南京市住宅物業管理條例解讀

當業主和物業對服務產生爭議時，第三方評估公司進入評價;高層住宅的電梯壞了，動用維修基金維修，兩天錢就能到位;業主惡意欠交物業服務費用，要被記入誠信檔案……今日起實施的《南京市住宅物業管理條例》亮點頻現。建立物業服務第三方評估制度對物業和業主雙方約定的合同內容，業主感覺物業服務跟不上，而物業又認為自己已經盡責，如何平息雙方的糾紛?對此，《條例》第六條提出，本市建立物業服務第三方評估制度。業主自治組織、建設單位、物業服務企業可以委托物業服務第三方評估機構，開展物業項目交接和查驗、物業服務標準和費用測算、物業服務質量評估等活動。

　　對此，南京市人大常委會法制工作委員會副主任鐘連勇告訴記者說，目前，從國家到地方，尚未建立起第三方評估機構的認證體系。為此，南京先走一步，為增強《條例》可操作性，形成較為完善的物業管理政策法規體系，相關配套文件制定已進入起草階段。比如，對第三方評估機構進行名錄制度管理，對第三方評估機構的硬件、軟件、行業能力、人員配備等記錄在冊，當業主和物業發生矛盾時，根據第三方評估機構名錄，尋求幫助。小區分立或合并需要“雙過半”

　　《條例》第二十八條規定，需要分立的，應當分別經擬新設立的物業管理區域專有部分占建筑物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意;需要合并的，應當分別經原物業管理區域專有部分占建筑物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意�！氨热缒承�區有1000戶業主，需要分立出來的部分涉及100戶業主，那么100戶業主中要有超過50戶業主同意分立，同時，這些同意分立的業主的專有面積之和要超過100戶業主的建筑總面積的一半�！辩娺B勇就分立舉例說。南京市人大常委會立法咨詢專家、江蘇朗華律師事務所主任武孝奎認為，在實際操作中還需要注意的是，比如在分立或合并前，業主已經與物業達成服務合同，分立或合并后，合同并未到期，除非業主認為，物業服務不符合合同要求，向法院提出訴訟，要求中止合同，并被法院并最終判定，否則，不能因為分立或合并而隨便提前終止原先合同。緊急情況維修資金可走綠色通道一邊是大量的維修資金閑置，另一邊卻因為維修資金啟動程序繁瑣，房屋得不到及時維修，根據《條例》相關規定，這種情況將得到根治�！白≌瑢ｍ椌S修資金管理部門應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起二個工作日內完成審核。應急維修工程竣工驗收后，應當將使用維修資金總額及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置公示�！�

　　《條例》第六十二條規定，發生下列危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況，需要立即進行維修、更新和改造的，業主委員會、物業管理委員會、業主、物業服務企業、社區居(村)民委員會均可以憑應急維修工程項目說明、維修工程實施方案，向住宅專項維修資金管理部門提出資金使用申請：電梯故障;消防設施故障;屋面、外墻滲漏;二次供水水泵運行中斷，但專業經營單位負責二次供水水泵設備維修、養護的除外;專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙;樓頂、樓體外立面存在脫落危險;其他危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況。對此，武孝奎說，以往維修基金的啟動周期比較長，因為要兩個“三分之二”以上的業主通過，審批期限也比較長。南京物管條例在省條例相關規定的基礎上，提出，對物業管理區域內發生危及房屋使用安全和業主生命財產安全的緊急情況下，可以走綠色快速通道，這種做法非常值得肯定。