2019年營改增年出租不動產增值稅細則出臺

　買房子要交哪些稅?又會產生哪些費用?對于每個購房者而言，都是一個不可忽視的問題。國家稅務總局制定了《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》，自5月1日起施行。如下是中國人才網給大家整理的相關信息，一起來關注下吧。

　　今 年 3 月 17日，國務院常務會議審議通過了全面推開營改增試點方案，明確自5月1日起，全面推開營改增試點，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業納入試點范圍。其中，建筑業和房地產業適用11%稅率。

　　3月31日，國家稅務總局制定了《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》，自5月1日起施行。屆時，單位和個體工商戶出租不動產(不含個體工商戶出租住房)，按照5%的征收率計算應納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

　　國稅總局出臺新《公告》“營改增”5月1日起正式實施

　　期，“營改增”成為了樓市熱議的話題。昨日，華西都市報記者注意到，國家稅務總局已制定《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》公告，自5月1日起正式施行。此《公告》明確規定，納稅人以經營租賃方式出租其取得的不動產(以下簡稱出租不動產)，適用本辦法。而取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。此外，《公告》第三條規定了一般納稅人繳納增值稅的具體實施辦法。

　　比如，一般納稅人出租其4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。不動產所在地與機構所在地不在同一縣(市、區)的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。同時，一般納稅人出租其5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。不動產所在地與機構所在地不在同一縣(市、區)的，納稅人應按照3%的預征率向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。其他個人出租不動產(不含住房)，按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。

　　對于小規模納稅人而言，《公告》規定單位和個體工商戶出租不動產(不含個體工商戶出租住房)，按照5%的征收率計算應納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。而其他個人出租不動產(不含住房)，則按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。

　　新政延續原有稅收優惠二手房地產市場態勢穩定

　　營改增全面落地成都后，成都房地產市場將受何影響?二手房市場是否有望穩發展?對此，鏈家網成都站業務數據中心分析認為，實施細則明確了房地產項目，以扣除土地出讓金后的余額為銷售額，目前土地出讓金約占房地產成本的30%到40%，土地出讓成本可在銷售額中抵扣，有助于減輕房企稅費負擔。其次，開發商銷售自行開發的開工日期，在4月30日前的房地產項目，以及一般納稅人出租其4月30日前取得的不動產，可適用簡易計稅方法按5%的征收率計稅。建筑商為4月30日前的老建筑工程，提供服務可適用簡易計稅方法按3%的征收率計稅。而5月1日后取得的或新開發房地產項目，才適用于11%的增值稅率。

　　“由于政策剛發布，對企業稅負的具體影響要看抵扣空間大小和企業各項成本構成比例等具體情況而定，不同企業的稅負可能會有增有減，最終對成都房地產的影響也要視后期執行情況而定。但從制定的“過渡政策”，可以看出國家穩步推進稅收改革，促進房地產業穩健康發展的態度。”鏈家網成都站業務數據中心相關負責人解釋道。

　　100萬的房子稅費將減少

　　二手房交易營改增延續了現行的二手房交易營業稅優惠政策，部分稅負略微下降，但這個下降額度并不大。記者算了一筆賬，假如在成都市購買一套不滿2年的房子，購房價為100萬元。

　　新政前除契稅、個稅外，還需繳納營業稅：房價×5%=5萬，此外附加費為房價× 0.6%=0.6萬。新政后，契稅、個稅不變，無營業稅，增加了增值稅：算下來為4.76萬，通過對比發現，將減少2400元的支出。

　　成都未來參與市場交易住房分為以下兩類：一是購房年限在2年及以上的住房繼續享受免稅期限優惠，營改增對這部分住房無影響;二是購房年限在2年內的住房交易稅負會略有下降，這部分住房五一前后交易會有所波動，呈現先下降后回暖的趨勢。

　　鏈家資深經紀人分析認為，2年內住房占二手房交易量的比例較小，總體來看，本次營改增對二手房市場整體影響不大，政策延續了原有的稅收優惠，預期成都二手房市場將持續保持穩定態勢。

　　成都地產界某資深專家認為，如果營改增要覆蓋二手房交易，當前的稅費基本框架也會沿用下去。比如，個人首套或者持有一定年限的房屋營業稅減免政策應該會沿用下去，否則二手房交易的實際稅費負擔肯定會加重，這不符合營改增試點“只減不增”的大前提。