

　　15日，遼寧蔚藍房地產開發有限公司總經理王洪哲說，《辦法（草案）》不會對城市 (論壇新聞)地產開發形成影響，但對于農村宅基地的小產權房交易和拆遷補償，將形成有效的法律依據。與此同時，沈陽市中級人民法院民二庭法官韓鵬以北京著名的“畫家村案”為例，提醒城鎮居民，小產權房發生經濟糾紛后，買賣雙方都會蒙受損失。

　　小產權房拆遷不補償自建面積

　　農村集體用地的宅基地小產權房，從原則上說，城里人是無權購買的，買賣、交易僅限于具有農村戶口的農民。而在社會發展過程中，數年前曾經出現過城里人購買宅基地小產權房的現象。城鎮居民購買小產權房分兩種原因：一是自住，以休假、養老為目的；二是以期拆遷時獲得面積補償，謀求經濟利益。

　　幾年前，個別城鎮居民前往農村買房，購置后將房屋拆除重建，造起更大面積的房屋，以圖在我國城市化進程中，獲得集體土地轉變為城市用地后的補償，或者獲得更多的拆遷補償。

　　“如果《辦法（草案）》獲得省人大通過，城里人購買宅基地的小產權房，以及獲利的企圖將從法律上被禁止。”王洪哲說，“新法規定房主在改建房屋時，必須獲得鄉鎮等相關部門的規劃審批，不是自己說改就能改的。而且，即使私自改建，在拆遷時，補償金額也是參照小產權證上的面積，不會依照改建后的面積。城里人想通過購置小產權房、私自改建獲得更多拆遷補償的想法，已經基本不可能實現。”

　　城鎮居民購買小產權房不受保護

　　即使在《辦法（草案）》出臺前，城鎮居民購買小產權房也找不到任何法律依據。雖然有個別開發商通過某種方式，將小產權房銷售給城里人，但城鎮居民是不能依法辦理小產權房的房證的，只有農村戶口的農民才能辦理小產權房證，因此，城里人多半是通過借用農村親戚戶口或者其他不合理方式獲得的小產權房證。

　　“在這種情況下，城里人購買小產權房，如果是自住，尚不容易發生問題，但若是以謀利為目的，現實中很難得到法律保護和政策支持，因為其本身就可能有許多見不得光的背景。《辦法（草案）》出臺后，城鎮居民購買小產權房的行為將得到有效禁止。”王洪哲說。

　　“畫家村案”警示城鎮農村居民

　　據韓鵬法官介紹，北京第二中級人民法院判決的“畫家村案”，就是一起著名的 小產權房經濟糾紛案件。2000余名畫家搬入通州宋莊，形成“畫家村”，隨后因房價上漲，被后悔的村民起訴，要求判決購買合同無效，并賠償。

　　北京二中院終審的結果是，判決雙方簽訂的房屋買賣協議無效，城鎮居民李玉蘭騰退房屋，村民馬海濤支付李玉蘭房屋及添附部分價款，同時認定馬海濤為導致協議無效的主要責任方，對李玉蘭的利益損失進行賠償。

　　這一判決似乎李玉蘭獲利，但事實上雙方都受到損失。如果當初沒有發生小產權房交易，村民的房產交易時將以評估價售出，同樣李玉蘭一方面不得不退出房產，也遭受了房價上漲后的損失。因此，韓鵬法官提醒讀者，購買小產權房不僅得不到法律保護，還可能遭受經濟上的損失。