淺談“以房養老”政策以房足以養老嗎？

　　以房養老誰愿做第一個吃螃蟹的人

　　你愿意抵押你的房子用來養老嗎?

　　對于這個問題，無論是武漢、上海，還是北京、廣州，得到的答案大多是否定的。毫無疑問，保監會推出的新版本的以房養老，并沒有比銀行版的以房養老擁有更多的吸引力。

　　從表面來看，房子在抵押后降價了，保險公司不會找抵押人索求差價賠償，而房價漲了，還可以獲得相應收益，抵押人做著穩賺不賠的買賣。不過，事實真的如此嗎?缺少更多細節與造作標準的以房養老，你敢嘗試嗎?綜合各種新聞報道來看，以房養老試點后，似乎難逃門可羅雀的場面。

　　從外圍來看，我國養老產業空間巨大。根據人口普查的結果顯示，我國60歲以上老人占比約為13%，也就是1.74 億人，以人均每年3萬元開銷計算，目前養老產業規模在5.2萬億元左右。

　　不過，人們擔心的是，以房足以養老嗎?足以支付日常的開銷嗎?

　　還沒有具體細則之前，可以供我們參考的，只有國外的先例。從美國公開數據來看，反向抵押貸款財產評估價值的均值為25.2萬美元，均借款本金的評估上限為15.8萬美元，折價率在60%多。如果按照單筆貸款余額13.2萬美元計算，實際相對于房產評估價值的折價率在50%。

　　安證券研報稱，在不考慮未來房價風險的情況下，如果三、四線城市單處房產價格評估值在40萬元，那么利用房產進行反向融資的額度將在20萬元左右。如果借款人未來生存年限是20年，每月實際收入不足1000元。顯然這種“以房養老”模式與現在的住房抵押融資相比優勢不大。

　　當老人考慮到以房養老的時候，應該是現有收入難以支付日常生活，可是，多出來不足1000元，對日常生活的幫助并不是特別明顯，尤其是假如老人身體不好時，這筆錢更是難以支付相對高額的醫藥費用。

　　或許有人會說，此次試點的四個城市，應該房價都遠不止40萬元，也就是說老人可以獲得貸款相對高一些，可問題也隨之而來了，房屋估值究竟如何計算，按照政府的最低指導價還是最高指導價?只考慮房屋地理位置和房齡嗎?顯然，這種房屋估值計算要比購買二手房時所需要的房屋估值計算復雜的多，房子拆遷搬遷如何計算等問題都需要考慮在內。這其中，還有一個問題，那就是考慮所謂的房地產泡沫嗎?這些城市雖然房價相對較高，但同樣，高昂的生活成本也是生活在這座城市的老人所必須承擔的。

　　其實，繞來繞去，核心問題都只有一個，那就是以房足以養老嗎?靠房屋抵押所獲得的資金能夠支撐起養老產業嗎?這些，都有待試點的結果，不過，目前還不知道誰愿意做第一個吃螃蟹的人。