版安徽省物業管理條例實施細則(最新版)

隨著我國城鎮住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權結構發生了重大變化，公有住房逐漸轉變成個人所有。原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關系，也逐漸演變為物業管理企業與房屋所有權人之間服務與被服務關系。《物業管理條例》是根據《國務院關于修改<物業管理條例>的決定》修訂的，為的是規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境而制定的法律條例。

第一條

為了規范物業管理活動，提升物業服務水平，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，營造良好的居住和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和有關法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。

第二條

本條例適用于本省行政區域內物業管理活動及其監督管理。

本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定對建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條

物業管理應當遵循業主自治、專業服務與依法監管相結合的原則。

第四條

縣級以上人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系，建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理機制。鼓勵采用新技術、新方法，提高物業管理和服務水平。

第五條

縣級以上人民政府住房和城鄉建設或者房地產行政主管部門（以下簡稱物業管理行政主管部門）負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，履行以下職責：

（一）擬定、制定和宣傳物業管理相關政策措施；

（二）依照職權制定物業服務質量標準和技術規范；

（三）指導街道辦事處、鄉鎮人民政府依法開展物業管理相關工作；

（四）指導、監督和管理物業管理招投標活動；

（五）監督、管理專項維修資金；

（六）建立物業管理誠信檔案制度；

（七）法律、法規規定的其他職責。

縣級以上人民政府發展改革、公安、司法、民政、財政、環保、城鄉規劃、城市管理、工商、價格、質監、人防等部門，應當按照各自的職責，相互配合，做好相關監督管理工作。

第六條

街道辦事處、鄉鎮人民政府履行以下職責：

（一）指導和協助業主大會的成立、業主委員會的選舉；

（二）指導和監督業主大會、業主委員會開展工作；

（三）協調物業管理與社區管理、社區服務之間關系，調處業主、業主委員會、物業使用人、物業服務企業在物業管理活動中的糾紛；

（四）協調和監督物業服務企業的交接；

（五）協調和監督老舊小區物業管理。

居民委員會、村民委員會應當予以協助和配合。

第七條

物業管理協會應當加強行業自律，規范行業經營行為，促進物業服務企業提高服務質量和水平。

第二章業主、業主大會及業主委員會

編輯

第八條

房屋所有權人為業主。

業主身份的確認，以不動產登記簿或者法律、行政法規規定的其他有效證明為依據。

第九條

業主在物業管理活動中享有以下權利：

（一）提議召開業主大會會議，參加業主大會會議，提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（二）向業主委員會和物業服務企業提出建議或者質詢；

（三）推選業主代表，并享有被推選權；

（四）依法使用物業共用部位、共用設施設備的權利，監督專項維修資金的管理和使用；

（五）要求其他業主、物業使用人停止違反共同利益的行為；

（六）法律、法規規定的其他權利。

第十條

業主在物業管理活動中履行以下義務：

（一）遵守管理規約、業主大會議事規則，執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）按照國家有關規定交納專項維修資金；

（四）按照物業服務合同約定交納物業服務費用；

（五）配合、支持物業服務企業按照管理規約、物業服務合同實施的物業管理活動;

（六）法律、法規規定的其他義務。

第十一條

一個物業管理區域成立一個業主大會，由一個物業服務企業實施物業管理。

物業管理區域的劃分應當充分考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規定進行：

（一）新建住宅小區，包括分期建設或者由兩個以上單位開發建設的，應當按照小區整體規劃設計范圍劃分為一個物業管理區域；

（二）地理上自然連接規模較小的住宅小區，經各自的業主大會同意后，可以合并為一個物業管理區域；

（三）規模較大的住宅小區，且配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定或者調整為不同的物業管理區域；

（四）住宅小區內的非住宅物業應當與住宅小區劃分為同一個物業管理區域；商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠獨立管理的，可以劃分為一個物業管理區域。

第十二條

新建物業建設單位在辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當按照第十一條規定劃分物業管理區域，向縣級人民政府物業管理行政主管部門備案。建設單位應當將經備案的物業管理區域向物業買受人明示。

物業管理區域劃定后，確需調整的以及已投入使用但尚未劃分物業管理區域的，縣級人民政府物業管理行政主管部門應當會同街道辦事處、鄉鎮人民政府聽取業主意見后作出決定，并在相關物業管理區域內顯著位置公告。

第十三條

物業管理區域內全體業主組成業主大會，選舉產生業主委員會作為業主大會的執行機構。業主大會和業主委員會代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十四條

業主大會可以設立業主監事會或者獨立監事，負責監督業主委員會的工作，并履行業主大會賦予的其他職責。

業主大會設立業主監事會或者獨立監事的，業主大會議事規則應當對業主監事會或者獨立監事的職責、議事規則和工作經費，以及監事的選舉規則、資格、人數、任期等事項進行約定。

第十五條

物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十或者首批物業交付滿三年的，建設單位應當向縣級物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府報送下列籌備成立首次業主大會會議所需的文件資料：

（一）物業管理區域劃分資料；

（二）房屋等建筑物面積清冊；

（三）業主名冊；

（四）建筑規劃總平面圖；

（五）共用設施設備的交接資料；

（六）物業服務用房配置確認資料；

（七）其他有關的文件資料。

第十六條

業主籌備成立業主大會的，應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，成立業主大會會議籌備組。籌備組一般由業主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民委員會或者村民委員會代表組成，人數應當為單數，其中業主代表由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦，所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。籌備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表擔任。前期物業服務企業應當協助業主大會籌備組做好相關工作。

符合首次業主大會會議召開條件，但未及時召開大會的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到建設單位、前期物業服務企業或者業主書面報告之日起四十五日內組建業主大會會議籌備組。

籌備組應當自成立之日起十五日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內顯著位置進行公告。

首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。

第十七條

首次業主大會會議籌備組履行以下職責：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容；

（二）草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；

（三）確認業主身份，確定業主人數、所擁有的專有部分面積，以及業主在首次業主大會會議上的投票權數；

（四）提出首屆業主委員會委員選舉辦法，確定候選人名單；

（五）依法確定首次業主大會會議表決規則；

（六）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

對前款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，在物業管理區域內顯著位置公告，并將首次業主大會會議召開的時間、地點書面通知全體業主。業主對業主身份、投票權數和管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案等提出異議的，業主大會籌備組應當予以復核或者修改，并告知異議人。

籌備組應當自組成之日起三個月內組織召開首次業主大會會議。籌備組在業主委員會成立后自行解散。

第十八條

業主大會決定以下事項：

（一）制定、修改業主大會議事規則；

（二）制定、修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

（四）聽取和審查業主委員會的工作報告；

（五）改變和撤銷業主委員會不適當的決定；

（六）決定業主大會、業主委員會工作經費的相關事項；

（七）確定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

（八）選聘、續聘和解聘物業服務企業；

（九）籌集和使用專項維修資金；

（十）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（十一）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

（十二）法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

首次業主大會會議應當制定管理規約和業主大會議事規則，選舉產生業主委員會，批準業主委員會工作規則等。

第十九條

業主大會決定籌集和使用專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。業主大會決定其他有關共有和共同管理權利的重大事項，應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

前款規定的面積和業主人數，按照下列規定確定：

（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，按照測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積，按照專有部分面積之和計算。

（二）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。業主總人數，按照兩者之和計算。

第二十條

物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表的推選、權限由業主大會議事規則規定。

業主可以委托代理人參加業主大會會議。業主委托代理人參加業主大會會議的，應當出具書面或者數據電文委托書，載明委托事項、委托權限及期限。

物業使用人可以列席業主大會。

第二十一條

業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內顯著位置公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人或者其委托的代理人簽名。

提倡采用信息化技術，改進業主大會表決方式。

第二十二條

業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

（一）經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

業主委員會未按照上述規定及時組織召開業主大會臨時會議的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促或者組織召開業主大會臨時會議。

第二十三條

業主大會應當建立規范的財務管理制度。業主委員會應當對專項維修資金、物業共用部位和共用設施設備經營收益、業主大會和業主委員會工作經費按照財務要求建賬并及時入賬，并對原始憑證及形成的會計資料妥善保管，不得損毀。

第二十四條

不具備成立業主大會條件，或者具備成立條件但未成立業主大會的住宅小區，經縣級人民政府物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府指導后仍不能成立的，可以由街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織業主自行或者聘請物業服務企業實施物業管理。成立業主大會的條件具備后，應當及時成立業主大會。

第二十五條

業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦，經業主大會會議選舉產生。業主委員會一般由五至十一人的單數委員組成，每屆任期一般不超過五年，委員可以連選連任。

業主委員會應當自選舉產生之日起三日內召開首次會議，推選產生主任一人、副主任一至二人。經業主大會同意，業主委員會可以聘請執行秘書，負責處理業主委員會日常事務。

業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，將業主大會會議的決定、管理規約、業主大會議事規則以及業主委員會組成人員名單等材料報縣級人民政府物業管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案，并書面告知相關居民委員會、村民委員會。

業主委員會辦理備案手續后，持街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

第三款規定的備案事項發生變更的，業主委員會應當在三十日內重新備案，并告知相關居民委員會、村民委員會。

第二十六條

業主委員會委員應當符合下列條件：

（一）本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主代表；

（二）具有完全民事行為能力；

（三）遵守業主大會的決定、管理規約、業主大會議事規則，履行業主義務；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

（五）身體健康，具有一定的組織協調能力和必要的工作時間；

（六）本人、配偶及其直系親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業任職或者有其他利害關系。

第二十七條

業主委員會履行以下職責：

（一）執行業主大會的決定和決議；

（二）召集業主大會會議，報告業主委員會工作和物業管理實施情況，報告業主大會、業主委員會工作經費和公共收益的分配與使用情況；

（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人、物業服務企業的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（五）監督管理規約的實施；

（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調解物業使用、維護和管理等方面的糾紛；

（九）業主大會賦予的其他職責。

第二十八條

業主委員會應當在物業管理區域顯著位置向業主公開下列情況和資料：

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會和業主委員會的決定；

（三）物業服務合同；

（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業共有部分的收益和使用、分配情況；

（六）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

（八）其他應當向業主公開的情況和資料。

第二十九條

業主委員會會議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責時，由副主任召集和主持。經三分之一以上委員提議召開業主委員會會議的，應當在七日內召開。主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府指定一名委員召集和主持業主委員會會議。

業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定應當經全體成員過半數通過，并在物業管理區域內顯著位置公告。

業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議。

業主委員會要求物業服務企業列席會議的，物業服務企業的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。

第三十條

業主委員會任期屆滿三個月前，應當召開業主大會進行業主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍未組織的，可以由居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉工作。

業主委員會應當自新一屆業主委員會履職之日起十日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物予以移交。拒不移交的，新一屆業主委員會可以請求街道辦事處或者鄉鎮人民政府督促其移交。

業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交本屆業主委員會。拒不移交的，業主委員會、業主或者居民委員會、村民委員會可以請求街道辦事處或者鄉鎮人民政府督促其移交。

移交過程中出現治安事件的，公安機關應當依法及時處理。

第三十一條

業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止，由業主委員會以書面形式在物業管理區域內顯著位置公告：

（一）因物業轉讓、滅失等原因，不再是業主的；

（二）無故缺席業主委員會會議連續三次以上的；

（三）喪失履行職責能力的；

（四）被依法追究刑事責任的；

（五）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的。

第三十二條

業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有百分之二十以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主大會授權的業主委員會，可以決定終止其委員資格：

（一）收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的；

（二）向物業服務企業銷售商品、承攬業務，牟取不當利益的；

（三）損壞共用設施設備，違法搭建，破壞房屋外觀和承重結構，擅自改變物業使用性質，拒繳物業服務費和專項維修資金，以及違法出租房屋的；

（四）侵害業主合法權益的；

（五）因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

第三十三條

經業主委員會或者持有百分之二十以上投票權數的業主提議增減或者調整業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定，并以書面形式在物業管理區域顯著位置公告。

第三十四條

管理規約應當包括以下內容：

（一）物業基本情況；

（二）公共場所及共用設施設備狀況；

（三）業主使用其物業和物業管理區域內公共場所及共用設施設備的權益；

（四）業主參與物業管理的權利和義務；

（五）業主對業主委員會及物業服務企業的監督權；

（六）物業的使用、維護、裝飾裝修管理；

（七）業主應當遵守的行為準則；

（八）物業共有部分的經營與收益分配；

（九）物業管理區域內共用部位、共用設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱等費用的分攤方式；

（十）專項維修資金籌集、使用和管理；

（十一）違反管理規約的責任；

（十二）其他有關事項。

第三十五條

業主大會議事規則應當就以下事項作出約定：

（一）業主大會的議事方式；

（二）業主大會的表決程序；

（三）業主委員會的組成和委員任期；

（四）業主大會定期會議召開的時間或次數；

（五）其他有關事項。

第三十六條

業主大會、業主委員會作出的決定和管理規約、業主大會議事規則，應當符合法律、法規的規定，對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，縣級人民政府物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者予以撤銷，并通告全體業主。

業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。

第三十七條

業主大會、業主委員會工作經費，以及業主委員會委員的補貼和執行秘書的酬金，可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。具體籌集、管理和使用辦法由業主大會確定。

業主委員會應當于每年3月底前以書面形式在物業管理區域內顯著位置公布上一年業主大會、業主委員會經費收支情況，接受業主監督。業主監事會或者獨立監事應當進行檢查；發現問題的，應當要求業主委員會予以糾正。經持有百分之二十以上投票權數的業主提議，業主委員會應當對經費收支情況進行審計。

推進建立業主委員會主任離任審計制度。