2019年山東濟南試水養老地產項目只租不售

　　日，濟南出現了首個由房企注資的養老地產項目，該項目以“集中式供養”和“居家式供養”為主，只租不售，通過探索“滾動式”開發模式破解養老地產資金回流周期長的困局。

　　“到，中國老齡人口會達到13%;到2020年，中國的老齡人口將接30%”，中國正漸入老齡化社會，一個龐大的市場已經悄然浮現。與“住”緊密相關的老年地產作為“銀發產業”中最誘人的一塊“大蛋糕”，正吸引著越來越多的房產商們覬覦爭食。

探索新模式 “居”不是主要目的

　　記者了解到，市場上定位養老型的樓盤，主打的依然是產品，僅是在產品的市場細分上傾向于老年人居住。在相當長的一段時間內，養老地產對于大多數人來說，僅僅是簡單的“空氣清新、居住成本較低”的概念上，不少郊產品或旅游度假產品成為此類概念的主力承載者。但事實上，此類產品往往遠離購物、醫療、大眾娛樂等基本配套，對于年老的購房者來說，根本無法實現“老有所養”的目標。

　　養老社區是一個頗具潛力的市場，但不同于開發普通社區，需要“細火慢燉”。這種創新型的地產產品，租售方式將比普通住宅更為復雜。從更長遠的層面來看，對大多數開發商來說，受限于資金壓力，開發商采取“銷售持有運營”的方式運作更為現實。

　　業內人士認為，未來養老社區模式一定是多元的。老年社區房產可能會采取出租、賣產權和直接買斷等方式進行。而更具體的問題，則是醫療機構是否能夠滿足社區老人護理需要。而這，或許也是未來是否能夠持續生存的關鍵所在。

標準起點過高 覆蓋面非常有限

　　目前國內很多開發商在研究養老地產，由于開發養老地產面臨的困難太多，一直未有大的突破。養老地產在我國大部分省份還是空白，國內純粹作為養老地產項目來發展的樓盤屈指可數。

　　如果將日本、中國香港和中國內地三個地方的養老地產進行對比，會發現香港的養老地產雖然起步的標準比較低，但是和社會保障體系融合得比較好，覆蓋的面就會比較廣。日本起步最早，養老地產會和很多方面結合起來，比如老人家到一定年齡會把房子抵押給養老院，根據房子檔次的不同選擇不同的養老標準。

　　而中國內地的養老地產由于起步便是和商業地產結合起來，因此商業氛圍更濃厚，標準更高，正是由于標準高，能夠覆蓋到的人群也只能是金字塔尖的那一部分，非常有限。

　　香港的養老地產中有很多經驗值得借鑒，首先安居房中會有強制性老年公寓配比，只能由老年人來申請，建筑設計方面也充分考慮到老年人的日常生活;其次，政府部門會有專門人員來負責養老住宅方面的事情，內地目前還處于倡導階段，指引性的內容還沒有出臺，而這些恰恰是需要政府主導的。

期待新政策 助推養老地產發展

　　《2015-2017年中國產業地產行業運營模式分析報告》數據顯示，截至底，全國各類老年福利機構39904個，床位314.9萬張，年末收養老年人242.6萬人。即“十二五”期間，我們的市場缺口需要在現有規模上翻一番。這讓養老地產開始逐步成為各方追逐的投資熱點。

　　對于養老產業的支持政策，仍然僅僅停留在研究階段。此前就有民政部相關負責人透露，我國將建立養老服務補貼制度。對于低收入的高齡、獨居、失能等養老困難老年人，經過評估，采取政府補貼的形式，為他們入住養老機構或者接受社區、居家養老服務，提供支持，北京、上海、深圳、成都等城市已經在部分試點補貼制度。

　　是啟動養老地產快速發展的根本之路，因為它使養老地產投資符合國際資本價值準則。一旦一種項目的投資盈利模式符合國際資本價值準則，同時又有巨量的消費需求，那么就會像普通的房地產市場一樣，不但能吸引民間資金、公眾資金，也能吸引國際基金大量進入。在沒有政策大突破的情況下，我國養老地產或將通過地產資本跨界進入專業服務領域、政策允許下的商業模式探索以及設計升級等方面進行突破。鏈 接

國外養老地產經典樣本

●美國太陽城

　　在美國，人們不把老年人稱為夕陽，而是叫做太陽。太陽城是美國較大的老年社區之一。太陽城整個社區由包括“太陽城中心”(獨立家庭別墅)、“國王之殿”(連體別墅)、“湖中之塔”、“庭院”和“阿斯頓花園”(出租的獨立居住公寓)以及“自由廣潮六大居住社區。以上各社區共同享用一個郵局、超市、醫療機構、銀行和教堂。

　　在太陽城，無論那種年齡段的老人，選擇哪種住宅，都會享受到積極活躍的老年生活方式。每人每年繳納一定費用，就能享受室內和室外游泳池、網球、推圓盤游戲嘗草地保齡球、健身和娛樂中心等設施。另外，在社區內，還有各種各樣的俱樂部，是老年大學的組成部分，開設的課程和組織的活動超過80種，包括木匠活、縫紉坊等，甚至還有中國畫兒。太陽城的建筑、管理、經營一切以老人為中心。這里還有個規定：居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住時間不能超過30天。

●日本港北新城

　　日本港北新城把老年人住宅產品與其他租售性質的住宅產品混合設計在一個生活社區內，使老年人的生活更加活潑多彩。港北新城把老少戶住宅(二代居)、老人專用住宅、養老公寓等鑲嵌在普通住宅中。老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相的兩套住宅，或者同一單元內上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭祝老人專用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進行適老化設計，例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護理人員陪住等。