南京市物業管理條例全文(二)

　　第二十二條設立業主小組，成立業主代表大會的，應當在業主大會議事規則中明確業主小組、業主代表大會的職責范圍、工作規范等事項。

　　同一物業管理區域內有二幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元的全體業主組成。

　　第二十三條業主小組議事由該小組推選產生的業主代表主持。業主小組范圍內的全體業主推選本小組出席業主大會會議的業主代表，共同討論決定本小組范圍內共用部位、共用設施設備的維修、養護、更新和改造等事項。

　　業主小組做出的決定應當符合業主大會議事規則、管理規約的規定，并在做出決定后七日內告知業主委員會。

　　第二十四條業主小組推選業主代表，應當經本小組專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　業主代表應當為本業主小組內的業主，其資格條件、任期等參照業主委員會委員設置條件，在業主大會議事規則中規定。業主代表資格終止的，應當在七日內將其受業主小組、業主委員會或業主大會委托保管的相關資料移交給業主委員會。

　　第二十五條業主代表履行下列職責：

　　(一)在業主大會會議召開前就會議議題征集本小組業主意見，出席業主大會會議;

　　(二)組織開展本條例第二十三條規定的業主小組議事權限所確定的活動，并將結果告知業主委員會;

　　(三)告知業主委員會本小組業主的有關意見和建議;

　　(四)建立本小組工作檔案;

　　(五)業主大會議事規則規定的其他職責。

　　第二十六條業主委員會委員應當是本物業管理區域內的自然人或者單位業主委托的自然人。

　　業主委員會委員由業主大會選舉產生。業主委員會設主任一名。

　　業主有違反業主大會議事規則、臨時管理規約、管理規約的，或者有下列情形之一的，不得擔任業主委員會委員，已擔任業主委員會委員的，應當按照業主大會議事規則，由業主委員會終止其職務并予以公示：

　　(一)不具有完全民事行為能力的;

　　(二)本人及其配偶、直系親屬與同一物業管理區域內提供物業服務的物業服務企業有利害關系的;

　　(三)損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌或擅自改變物業使用性質等物業不當使用行為的;

　　(四)未按照規定交納物業服務費和住宅專項維修資金等相關費用的;

　　(五)違反臨時管理規約、管理規約或者有關人均建筑面積、使用功能等規定出租房屋的;

　　(六)牟取妨礙公正履行職務的其他利益的;

　　(七)有嚴重不良信用記錄或者犯罪記錄的;

　　(八)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

　　第二十七條召開業主大會、業主委員會會議，應當于會議召開前七日內將會議內容函告社區居(村)民委員會，聽取社區居(村)民委員會的建議。業主大會、業主委員會作出的決定應當及時告知社區居(村)民委員會。

　　業主大會自首次業主大會會議審議通過業主大會議事規則和管理規約之日起成立。

　　業主大會成立并選舉產生業主委員會后，業主委員會應當依法向街道辦事處(鎮人民政府)備案。

　　備案材料齊全的，街道辦事處(鎮人民政府)應當在五個工作日內出具書面備案證明，并在備案后七個工作日內將備案材料抄送區物業管理行政主管部門及公安機關、社區居(村)民委員會;備案材料不齊全的，街道辦事處(鎮人民政府)應當書面告知須補齊的材料;備案材料齊全但存在爭議的，街道辦事處(鎮人民政府)可以暫不出具備案證明，但應當書面說明暫不予備案的理由。

　　業主大會成立后，可以到區民政行政主管部門備案登記，領取備案證書。

　　業主大會經民政行政主管部門備案的，首次業主大會會議的召開之日為其成立之日;依法成立的業主委員會，以其選舉產生之日為成立日期。

　　第二十八條業主委員會履行下列職責：

　　(一)執行業主大會的決定和決議;

　　(二)召集業主大會會議，定期書面向業主大會報告業主委員會行使職權的情況并在物業管理區域向全體業主公布，接受業主質詢;

　　(三)根據業主大會決定代表業主與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同，協調處理物業管理活動中的相關問題;

　　(五)督促業主、物業使用人遵守管理規約，交納物業服務費及其他相關費用，調解因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

　　(六)組織和監督住宅專項維修資金的籌集和使用;

　　(七)根據管理規約和業主大會議事規則，決定共用部位、共用設備設施的經營方式，管理、使用并公布經營收益情況;

　　(八)配合街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會、公安機關等做好住宅物業管理區域的社區建設、社會治安等工作;

　　(九)法律、法規規定或業主大會賦予的其他職責。

　　未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業主委員會產生之前，在物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)或者社區居(村)民委員會的指導、幫助下，根據業主大會議事規則召開業主大會會議，選舉產生業主委員會或者增補業主委員會委員。業主委員會選舉產生后或者業主委員會委員增補完畢，街道辦事處(鎮人民政府)或者社區居(村)民委員會應當終止行使本款規定的職責。

　　第二十九條業主委員會任期屆滿三個月前，應當書面告知街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會。

　　街道辦事處(鎮人民政府)應當參照本條例第十九條和第二十條的規定成立換屆改選小組，組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

　　換屆改選小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間，業主委員會不得就選聘、解聘物業服務企業，以及除管理規約規定情形之外的物業維修、更新、改造等重大事項，組織召開業主大會會議。

　　第三十條上一屆業主委員會應當在新一屆業主委員會選舉產生之日起七日內，將其使用、保管的所有文書、財物、印章移交新一屆業主委員會，并做好其他交接工作。