2019年全國兩會關于房地產房價,兩會關于房地產房價熱點解讀(四)

打下了伏筆，即降低債務負擔、緩解惜貸情緒、增加信貸投入。

　　本次降息并非奔著樓市去，但與樓市關系密切。2013年之前，通過抵押物價格上升和預期的財富效應，房地產價格的上漲是驅動信貸投放的主要因素，也是實體經濟(房地產上下游)債務加杠桿、擴張產能的間接驅動因素。但是，2013年以后，出于調結構和防風險的考慮，國家開始去杠桿、去產能、控債務，收緊流動性供給是主要手段，M2增幅一下子下降10個百分點。再加上開始，房地產供求格局開始轉向，城鎮家庭擁有住房達到1套/戶，房地產待售庫存攀升，房地產驅動信貸投放的機制開始逆轉。

　　也就是說，2013年以后的樓市調控下半場，整個情形完全反過來了，房地產市場下調和流動性收緊，對信貸投放、實體經濟債務擴張、產能擴張產生了較大的壓力。但此時，實體經濟和地方政府在上半場累積的債務水已經達到了非常高的水，對企業運營甚至是債務的償還來說，負債端“斷奶”的沖擊太大了。因此，需要確保房地產不會出現快速下滑，避免對銀行資產質量和貸款意愿形成沖擊，出現壞賬與銀行信貸緊縮的循環，惡化退縮和經濟下滑。

　　因此，以來的樓市政策，無論是去除行政干預(退出限購)，還是放松二套房貸杠桿和降低購房成本(如降息和公積金新政)等，都意在保持房地產供需能在2013年的歷史最高位(如開發投資9萬億元、銷售達到13億方米)上徘徊或緩慢下滑，而非快速下滑。但是，由于銀行惜貸，再加上活期存款理財化、對公存款同業化，銀行資金來源成本大幅度攀升，不僅銀行徹底拋棄了非資質和二、三線城市房地產開發企業貸款，而且個人住房抵押貸款利率也一再攀升。

　　這就是為什么，即便9月底央行重磅推出“房貸新政”，貨幣政策趨于寬松，但房貸利率依舊居高不下。目前，首套房貸利率在基準利率的0.95倍左右，二套房貸利率在基準利率的1.1倍左右，與去年四季度末差別不大，這是樓市繼續疲軟的主要原因。

　　樓市“暖冬”或將無法順延至今年“小陽春”，盡管有房企降價動力減弱、股市分流購房資金，甚至是春節等影響，但更多的卻是，基于投鼠忌器的考慮(怕繼續寬松再次刺激資本市場“瘋牛”)，以來，央行貨幣政策放棄了四季度以來的激進風格而選擇“沉默”；另外，房貸成本居高不下，制約了剛性需求和改善性需求入市。

　　目前，樓市供求格局、市場預期已經完全不同于過去，重點城市可售住房總量同比增長30%以