2019年兩會關于房地產去庫存房價的提案,開發商去庫存要割肉降價

全國政協委員、泰禾集團董事長黃其森對北京房地產市場的判斷，從“在北京什么項目都可以拿、什么項目都可以做、什么項目也都可以做好”，轉而認為“一線城市也要相對審慎，泰禾要選對城市、選對項目、做對產品，也還要有好的團隊”，發生這種思路轉變的原因，黃其森歸于“一線城市及部分二線城市的土地價格上漲過快”。

　　因為8成的項目和銷售額集中在一線城市，所以黃其森告訴人民網記者，在中央號召鼓勵三、四線城市去庫存的房地產大形勢下，泰禾其實沒有發言權，泰禾在去庫存的問題上也沒有壓力和包袱。

　　但黃其森也在兩會觀點中建議，三、四線城市去庫存，開發商不能“等、靠、要”，也不能指望政府救市，更多地是要靠自身降價、“割肉”。

　　泰禾堅決布局一線城市

　　黃其森把泰禾描述為國內開發商行列里“戰略是最清晰、最堅決的地產公司”，他說如果能把一線城市的產品做好，最后入市的時候在價值上都會有體現。

　　前幾年就已經開始集中在一線城市布局的泰禾集團，目前在北京的銷售貨值已經占到了集團貨值的一半以上，現在泰禾集團名下共計12個地產項目里，一線城市的占比在8成左右。

　　泰禾集團共收入6宗地塊，其中3宗地塊是合作項目，由泰禾輸出品牌和管理。另外，泰禾去年的拿地布局中，除了上半年在杭州拿到一宗地塊外，其他地塊都位于北京、上海和深圳。

　　“一線城市和部分二線城市的土地價格上漲非常快，所以到，泰禾在拿地方面就比較謹慎。”

　　黃其森認為，即便現在土地價格上漲非常快，已經累積一定風險，但是對泰禾而言，公司在一線城市做高端精品項目，對地價的承受能力要比一般開發商更強。

　　黃其森受訪時表示，現在市場行情已經驗證了當時泰禾堅決執行一線城市布局的判斷，而此前市場評價泰禾在2013年和密集拿地相對激進。他舉例，前兩年泰禾在除福建以外主要是布局北京和上海，當時土地耗費了350億元，如果等到拿地，預計要花費700億元。

　　他說，現在泰禾的思路開始變化，在一線城市舉牌拿地已經非常謹慎，不像前兩年拿地是志在必得，“2013年泰禾集團參加9次招拍掛最后拿下了7塊地。”

　　黃其森也透露，泰禾既然繼續堅持深耕一線城市，所以今后也會采取其他一些形式補充土地儲備比如并購、合作開發等，輸出品牌和管理獲取土地，泰禾在一線城市獲取土地的形式會更多樣一些。

　　“泰禾未來的布局還是會堅持在一線城市，以及二線核心城市。原來泰禾沒有去三、四線城市，今后更沒有布局的理由。”黃其森說。

　　黃其森認為現在泰禾集團的布局策略足以支撐公司的規模化發展，其在此前接受采訪時預計公司銷售規模會達到500億元。

　　“現在泰禾的布局除了一線城市以外，還有二線核心城市，比如南京、杭州、廈門和福州，今后也會選擇進入更多二線核心城市，這是足以支撐泰禾的規模化發展的。”黃其森補充說。

　　黃其森現場回答記者提問。 攝影/伍振國

　　去年泰禾集團關注的另一項工作是利用國內債券市場重新開放的窗口時機，積極在資本市場運作。

　　黃其森介紹，房地產業的負債一直都比較高，泰禾去年在財務上降杠桿、降成本、降負債，國內已經打開了債券市場，也可以做定增、發行中票等，泰禾去年在資本市場的融資達到了200億元，這樣能夠有效地控制財務。

　　“這兩年國內債券市場放開，泰禾去年利用了發債、定增和中票的方式，融資成本綜合起來只有6%左右，相比境外資本市場的融資成本已經是降低了許多。”黃其森說，原來海外資本市場融資是便利，但是這種優勢已經不那么明顯，國內融資成本在降低，泰禾每年的利息也是在逐步走低，公司通過發債等方式替換掉原來信托等高成本資金。

　　開發商去庫存要降價、“割肉”

　　“去庫存不能只是考慮短期的效益，必須要有長遠的考慮。”黃其森這樣描述當下地方政府集中出臺的鼓勵扶持樓市去庫存政策，“去庫存應該有結構的調整，就要把低端和落后的產能淘汰掉。”

　　黃其森說國內房地產業過去十幾年都是在野蠻生長，現在國內開發商仍然想賺快錢，比較浮躁，缺少工匠精神，所以出現高庫存和行業洗牌也是正常的。

　　但他認為，三、四線城市去庫存，作為開發商而言，不能“等、靠、要”，不能指望政府救市，更多地是靠自身降價、“割肉”，至少要有這樣的心理準備。

　　在去庫存具體職能方面，黃其森說政府其實有許多可以作為的地方。比如完善城市區域配套，“很多地方庫存比較高，其實是城市配套的問題，單靠開發商肯定是難以實現的。”

　　他也特別提到了政府如果在稅收方面進行調整與扶持，對房地產去庫存也會大有裨益。

　　“前幾年為了抑制房價推出了房地產業的土地增值稅，現在其實可以適時地做一些調整。”黃其森說，政府對企業所得稅和土地增值稅都采取預征的方式，這種預征方式增加了開發商的資金壓力。

　　黃其森說，政府如果能在稅收等各方面做一些扶持和調整的措施，將會減輕企業的負擔，加速房地產業去庫存。