以房養(yǎng)老如何化解房?jī)r(jià)漲跌風(fēng)險(xiǎn)?

　　隨著中國(guó)加速步入老齡化社會(huì)，如何養(yǎng)老成為一大熱門(mén)話題。保監(jiān)會(huì)已批準(zhǔn)北京、上海、廣州和武漢推行住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，而據(jù)了解，云南、山東、江蘇等地也在探索推此類保險(xiǎn)，試點(diǎn)有望進(jìn)一步擴(kuò)容。

　　云南省10月15日頒布《云南省人民政府關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》指出，云南省要鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)建設(shè)，研究推出老年養(yǎng)護(hù)新險(xiǎn)種，探索開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。此項(xiàng)工作將由云南保監(jiān)局牽頭，云南省民政廳參與。

　　此外，江蘇省年來(lái)也在布局以房養(yǎng)老，此前其相關(guān)人士指出，將在今年加快“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)政策部署，重點(diǎn)扶持護(hù)理型養(yǎng)老床位，在國(guó)家試點(diǎn)方案出臺(tái)后，將盡快部署以房養(yǎng)老細(xì)則，明確試點(diǎn)和參與單位。

　　今年7月起，北京、上海、廣州和武漢四地開(kāi)始正式試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”，60歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人可以參與以房養(yǎng)老。試點(diǎn)放行經(jīng)歷4個(gè)月的等待，目前有一家保險(xiǎn)公司提交了“以房養(yǎng)老”方案。

　　幸福人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，目前初步完成老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和業(yè)務(wù)流程的準(zhǔn)備，已經(jīng)向保監(jiān)會(huì)上報(bào)申請(qǐng)。

　　除了收傳統(tǒng)觀念影響，開(kāi)展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)，最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于不可預(yù)測(cè)的房?jī)r(jià)。若房?jī)r(jià)上升，房屋未來(lái)增值的那部分是投保者無(wú)法享受到的。若房?jī)r(jià)下跌，則對(duì)養(yǎng)老者來(lái)說(shuō)是有利的，可以將部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給銀行或保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。“目前來(lái)看，相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)試點(diǎn)比較謹(jǐn)慎，大家最擔(dān)心的是推行住房反向抵押養(yǎng)老可能會(huì)導(dǎo)致自身利益受損，得不償失。”

　　真正意義上的“以房養(yǎng)老”，貸款額度是終生按期支付的，而不是十年、二十年確定期限的。這就給貸款提供者帶來(lái)一個(gè)長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。當(dāng)借款人長(zhǎng)壽時(shí)，其獲得的貸款額度就會(huì)顯著超出所抵押房產(chǎn)的價(jià)值，對(duì)貸款提供者不利。相反，當(dāng)借款人短壽時(shí)，在有生之年獲得的貸款額度會(huì)低于所抵押房產(chǎn)價(jià)值，這對(duì)借款人不利。而借款人往往比貸款提供者更了解自身健康狀況，貸款提供者遭遇的壽命風(fēng)險(xiǎn)要大于借款者。

　　值得注意的是，我國(guó)住宅用地的使用年限一般只有70年，當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時(shí)，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，而當(dāng)老人身故時(shí)，使用年限更是所剩無(wú)幾。那么，險(xiǎn)企或銀行依靠剩下的使用年限來(lái)補(bǔ)償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風(fēng)險(xiǎn)也較大。險(xiǎn)企或銀行將房產(chǎn)收回后無(wú)非出租或出售以獲得相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但在房?jī)r(jià)泡沫破裂時(shí)，租不出去或賣(mài)不上價(jià)的情況也是可能發(fā)生的。

　　而相較于不可預(yù)測(cè)的房?jī)r(jià)漲跌，相關(guān)產(chǎn)品如何合理規(guī)劃和設(shè)計(jì)對(duì)險(xiǎn)企來(lái)說(shuō)才是最大的考驗(yàn)，首當(dāng)其沖的便是房屋價(jià)值評(píng)估問(wèn)題。“比如一套上世紀(jì)70年代的房改房參保，如果今后我們推出相關(guān)產(chǎn)品，不僅要拿出客觀的房屋評(píng)估值，并得到客戶的認(rèn)可，還必須考慮此套房屋在市場(chǎng)上有多大的交易價(jià)值，以保證企業(yè)在支出養(yǎng)老金和得到收益之間保持衡，并有相對(duì)利潤(rùn)。”張經(jīng)理表示。

　　另一個(gè)無(wú)法回避的事實(shí)是，誰(shuí)來(lái)評(píng)估房屋的價(jià)值?雖然要求試點(diǎn)保險(xiǎn)公司須必備較強(qiáng)的保險(xiǎn)精算技術(shù)，聘請(qǐng)具有一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，能夠?qū)Ψ聪虻盅吼B(yǎng)老保險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)合理定價(jià)，并具備開(kāi)展反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)所必須的專業(yè)技術(shù)、管理能力和各類專業(yè)人員。但其評(píng)估是否權(quán)威?投保人對(duì)其評(píng)估是否認(rèn)可?此外，第三方市場(chǎng)評(píng)估房屋體系是否成熟?這都是業(yè)內(nèi)不得不面對(duì)的問(wèn)題。

　　北京梁開(kāi)建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所總經(jīng)理開(kāi)彥表示，作為一個(gè)全新的金融產(chǎn)品和一種市場(chǎng)交易行為，“以房養(yǎng)老”政策的實(shí)施，也不一定非要和保險(xiǎn)公司發(fā)生關(guān)系。完全可以在政府的監(jiān)管下，成立專業(yè)化的公司對(duì)“以房養(yǎng)老”進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，走產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化的道路，或許更有利于這一政策的推廣。

　　中經(jīng)聯(lián)盟常務(wù)副主席陳順則表示，應(yīng)組織保險(xiǎn)業(yè)對(duì)這項(xiàng)新保險(xiǎn)產(chǎn)品進(jìn)行開(kāi)發(fā)研究，給保險(xiǎn)公司制度支持，如免稅支持，加強(qiáng)監(jiān)管，充分保障老人的利益，為老人長(zhǎng)壽提供保障。