業內談2019公積金新政

業內談公積金新政：貸款額度調整幅度不會太大

　　10月14日，有媒體報道稱，住建部、財政部、央行聯合發布《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》(下稱“通知”)，放寬貸款申請條件，取消四項收費，實現異地互認、轉移接續。

　　不過，當天住建部、財政部、央行三部委的官方網站上并未公開掛出該文件。10月14日，有記者致電住建部住房公積金監管司核實上述消息，該司相關人士介紹，“住建部的確聯合財政部、央行發了上述文件，且后續各地方還需要就此出操作性細則。”

　　與此同時，北京住房公積金中心亦表示收到上述《通知》，并將研究配套性落地細則。

　　此前一天，住建部、財政部及央行聯合發文取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保等收費項目，減輕貸款職工負擔。

　　目前申請住房公積金貸款涉及兩筆主要費用，分別為評估費和擔保服務費。其中，評估費按照抵押物估值的3‰，最高不超過1500元。擔保服務費按照貸款額的3%收取，最低300元。

　　這也意味著如果貸款100萬元的話，代辦費和擔保費一共需要4500元。

　　“這兩項費用占比總房款并不高，取消更多是釋放一種預期。”中原地產市場研究部總監張大偉表示。

公積金貸款條件放寬

　　根據《通知》，住房公積金貸款申請門檻被大幅調低，今后連續繳存6個月即可申請公積金貸款。

　　“現行的住房公積金是必須繳存12個月才能貸款。”鏈家地產市場研究部首席分析師張旭認為，按照新政，住房公積金的繳存時間減半，這也意味著申請住房公積金貸款的門檻降低。

　　與此同時，《通知》亦要求，未來公積金貸款額度將有所放寬，比如將支持首套房貸款、適當調高貸款額度等。至于調高多少，各地可根據具體情況劃定。

　　實際上，地方樓市調控政策陸續松動以來，廣西、浙江、福建等多地正是通過調整住房公積金貸款額度，降低首套房貸款比例等手段來支持自住型需求購房。

　　北京大岳咨詢有限責任公司總經理金永祥亦表示，貸款額度調高，亦將提高住房公積金貸款的使用率。

　　住建部統計數據顯示，從1992年到3月，全國公積金利用率僅為50%左右。

　　更值得一提的是，《通知》亦要求，各地要實現住房公積金繳存異地互認和轉移接續，并推進異地貸款業務，即職工可持就業地住房公積金管理中心出具的繳存證明，向戶籍所在地住房公積金管理中心申請住房公積金個人住房貸款。

　　個貸機構偉嘉安捷分析師吳昊表示，也就是說今后，在工作地繳存的公積金，可用于異地購房貸款，這將對全國房地產市場的交易量起到促進作用。

　　在張大偉看來，在限購松綁和貸款新政后，更多的政策亦在醞釀中，其主要特征是增加購房補貼、調整稅費收費政策、要求公積金降低首付等。

落地效果待觀察

　　10月14日，21世紀經濟報道自住建部住房公積金監管司獲悉，《通知》已經下發給地方，且各地也將根據該通知出臺配套性細則。

　　中原地產市場研究部總監張大偉認為，在實際執行中，地方出臺配套性細則并執行《通知》并不容易，且市場作用有待觀察。

　　個貸機構偉嘉安捷分析師吳昊認為，住房公積金額度有限，公積金貸款額度調整幅度不會太大，至少不會翻倍提高。

　　以廣州為例，廣州市住房公積金中心公布的數據顯示，今年1-8月，廣州市住房公積金歸集額為338.24億元，提取額256.84億元，已發放貸款額156.56億元，貸款回收47.07億元，當期住房公積金結余額為-28.09億元。截至8月，廣州住房公積金的歷年歸集余額為1070.54億元，貸款余額為879.38億元，存貸比為82.14%，已超廣州市住房公積金管理委員會設定的80%警戒線。

　　10月11日，廣州市住房公積金管理委員會審議通過《廣州市住房公積金個人購房貸款實施辦法》，禁止公積金第二次貸款，并基本確定公積金的貸款額度為140億元，較今年170億元的計劃減少30億元，降幅17%，被譽為“最嚴公積金新政”。

　　對此，廣州市住房公積金中心表示，此次調整的目的，主要是保證繳存職工能公平公正申請住房公積金。

　　張大偉分析，雖然《通知》規定連繳6個月的職工即可申請公積金貸款，降低了公積金使用門檻，但很多城市實行的是按照公積金繳存額的倍數限定貸款額，繳存額較低的購房者實際貸款額度也非常低。

　　而從異地公積金貸款放款來看，張大偉介紹，早在北京與秦皇島等城市也曾經試行過異地公積金貸款，但基本無購房者選擇，原因在于操作手續繁雜，而且額度并不高。

　　張旭表示，異地住房公積金貸款的放款需要城市間相關管理部門的配合，預計短期內北京暫時不會放開異地貸款申請。

　　上海易居房地產研究院研究員嚴躍進也認為，三部委出臺的公積金新政對于購房者降低購房成本、提高購房能力等方面有利好，但作用有待觀察。