2020年二手房增值稅如何計算

　1、增值稅怎么收取?

　　基本稅率為17%;納稅人銷售糧食、自來水、暖氣、圖書等貨物時，實行13%的低稅率;提供交通運輸業服務的，實行11%的低稅率;提供現代服務業服務的，實行6%的低稅率;納稅人出口貨物，稅率為0，但是國務院另有規定的除外。

　　2、營改增對二手房交易產生什么影響呢?

　　“營改增”主要對個人二手交易的稅收征管產生影響，此前營業稅、個稅、契稅等，都是地稅部門交稅;“營改增”后，增值稅要在國稅部門交稅，對征管有影響。

　　但是“營改增”具體政策沒有出臺，還難以判斷個人二手房買賣交易中稅負是否會變化。原來營業稅是5%，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%。

　　個人二手房交易中，需要交納營業稅的住房，稅負是否變化還要看未來政策;但滿2年住房免征營業稅的政策，改成增值稅后，應該會延續免征的優惠政策。

　　個人二手房買賣若改成增值稅，則原來購買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。

　　比如，某套住房房主購入時是100萬，繳納營業稅5萬元，1年后賣出(不適用免征營業稅條件)200萬元，買房方需要承擔10萬營業稅。

　　在增值稅條件下，依據增值稅原理，若按常規辦法、僅對增值部分征稅，即對住房增值的100萬元(現價200萬-原價100萬=增值100萬)征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬元，稅負有所下調;稅率若為11%，需繳納增值稅11萬元，稅負有所上升。在增值稅條件下，若按簡易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對現在住房出售價格200萬元征稅，繳納增值稅6萬元，稅負也是減輕的。

　　不過，對于北上廣深滿2年(含2年)的非普通住房，現有政策為差額征稅，其實已經借鑒了增值稅只對增值部分征稅的原理，營改增的影響還要看未來具體政策。

　　由于具體政策尚未出臺，不排除具體政策設計上有調整，可能會對最終稅負產生影響。

　　3、現有的二手房交易增值稅是怎么算的?

　　第一、根據當地城市已有房產信息交易系統進行查詢進行核定;

　　第二、無法通過交易系統核定的房產，可以直接按照房產購買時毛坯市場評估價進行評估，政府可以以略高于市場評估價(5-10%)基礎上進行差額計算，這樣投資客或二手房的賣方也不會有什么意見。

　　第三、裝修費用變數太多，這部分買賣雙方另外簽署一份合同，自行解決關于裝修費用交易問題。

　　第四、貸款利息、中介費用、交易當中涉及的各種稅費可以當做成本，征稅前應在進行差額計算之后扣除這些成本;

　　第五、物業管理費不計算成本內容，原因很簡單，投資客或購房者已經享受了物業管理管理服務，已經消費的不做成本考慮。

　　第六，理順思路：按照毛坯房產的市場評估價進行差額計算，扣除貸款利息、中介費用、交易當中涉及的各種稅費之后，再進行20%增值稅的征稅。

　　截至目前二手房交易稅費費清單，如下：

　　一、契稅：(1)首套房且面積90平米以下，成交價1%;(2)首套房且面積在90-144平米之間，成交價1.5%;(3)其他：成交價3%。

　　二、營業稅：3.30新政規定，個人出售購買2年以上(含2年)的普通住房的，免征營業稅。此項營業稅由城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和銷售營業稅組成，征收稅率為5.6%。

　　三、個稅：個稅的征收方式為：應納個人所得稅=計稅價格1%(或1.5%、3%);普通住房1%，非普通住房或非住宅類房產為1.5%，拍賣房產為3%。對于個人轉讓自用2年以上、并且是家庭唯一住宅，免征個人所得稅。

　　四、印花稅：買賣雙方各0.05%：

　　五、土地增值稅：目前對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。核定征收方式：應納土地增值稅額=計稅價格核定征收率。一般城市土地增值稅核定征收標準：商鋪、寫字樓、酒店為10%，其他非住宅類房產為5%。

　　六、登記費：個人住房登記收費標準為每件80元;非住房房屋登記收費標準為每件550元。

　　七、房地產交易手續費：新建商品房按照3元/平方米收取，由轉讓方承擔。經濟適用房減半收取，由買方承擔。其他情況按6元/平方米收取，由交易雙方各承擔50%。

　　八、傭金：成交價3%，交易雙方各付一半。

　　九、貼花：5元/套

　　十、評估費：評估價格100萬以下部分收取評估結果的0.5%，以上部分0.25%。