專家解讀廣州最嚴公積金新政

　　最嚴公積金貸款新政通過 限貸一次

　　廣州市住房公積金管理委員會11日將召開會議審議兩度征求公眾意見的《廣州住房公積金個人購房貸款實施辦法》。在其公積金中心向管委會的請示文件中表示，二次依然不能貸，且今年貸款額度將增加27億元。

　　  據了解，會議上管委會20余人(由政府、銀行、市民組成)基本同意公積金新政。廣東省發展和改革委委員會主任陳善如表示，新政原則上通過，實施還需待市政府審批。

  二次不能貸公積金

  在11日的會議中，明確不能貸兩次公積金。

　　  公積金中心表示，這樣做的目的，主要是保證繳存職工能公平公正申請住房公積金。公積金制度建立的初衷，是為了保障中低收入職工的基本住房需求，已使用過住房公積金貸款的人，顯然已經完成其基本住房需求，再要求二次貸款有失公允。

　　  現行政策中關于二次貸款如是描述：“購房者在還清第一次公積金貸款后，間隔三個月后可以申請二套房公積金貸款，三套房則已經停貸。套數認定采用認房又認貸原則。”新政不能貸兩次公積金究竟有無影響呢?

　　  公積金中心曾公布，截至5月，廣州全市累計共有36.6萬職工貸款，約占全部繳存總人數396 .5萬人的9.2%，二次以上公積金貸款的職工不到1萬人，即貸款職工中，僅2.7%會再次貸款，而這個數量僅是繳存總人數的0.25%，由此可見，新政的影響并不大。

  今年增27億額度

　　  據公積金中心統計，截至今年9月底，已發放住房公積金貸款為164.79億，另外已上報系統等待審批的貸款達5245筆，合計25.32億，兩者相加多達190.11億。

　　  今年額度將由170億元增加至197億，增加了27億。超出計劃的公積金貸款額度，將按申請件錄入系統時間的先后順序審批放款。

　　  據了解，廣州貸款額度約為310億元，相比之下，今年的額度驟減113億元!廣州公積金已連續數月被秒殺，市民通宵排隊等放號已不新鮮。新增的27億額度能否解市場之渴還有待考驗。

  明年額度為140億 擬減少30億

　　  公積金請示文件中顯示，明年暫定住房公積金貸款額度為140億，在到明年中旬，再根據半年情況做出調整。

　　  由于1-7月為提取高峰期，為確保明年1月能正常放款且不出現擁擠，公積金中心將從11月中旬開始，先按140億額度實行按月按日分配，并由系統自動按照申請件錄入時間順序輪后上報和審批。

  繳存年限：本地戶籍需兩年 外地戶籍需三年

　　  在關于職工繳存年限的要求，在三屆二次會議中，本市戶籍申請公積金需連續繳存公積金24個月以上，含24個月，非本市戶籍的，申請公積金貸款已連續繳存住房 公積金36個月以上(含36月)，修改后，本市戶籍申請貸款需連續正常繳納公積金6個月，且累計繳存住房公積金24個月以上(含24個月)，非本市戶籍， 申請時已經連續正常繳納公積金6個月，且累計繳存公積金36個月(含)。

　　  新辦法的繳存時間比現行的“本地戶籍連續繳存6個月，非市戶籍連續繳存12個月”長了很多，但“連續”變為“累計”無疑是一個喜訊。不少人更換工作時，公司一般會在試用期第二個月或以上才會購買公積金，這意味著公積金的繳存會中斷1個月甚至更長。

   機關事業單位住房公積金繳存不高于12%

　　  穗府14屆131次[2015]34號規定：“全市機關事業單位住房公積金單位和個人繳存比例統一為不高于12%。區(縣級市)機關事業單位和市直機關事業單位住房公積金單位和個人繳存比例超出12%的，從11月1日起統一調整為不高于12%。”本次調整后機關單位和公益一類事業單位繳存基數不變，繳存比例由20%變更為12%。其他事業單位參照執行。

  放寬二手樓齡限制

　　  新政中提到二手樓貸款期限不得超過20年，二手樓貸款年限與樓齡之和由不得超過35年調整為40年。此外，取消強制保險業務，由借款人自愿選擇抵押或保證。

  可貸款額度的計算公式：

　　  舊政規定公積金的額度計算公式為(公積金賬戶余額+公積金月繳存額×2×至法定退休月數)×2，本次新政調整為賬戶余額×8+月繳存額×到退休年齡月數。

  專家解讀新政：

  廣州房價點評網高級分析師 肖文曉：

　　  不能貸二套，對于已經用過公積金貸款的人來說，繳納公積金就失去了意義。如果不是單位出一半，或者單位繳納的部分 很少，很多人可以的話就會選擇不繳或者少繳。所以，新政對這部分人的影響肯定是負面的，對于公積金中心也是雙刃劍。公積金出此“下策”，看上去是不得已為 之，但也說明了公積金原有的政策已經不能符合當前的形勢，既不能讓首次買房的人滿意(額度不足，需要排隊輪候)，也不能讓多次買房的人滿意(不能二次使用，利息又低)，不改革出路只會越走越窄。

  合富輝煌首席市場分析師 黎文江：

　　  公積金新政的通過央行新政出臺后，商業貸款的利率有可能下降，如果能下浮到8.5-9折，將拉近與公積金的差距，新政執行之后，公積金吸引力將會降低。因為公積金申請難度大，開發商又不喜歡，在相同條件下，開發商會把優惠更多的給商業貸款，公積金的作用、優勢會越來越弱。

  廣東中原地產代理有限公司項目部總經理 黃韜：

　　  公積金新政也是被逼無奈，這是公積金額度不夠導致的結果。同時這也說明，現在購房的人群越來越多，但供款跟不上節奏。黃韜認為，公積金新政對于市場的影響不會太大，因為公積金不占主導。

  廣州市政協常委 曹志偉：

　　  沒有大的改革，公積金中心這樣一個封閉的系統，不可能有新的驚喜和改革給大家，不值得評價。公積金已起不到當初的作用了，我當初提到的問題都沒有解決。必須全面地進行改革，需要來一場來自公積金中心之外的力量改革。