2019年不動產登記暫行條例實施細則看點解讀

　　1、細則昨起公開征求意見

　　《不動產登記暫行條例》自3月1日起正式實施已一個月。昨日，國土資源部在國務院法制辦網站上公布了《不動產登記暫行條例實施細則(草案征求意見稿)》，向社會公開征求意見，意見反饋截止時間為4月25日。

　　該細則被視為不動產統一登記制度建設的重要環節，相比只有35條規定的暫行條例，細則征求意見稿增加到8章137條，對于登記程序、登記類型、登記的辦理、不動產登記資料的查詢保護和利用、法律責任等，都作出了詳細規定。

　　曾參與不動產登記暫行條例及實施細則起草工作的清華大學法學院副教授程嘯對中新網記者表示，不動產登記暫行條例規定的是不動產統一登記中重大的、原則性的和方向性的問題，但僅僅是粗線條、大而化之的條文，顯然不足以解決實踐中的具體問題，因此迫切需要細則作出具體規定。

　　“細則征求意見后，國土資源部會對反饋上來的意見進行相應的歸納梳理，然后進行一定調整或修改，預計最快也要到今年5月份才可能正式公布。”程嘯說。

　　2、申請不動產登記分4步走

　　“《實施細則》最大亮點是對不動產登記的具體程序做了更加科學合理、詳細明確的規定。”程嘯表示，這對于真正落實統一登記、保護廣大民事主體的不動產權利、維護交易安全非常重要。

　　細則對不動產登記程序的全流程進行了概括性規定，其中，明確了登記的一般程序分四步走，即申請、受理、審核、登簿。

　　根據細則，申請不動產登記，申請人應當填寫登記申請書，向不動產登記機構提出申請。申請登記材料應當提供原件。

　　“除了依囑托登記和依職權登記，其他登記都是依申請登記。也就是說當事人不申請，登記機構不會主動或強制登記。但是，只有辦完不動產登記，不動產物權變動效果才發生，交易在法律上才真正安全。”程嘯指出，不同登記類型需要提交材料也不同，例如房產買賣，就要提供雙方的身份證明、房屋所有權證書、合同等材料的原件。

　　3、三類主體可查詢不動產資料

　　對于外界最為關注的不動產登記資料查詢，細則規定，三類主體可以查詢、復制其不動產登記資料，但查詢的范圍有所不同。

　　根據細則，權利人可以查詢、復制其不動產登記資料。因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人可以查詢、復制不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況。有關國家機關可以查詢、復制與調查和處理事項有關的不動產登記資料。

　　“細則依據物權法和條例的規定，將查詢主體限制在權利人、利害關系人、有關國家機關，這意味著不是任何人不需要任何條件就可以隨意查詢不動產登記資料。”程嘯表示。

　　程嘯指出，三類主體查詢的范圍也有所不同，權利人可以查詢復制其不動產登記資料;而那些涉及不動產交易、繼承、訴訟等的利害關系人，則可以查詢復制不動產的自然狀況、不動產的權利人以及不動產上面的權利負擔與限制，如有沒有被查封、抵押、預告登記等;有關國家機關則限于與調查和處理事項有關的資料。

　　4、利害關系人查詢需提交證明

　　細則還規定，查詢不動產登記資料應當提交查詢申請書，申請人、代理人身份證明材料，授權委托書，境外委托人應當提交經過公證或者認證的授權委托書。

　　其中，利害關系人查詢的，提交存在利害關系的證明材料。有關國家機關查詢的，應當提供本單位出具的協助查詢證明材料、工作人員的工作證。

　　程嘯表示，所謂利害關系的證明材料，是指買賣合同、法院受理案件通知書、繼承證明文件等。

　　“不動產登記是以不動產單元為基本單位進行登記的，例如，一套房子就是一個登記單元，因此，對不動產的查詢也是依據不動產單元來查的。”程嘯舉例稱，“比如甲有A、B、C三套房屋，賣了A房給乙，雙方在買賣過程中發生糾紛打官司，作為利害關系人的乙，只能申請查詢跟自己有利害關系的那套房產，即A房的資料，但沒有權利去查甲的另外2套。”

　　此外，細則規定不予查詢的情形之一是“申請查詢的不動產不屬于不動產登記機構管轄范圍的”，程嘯表示，這就要求申請人要提供不動產具體信息，登記機構才能判斷屬不屬于管轄范圍，只提具體的一個人名字，這樣將不給查詢。

　　5、欺詐手段申請查詢將被追責

　　細則對查詢場所與查詢時限等做出規定。其中，對符合本辦法規定的查詢申請，查詢機關應當當場提供查詢;因情況特殊，不能當場提供查詢的，應當在5個工作日內提供查詢。

　　細則明確：查詢人查詢不動產登記資料，應當在查詢機關設定的場所進行。任何單位和個人不得將不動產登記資料帶離設定的場所。

　　細則還規定，“采用欺詐手段申請查詢、復制登記資料”等8種情形將會被追責。其中，構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰;給他人造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　程嘯表示，“采用欺詐手段申請查詢、復制登記資料將被追責，這是針對實踐中出現的一種情況，即在沒有經過合法程序情況下，里應外合，擅自查詢別人的不動產并泄露他人個人信息，將之公開或者用作其他非法用途，嚴厲追責有利于加強對個人隱私、商業秘密、人身財產安全的保護。”