2019年蘇州南京或再迎限購政策

步深圳(樓盤)和上海(樓盤)后塵，在寬松的流動性下經歷一輪暴漲之后，一些樓市過熱的二線城市招來了遲到的懲罰??蘇州(樓盤)、合肥(樓盤)和南京(樓盤)似乎將再次迎來樓市限購政策。

　　蘇州市國土資源局5月17日將掛牌一個月的五幅地塊暫緩出讓，以降低土地市場熱度。5月17日，蘇州市國土資源局掛出《蘇州市區國有建設用地使用權網上掛牌出讓使用公告》稱，該局于4月20日掛牌的5幅地塊，由于規劃優化原因，經市政府批準，暫緩出讓。五幅地塊有三幅分布于姑蘇區，一幅位于相城區，一幅位于高新區，均為起拍總價偏高地塊。

　　這似乎是蘇州限購政策的前奏。有消息顯示，5月17日下午，蘇州市政府舉行例行會議，主題就是穩定房地產工作，會議通過了限購方案，擬于5月23日公布、24日執行。主要內容是，購房者須滿足繳納社保一年以上，個人所得稅繳納兩年以上，另推出買房居住證滿一年等硬性規定，以防炒房和補繳社保。

　　蘇州市相關部門還未對此消息進行公開回應。

　　不過，在外界看來異常火爆的蘇州市場，已經從峰頂回落。此時再推出限購政策，蘇州樓市可能要面臨硬著陸的風險。

　　數據顯示，今年4月蘇州市區(不含吳江(樓盤))商品房共計成交7886套，其中住宅類房源共計成交6483套，環比減少3169套，降幅為32.83%，較去年同期減少738套，降幅為10.22%。二手房方面，上個月蘇州二手房成交總量為10044套，環比3月下降了41.16%，其中住宅成交量達9297套，環比3月下降41.83%。

　　蘇州業內人士向界面新聞表示，從3月開始，蘇州市場就已經從峰頂回落，2月份時候，中介還異常繁忙，而現在一天也沒一個人上門，一周成交不了一套已是常態。

　　在該人士看來，蘇州被開發商預估得太高了，從地價就能夠看得出來，而且蘇州20000元/方米的均價也需要一段消化時間。

　　成交量的大幅滑落也與投資客的撤出有關。南京林業大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠向界面記者表示：“目前很多投資客正在撤出蘇州市場，導致了新房和二手房量價齊跌，此時出臺限購，供需關系會加速逆轉，庫存量也會不斷攀升。開發商為了銷量會選擇降價。政府調控應該是預防泡沫，而不是在其將要破滅時再去干預。”

　　也有蘇州的開發商表示，市場既然已經在自行下調，此時再推出限購政策，沒有太大意義。

　　同樣受到關注的合肥與南京，也處在調控的風口浪尖。5月15日下午，在合肥房地產管理局局長王菊喜表示，“政府在必要的時候，會進一步出臺更嚴格的政策，不排除限購限貸的政策重新回歸。”

　　4月份，南京發布了“限漲令”，規定主城六區及江寧、浦口的商品住宅，按申報價從高到低，年化漲幅控制在8%、10%、12%之內。在河西南地價突破45000元/方米后，調控政策的出臺也流傳開來。

　　未來南京、合肥會不會出現限購政策，孟祥遠表示：“合肥已經拉響警報，而南京限漲令的效果要到5、6月才會顯現，兩個城市可能還會觀望一段時間，一方面是觀察本地市場狀況，另一方面也要觀望蘇州的動作。”

　　蘇州|暫緩五宗地塊出讓，傳即將出臺限購政策

　　【事件】5月17日，蘇州暫緩出讓5宗土地，而據媒體報道，蘇州即將出臺限購，主要內容是，購房者須滿足繳納社保一年以上，個人所得稅繳納2年以上，另推出買房居住證滿一年等硬性規定，以防炒房和補繳社保。

　　【CRIC點評】蘇州此次傳聞限購并非空穴來風，在土地市場“不理性”拿地、房價快速上升之后，政府也有意通過對一級市場控制以及限購對火熱樓市進行降溫。一方面擠泡沫、控風險，另一方面，實際上蘇州、南京、合肥等房地產市場目前仍處于加杠桿的狀態中，與權威人士“去杠桿”、“人的住房”理念有所偏差。如若此次限購成真，不僅再度拉開限購的大幕，也將對其他熱門二線城市起到警示作用;另外蘇州成交量恐將繼續下滑，4月蘇州商品住宅成交104萬方米，環比下滑19.3%。

　　企業|陸家嘴(600663,股吧)擬現金方式收購陸金發，代價109億

　　【事件】5月17日晚，上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司發公告稱，公司于5月12日收到上證交易所出具的《關于對上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司重大資產購買暨關聯交易預案信息披露的問詢函》，上述重大資產購買事項為陸家嘴擬通過現金支付方式，收購陸家嘴集團、前灘集團和土控集團合計持有的陸金發100%股權，標的資產預估值約為109.31億元。

　　【點評】由于本次收購為現金收購，并不涉及上市公司股權變動，也不會導致上市公司控制權發生變化，交易完成后，陸家嘴集團仍為上市公司控股股東，浦東新區國資委仍為上市公司實際控制人。由于此次收購的標的為陸金發，其作為推動陸家嘴集團金融產業發展的主要臺，目前已初步形成了“證券+信托+保險”的基本業務架構，在此次交易過后，勢必能助力陸家嘴“地產+金融”雙輪驅動戰略的實施。

　　企業|招商蛇口獲準設立郵輪旅游發展實驗區

　　【事件】5月17日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司公告稱，國家旅游局辦公室同意在深圳南山蛇口工業區太子灣設立“中國郵輪旅游發展實驗區”，實驗區占地面積9.4方公里。

　　【點評】我們認為，中國郵輪旅游發展實驗區在蛇口工業區太子灣的設立，一方面促進公司“前港-中區-后城”的空間發展模式快速落地，通過以郵輪母港建設，全力打造集旅游運營、餐飲購物、免稅貿易、酒店文娛、港口地產、金融服務等于一體的郵輪產業鏈;另一方面，符合重組后招商蛇口加強非房地產業務的要求。

　　數據|4月份房價一線城市漲幅放緩 二三線城市上漲

　　【事件】國家統計局今日發布了4月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。對此，國家統計局城市司高級統計師劉建偉進行了解讀：環比上漲城市個數繼續增加，城市間漲勢出現新變化，一線城市漲幅放緩，二、三線城市漲幅擴大。同比一、二線城市漲幅繼續擴大，三線城市由降轉升。

　　【點評】本次房價數據基本在市場的意料之中。受限購收緊影響，4月份北京、上海、深圳樓市均有所降溫，房價增速也有所放緩，但價格增速仍超過大部分三線城市;而廈門、合肥、南京等熱點二線城市依然高熱，商品住宅價格環比漲幅均超過4%。從期上海、蘇州、南京等地地王頻出、單價紀錄一再刷新的情況來看，開發商對于這些城市的投資價值依然看好，在地王效應的帶動下，房價上漲動力依然充足。因此，如果短期內沒有嚴厲的地方行政限令出臺，預計這些城市房價仍將保持著較快的速度上漲。