南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例最新解讀

物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾舉不勝舉。7月1號(hào)，《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》將落地實(shí)施。由于在制定過(guò)程中有很多創(chuàng)新舉措，如首次在全國(guó)范圍內(nèi)公開(kāi)招投標(biāo)，選定第三方組成專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)起草條例文本等，因此業(yè)界與居民對(duì)條例也抱有很大的期待。昨天下午，南京市人大網(wǎng)站組織“促進(jìn)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例貫徹落實(shí)”的網(wǎng)談活動(dòng)，市人大代表和政府部門(mén)的相關(guān)負(fù)責(zé)人就大家關(guān)心的“老舊小區(qū)物管難”“維修基金啟動(dòng)難”“保修期內(nèi)維修難”等諸多問(wèn)題，提供了“新政新辦法”。

　　每年南京的市民熱線12345中80%左右的問(wèn)題都集中在私搭亂建、群租、破墻開(kāi)門(mén)和侵占公共通道等違規(guī)行為帶來(lái)的物業(yè)管理糾紛上。而一個(gè)住宅小區(qū)的日常管理主要涉及12個(gè)政府部門(mén)，由于種種原因，有些部門(mén)不愿意進(jìn)入小區(qū)執(zhí)法，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)矛盾越來(lái)越大。

　　一問(wèn)題：老舊小區(qū)物管難破題：政府要承擔(dān)更新改造的責(zé)任

　　在老舊小區(qū)，硬件配套差、不具備基本的管理?xiàng)l件，搭上了物業(yè)也難以整治。新物管條例要求市、區(qū)政府要承擔(dān)起更新改造的責(zé)任。南京市人大代表曹璐璐介紹，對(duì)交付時(shí)間長(zhǎng)、配套設(shè)施設(shè)備不齊全或者破損，房屋產(chǎn)權(quán)單位或者售房單位因客觀原因未實(shí)施物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)， 市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，改善老舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境，逐步實(shí)施物業(yè)管理。

　　小區(qū)停車(chē)難、維修基金啟動(dòng)難怎么辦?《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》將實(shí)施，諸多難題“求解”

　　二問(wèn)題：業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)破題：提出業(yè)主欠費(fèi)征信制度

　　一旦物業(yè)管理不好，就有業(yè)主不愿意及時(shí)交納物業(yè)費(fèi)，業(yè)主拒交，又加劇小區(qū)環(huán)境惡化，造成惡性循環(huán)。南京新物管條例提出了業(yè)主欠費(fèi)征信制度，同時(shí)針對(duì)出現(xiàn)的部分業(yè)主未交公攤水電費(fèi)導(dǎo)致公共區(qū)域集體停水停電的“一人生病、大家吃藥”的現(xiàn)象，條例強(qiáng)制規(guī)定專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得因部分最終用戶(hù)未履行交費(fèi)義務(wù)而停止已交費(fèi)用戶(hù)和共用部位的服務(wù)，可以對(duì)個(gè)人采取必須的催繳措施。

　　南京市人大代表周訊表示，公共水電費(fèi)用業(yè)主委員會(huì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)上門(mén)追繳，在物業(yè)管理顯著位置公示，不繳納物業(yè)管理企業(yè)可以依法申請(qǐng)仲裁或者訴訟，仍不履行的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。 單個(gè)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意，并不能成為其拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的理由。

　　小區(qū)停車(chē)難、維修基金啟動(dòng)難怎么辦?《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》將實(shí)施，諸多難題“求解”

　　三問(wèn)題：老小區(qū)停車(chē)難破題：配備專(zhuān)門(mén)停車(chē)管理人員

　　老舊小區(qū)停車(chē)難、停車(chē)貴引發(fā)了“人防車(chē)位”界限之爭(zhēng)，有網(wǎng)友提出，甚至小區(qū)防火通道門(mén)都被作為停車(chē)位使用。南京物管條例中，對(duì)此提出規(guī)范停車(chē)管理，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)做到配備專(zhuān)門(mén)的停車(chē)管理人員。并重申省物業(yè)管理?xiàng)l例中的“人防工程時(shí)用于停車(chē)的，出租的租賃期限不得超過(guò)3年，不得出售、附贈(zèng)”。

　　四問(wèn)題：維修基金啟動(dòng)難破題：設(shè)置綠色快速通道

　　維修基金的啟動(dòng)問(wèn)題，在實(shí)踐中也是一個(gè)大麻煩，因?yàn)橐獌蓚�(gè)“三分之二”以上的業(yè)主通過(guò)，審批期限也比較長(zhǎng)，導(dǎo)致目前南京的維修基金使用率僅為3%~4%。南京物管條例在省條例相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，提出“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生危及房屋使用安全和業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況下， 可以通過(guò)綠色快速通道，相關(guān)部門(mén)要在兩個(gè)工作日內(nèi)完成審核”。

　　更讓業(yè)主郁悶的是，如果房屋還在保修期內(nèi)遇到房屋質(zhì)量問(wèn)題，沒(méi)有維修基金，找不到開(kāi)發(fā)商，物業(yè)公司也不給解決。南京市人大法制委委員王俊表示，這個(gè)問(wèn)題目前在不少小區(qū)已經(jīng)發(fā)生，建設(shè)單位應(yīng)對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題承擔(dān)全部責(zé)任。條例借鑒杭州、上海等立法經(jīng)驗(yàn)，建立物業(yè)保修金制度。

　　“ 王俊：“建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)2%的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保障。物業(yè)保修金交存期限8年，交存期內(nèi)，物業(yè)保修金不足的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足。”

　　另外還規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)的矛盾可以通過(guò)引進(jìn)第三方機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)判和解決。

　　不過(guò)，法律規(guī)定得再詳盡，效果如何關(guān)鍵看執(zhí)行。對(duì)此，南京市將要出臺(tái)18項(xiàng)配套制度，包括業(yè)主大會(huì)指導(dǎo)規(guī)則，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)管理辦法，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估制度等。南京市房產(chǎn)局副局長(zhǎng)蘭文介紹，目前條例配套文件制定已進(jìn)入起草階段。