南京市住宅物業管理條例最新解讀

物業與業主之間的矛盾舉不勝舉。7月1號，《南京市住宅物業管理條例》將落地實施。由于在制定過程中有很多創新舉措，如首次在全國范圍內公開招投標，選定第三方組成專家團隊起草條例文本等，因此業界與居民對條例也抱有很大的期待。昨天下午，南京市人大網站組織“促進住宅物業管理條例貫徹落實”的網談活動，市人大代表和政府部門的相關負責人就大家關心的“老舊小區物管難”“維修基金啟動難”“保修期內維修難”等諸多問題，提供了“新政新辦法”。

　　每年南京的市民熱線12345中80%左右的問題都集中在私搭亂建、群租、破墻開門和侵占公共通道等違規行為帶來的物業管理糾紛上。而一個住宅小區的日常管理主要涉及12個政府部門，由于種種原因，有些部門不愿意進入小區執法，導致小區內矛盾越來越大。

　　一問題：老舊小區物管難破題：政府要承擔更新改造的責任

　　在老舊小區，硬件配套差、不具備基本的管理條件，搭上了物業也難以整治。新物管條例要求市、區政府要承擔起更新改造的責任。南京市人大代表曹璐璐介紹，對交付時間長、配套設施設備不齊全或者破損，房屋產權單位或者售房單位因客觀原因未實施物業管理的老舊住宅小區， 市、區人民政府應當結合城市環境綜合整治和更新改造工作，改善老舊住宅小區綜合環境，逐步實施物業管理。

　　小區停車難、維修基金啟動難怎么辦?《南京市住宅物業管理條例》將實施，諸多難題“求解”

　　二問題：業主拒繳物業費破題：提出業主欠費征信制度

　　一旦物業管理不好，就有業主不愿意及時交納物業費，業主拒交，又加劇小區環境惡化，造成惡性循環。南京新物管條例提出了業主欠費征信制度，同時針對出現的部分業主未交公攤水電費導致公共區域集體停水停電的“一人生病、大家吃藥”的現象，條例強制規定專業經營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務而停止已交費用戶和共用部位的服務，可以對個人采取必須的催繳措施。

　　南京市人大代表周訊表示，公共水電費用業主委員會物業服務企業可以通過上門追繳，在物業管理顯著位置公示，不繳納物業管理企業可以依法申請仲裁或者訴訟，仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。 單個業主對物業服務不滿意，并不能成為其拒交物業服務費用的理由。

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　　三問題：老小區停車難破題：配備專門停車管理人員

　　老舊小區停車難、停車貴引發了“人防車位”界限之爭，有網友提出，甚至小區防火通道門都被作為停車位使用。南京物管條例中，對此提出規范停車管理，各物業服務企業應做到配備專門的停車管理人員。并重申省物業管理條例中的“人防工程時用于停車的，出租的租賃期限不得超過3年，不得出售、附贈”。

　　四問題：維修基金啟動難破題：設置綠色快速通道

　　維修基金的啟動問題，在實踐中也是一個大麻煩，因為要兩個“三分之二”以上的業主通過，審批期限也比較長，導致目前南京的維修基金使用率僅為3%~4%。南京物管條例在省條例相關規定的基礎上，提出“對物業管理區域內發生危及房屋使用安全和業主生命財產安全的緊急情況下， 可以通過綠色快速通道，相關部門要在兩個工作日內完成審核”。

　　更讓業主郁悶的是，如果房屋還在保修期內遇到房屋質量問題，沒有維修基金，找不到開發商，物業公司也不給解決。南京市人大法制委委員王俊表示，這個問題目前在不少小區已經發生，建設單位應對房屋質量問題承擔全部責任。條例借鑒杭州、上海等立法經驗，建立物業保修金制度。

　　“ 王�。骸敖ㄔO單位在房屋產權初始登記之前，應當按照物業建筑安裝總造價2%的比例交存物業保修金，作為物業保修期內維修費用的保障。物業保修金交存期限8年，交存期內，物業保修金不足的，建設單位應當補足。”

　　另外還規定，業主與物業的矛盾可以通過引進第三方機構來評判和解決。

　　不過，法律規定得再詳盡，效果如何關鍵看執行。對此，南京市將要出臺18項配套制度，包括業主大會指導規則，首次業主大會會議籌備經費管理辦法，物業服務收費管理辦法，物業服務第三方評估制度等。南京市房產局副局長蘭文介紹，目前條例配套文件制定已進入起草階段。