2019年廣州卓公積金貸款新政淺談

　　日前，廣州市住房公積金中心發布《廣州市住房公積金個人住房貸款實施辦法》(征求意見稿)，擬大幅度收緊公積金貸款。特別是，其中關于公積金貸款只能使用一次、申請貸款對連續繳存時間的規定進一步從嚴(戶籍人口從過去的6個月延長到24個月、非戶籍人口從12個月延長到36個月)、公式計算的貸款額度較之前緊縮一半等做法，出乎各界預料。若日后通過的話，該新政將堪稱史上最嚴厲的公積金貸款政策。

　　根據廣州公積金中心有關人士答記者問時的表述，此次公積金貸款政策的調整有3個方面的背景，一是與去年11月份廣州樓市新政銜接，特別是要與非戶籍購房人群購房資格獲得的條件，由過去連續繳納1年社保調高到3年;二是現行的住房公積金貸款政策(穗公積金管委會〔2004〕3號)將在今年到期，而目前樓市前景不確定性很大、風險系數上升，而貸款需求不僅快速增加，而且申請者的工作變動性增加、還款能力存在不確定性，需要根據樓市風險的變化修訂公積金貸款的政策;三是目前累計繳存者中只有9%的人群申請了公積金貸款，意味著其余91%的人群除了因買房提取公積金外，很多人因沒有能力購房而無法利用公積金貸款，需要調整政策來支持這部分人的住房需求。

　　目前，住房公積金資金來源單一，僅靠職工繳存，增長趨勢穩定，而資金應用(買房提取和公積金貸款)則受住房市場波動影響，有的時候就不能滿足正常的提取和貸款。在住房市場極其火爆的情況下，很多地方住房公積金告急，就出現了斷貸、強提甚至擠兌的情況。同時，繳存者兩次以上利用公積金貸款的情況也屢見不鮮，住房公積金的互助屬性名存實亡，也需要結構性地收緊公積金貸款政策，保障老百姓自住性購房對于廉價金融資源的迫切需求。

　　另外，需要注意的是，去年底以來不僅商業性住房貸款政策全面收緊，而且房價快速上漲，這讓購房者對于在住房金融體系中處于輔助地位(商業性金融處于主導地位)的公積金貸款的需求大增。但與此同時，在利率市場化、資金無風險收益率抬升的背景下，公積金低收益(年化收益率只有1.2%)的問題暴露無疑，繳存者即使不買房也要想方設法提取賬戶余額，催生了各大中城市地下持久不衰的“地下套現產業鏈”，這使得公積金資金池中的“水位”不斷下移。據悉，廣州市公積金貸款者僅占繳存者的9%，但提取者占60%~70%，結余資金并不多。因此，在住房供求和公積金供求發生巨大變化的情況下，作為我國唯一的政策性金融工具，也需要結構性地收緊公積金貸款。

　　結構性地收緊應該堅持“有所為、有所不為”的原則，即改變其普惠性、誰也支持但真正需要支持的人卻支持不到的尷尬局面，集中支持剛性的購房需求，特別是首次購置普通商品住房的人群。從政策內容看，廣州住房公積金貸款新政正是基于“有所為、有所不為”的原則。不管是提出“公積金貸款只能使用一次”，還是“空前提高貸款申請條件”，不僅有利于做大公積金可用規模，而且能夠支持真正需要支持的購房人群的貸款需求。因此，對于這兩條政策，筆者是非常贊同的，并不同意網友提出的“誤傷剛需”、“抬高貸款門檻”的此類觀點。因為，在廉價資金來源短缺而需求卻空前高漲的情況下，必須要保證資金能夠用到刀刃上，公積金只能使用一次、需要連續繳納2~3年才能申請貸款等，都充分體現了資源的稀缺性、不能濫用資源的需要，并不會傷害到首次購買普通住房的人群。

　　但是，廣州市公積金貸款新政在最大限度做大公積金規模的同時，卻在支持首次置業人群公積金貸款需求上“開倒車”。按照新政內容，公積金貸款額度取“根據個人住房公積金繳存情況計算的貸款額度、貸款最高限額(一人最高50萬、兩人最高80萬)、按照房屋價格×貸款比例計算的貸款額度”三項值中的最低值。三項值中，按公式計算的貸款額度較之前縮水了一半，意味著首次購房人群貸款規模也將會縮水。即使是按照貸款最高限額，兩人最高80萬的貸款額度在廣州很難提供90方米房子所需要的貸款資金支持。

　　因此，盡管廣州市公積金新政在總則里一再強調新政的目的是為了“促進本市住房制度改革，支持職工購買自住住房，規范住房公積金貸款管理，防范資金風險”。但從上面分析可見，新政起到了防范資金風險的根本目的，預計公積金斷貸、擠兌的情況不會出現了，而在促進住房制度改革，支持職工購買自住住房的目的卻流于形式、停留在紙面上。按道理來講，資金歸集額大幅度提高了、資金池的穩定程度也提高了，現在有條件提高首次購買普通住房人群的公積金貸款規模。而且，目前廣州市的首次購房人群占到了總購房人群的80%以上，基本對公積金都有需求。在其中，對于購買普通商品住房的人群給予足額的公積金貸款支持，符合公積金的職能，有利于回歸公積金的互助屬性。而且，對這部分人群發放公積金貸款，也是防范公積金貸款風險的穩定器。

　　年來，公積金覆蓋面基本走向包括非公有制企業在內的所有企業，繳存范圍擴大了、繳存規模增加了。而此次新政通過消除兩次及以上利用公積金貸款的現象，提高了公積金貸款申請的繳存期限，讓公積金的規模和穩定性進一步提高了。同時，一直以來，廣大老百姓對公積金“幫富不幫窮”、“公積金變成養老金”、“躺在賬戶上睡大覺”、收益率跑不贏通脹等狀況詬病不斷。以來，不僅老百姓對于廉價的公積金貸款資金需求空前高漲，而且新政也讓公積金有條件支持低收入人買房、順應需求。但此時，廣州市公積金新政卻反其道地縮小了貸款規模，這讓筆者百思不得其解。在如此高的房價水下，縮小貸款規模如何支持職工購買自住房，公積金貸款到底要支持誰?