2019年國家房地產最新政策解讀

2016國家房地產最新政策：銀行貸款

　　2月2日，中國人民銀行聯合銀監(jiān)會首先送出“信貸大禮”，決定在不實施限購的城市對首套房首付比例最低降至兩成，二套房首付比例最低可付三成。

　　2月17日，中國人民銀行、住建部聯合財政部發(fā)布通知，將職工住房公積金賬戶存款利率，由現行按照歸集時間執(zhí)行活期和三個月存款基準利率，調整為統一按一年期定期存款基準利率執(zhí)行。

　　2016國家房地產最新政策：稅收優(yōu)惠

　　2月19日，財政部、國家稅務總局和住建部三部門發(fā)布《關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》(下稱《通知》)，對個人購買前兩套住房給予降低契稅優(yōu)惠;對個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　來自部委的“政策包”密集出臺，地方政府也紛紛跟進，甘肅、江西、山西、山東、安徽等多地都已出臺樓市政策，采用信貸杠桿、稅費減免、優(yōu)化落戶、房價補貼、政府回購等多種形式加速去庫存。

　　【2016國家房地產最新政策解讀】

　　上海：“史上最嚴厲”房地產新政

　　限購??非上海市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限，由“自購房之日起計算的前3年內在上海市累計繳納2年以上”調整為“自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上”

　　差別化信貸政策??對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請房貸購買普通自住房的，首付款比例不低于50%;購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%

　　為應對房地產市場的過熱，上海祭出了“史上最嚴厲”的樓市調控政策。3月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委、上海市金融辦等四部門聯合發(fā)布《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》(簡稱“《意見》”)，打出更嚴格住房限購政策、差別化住房信貸政策等系列組合拳�！兑庖姟纷园l(fā)布之日起實施。

　　除了強化需求側管理，上海在供給側同時發(fā)力。在日召開的上海市政府新聞發(fā)布會上，上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委主任顧金山在回答記者提問時明確表示，“十三五”期間上海全市房地產供地總量將比“十二五”增加。

　　限購、信貸政策均進一步趨嚴

　　上海樓市新政的一大亮點是，上海將從嚴執(zhí)行住房限購政策。根據《意見》精神，上海將提高非上海市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限，由“自購房之日起計算的前3年內在上海市累計繳納2年以上”調整為“自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上”。企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對象為個人，按照上海市限購政策執(zhí)行。同時，為進一步規(guī)范交易行為，限購審核將前置至交易備案環(huán)節(jié)。

　　信貸政策方面，《意見》強調，上海將從緊實行差別化住房信貸政策，加強個人住房貸款管理。對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低于50%;購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。購房人在申請貸款時還應承諾首付款為自有資金，違反承諾則作為失信行為信息納入上海市公共信用信息服務臺。

　　央行上�？偛空{查統計研究部主任王振營在上海市政府新聞發(fā)布會上特別強調，上述信貸政策與貸款是否還清沒有關聯度。對此，業(yè)內人士理解為新政策在二套房的認定上屬“認房不認貸”，較此前的“認貸不認房”明顯偏緊。

　　深圳：實行差別化住房信貸政策

　　記者25日從深圳市人民政府網站獲悉，深圳市人民政府辦公廳發(fā)布《關于完善住房保障體系促進房地產市場穩(wěn)健康發(fā)展的意見》。意見指出，多渠道增加住房供應，實行差別化住房信貸政策，加強房地產金融風險防控。對購房人家庭名下在深圳市無房且2年內無住房貸款記錄的，貸款首付比例仍繼續(xù)執(zhí)行最低3成;對購房人家庭名下在深圳市無房但2年內有住房貸款記錄的或在深圳市已有一套住房但已結清相應住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低4成。

　　另外，深圳市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為深圳市戶籍居民的家庭)限購2套住房;能提供自購房之日起計算的前3年及以上在深圳市連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險證明的非深圳市戶籍居民家庭，限購1套住房。對境外機構和個人購房，嚴格按照有關政策執(zhí)行。購房時間的認定，以在深圳市房地產主管部門信息系統網簽購房合同的時間為準。

　　意見強調，加強全市房地產行業(yè)誠信管理體系建設，推動企業(yè)和從業(yè)人員誠信經營。推動全市誠信信息聯網，形成監(jiān)管合力，實現行政監(jiān)管與行業(yè)自律的聯動。堅決依法打擊和查處虛假“日光盤”、“捂盤惜售”、“陰陽合同”等違法違規(guī)行為，規(guī)范中介機構和從業(yè)人員經營行為。繼續(xù)開展全市金融風險排查和專項整治，嚴禁互聯網金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機構從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融杠桿配資業(yè)務。

　　南京：有貸款記錄就不算首套房

　　25日晚間，一份名為《人民銀行南京分行 中國銀監(jiān)會江蘇監(jiān)管局關于規(guī)范個人住房貸款業(yè)務促進住房金融健康發(fā)展的通知》的內部文件在網上流傳開來。文件中對首套房認定標準收緊，“首付貸”也被禁止。

　　在這份文件中，最核心的一條即首套房認定更加嚴格。文件提到：嚴格區(qū)分“首次購買普通住房”和“首套普通自住房”，對于有購房貸款記錄的借款人家庭，不得納入“首次購買普通住房”支持對象。

　　南京房地產開發(fā)建設促進會秘書長張輝認為，這條基本上可以理解為：以家庭為單位，只要貸款買過房，不管有沒有還清，都將按照二套房政策來執(zhí)行。目前南京的二套房政策最低首付執(zhí)行標準為45%，貸款利率上浮1.1倍，如果照此執(zhí)行的話，將大幅提高貸款買房的門檻和成本，對于抑制投資投機甚至改善型需求都將產生巨大影響。

　　有地產專家認為，這一條基本上是對絕大部分有南京戶口的人都關上了首套的大門，因為名下無房，且沒有貸款買過房的人，幾乎鳳毛麟角，也就是說，能夠享受到首套房25%首付的買房人將減少很多。記者了解到，過去南京樓市長期執(zhí)行過“認房又認貸”的嚴格貸款政策，只要買過房或申請過貸款，再次購房都算作二套，后來放開后，“認房又認貸”變?yōu)椤罢J貸不認房”，可以說，“認房又認貸”的重新回歸，將有效控制市場需求，擠掉投資、投機的“泡沫”。

　　武漢：首套房公積金貸款最高額度

　　由60萬下調為50萬

　　3月25日，武漢住房公積金管理委員會決定從3月26日起對現行住房公積金貸款政策作出適當調整和完善。職工購買首套房公積金貸款最高額度由60萬下調為50萬，購買第二套住房申請公積金貸款的最高額度為50萬扣減首次已使用公積金貸款后的差額。