天津市物業管理條例最新規定

《天津市物業管理條例》經2002年10月24日天津市十三屆人大常委會第36次會議通過，2008年9月10日天津市十五屆人大常委會第4次會議修訂，2008年9月10日天津市人民代表大會常務委員會公告第3號公布。該《條例》分總則，業主、業主大會和業主委員會，物業服務企業，前期物業管理，物業使用和維護，物業管理服務，物業管理服務費，法律責任，附則9章77條，自2008年12月1日起施行。

　　總則

　　第一條

　　為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本條例。

　　第二條

　　本條例適用于本市行政區域內的物業管理活動。

　　第三條

　　業主是指物業的所有權人。

　　本條例所稱物業，是指房屋和與其相配套的共用設施、設備和場地。

　　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　第四條

　　物業管理應當遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、服務規范的原則。

　　第五條

　　有兩個以上業主的新建住宅物業，應當實行物業管理;商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業，推行物業管理。

　　第六條

　　市國土資源和房屋管理局是本市物業管理的行政主管部門，負責全市物業管理活動的監督管理。

　　區、縣房地產管理局是本轄區物業管理的行政主管部門，負責本轄區內物業管理活動的監督管理。

　　規劃、建設、市容、城市管理綜合執法、公安、民政、市政、園林、物價等相關部門，按照各自職責負責物業管理區域內相關的行政管理和服務工作。

　　第七條

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當明確部門和人員，負責本轄區內業主大會成立和業主委員會換屆等項工作的組織、指導，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解業主、業主委員會與物業服務企業之間的物業管理糾紛，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。

　　業主大會委員會

　　第八條

　　業主享有下列權利：

　　(一)參加業主大會會議，業主發表意見，行使表決權;

　　(二)推選業主代表，選舉業主委員會成員，享有被選舉權;

　　(三)監督業主委員會的工作;

　　(四)提議召開業主大會會議，就物業管理的有關事項提出建議;

　　(五)提出制定或者修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

　　(六)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;

　　(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

　　(八)監督專項維修資金的管理和使用;

　　(九)對共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況的知情權和監督權;

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第九條

　　業主應當履行下列義務：

　　(一)遵守業主大會議事規則和管理規約;

　　(二)執行業主大會通過的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

　　(三)配合物業服務企業按照物業服務合同和管理規約實施的物業管理活動;

　　(四)按照物業服務合同的約定，按時交納物業管理服務費;

　　(五)維護物業管理區域內公共秩序和環境衛生;

　　(六)按照規定交存或者續交專項維修資金;

　　(七)法律、法規規定的其他義務。

　　第十條

　　一個物業管理區域成立一個業主大會，應當由一個物業服務企業實施物業管理服務。

　　新建物業項目，包括分期建設或者由兩個以上開發建設單位建設的物業項目，其配套的設施設備是共用的，應當劃為一個物業管理區域。

　　同一個物業管理區域內的地上、地下建筑物和設施設備、相關場地，不得分割進行物業管理。

　　物業管理區域的劃分，應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則。物業管理區域劃分的具體辦法，由市人民政府規定。

　　第十一條

　　已交付使用的新建物業有下列情形之一的，應當成立業主大會：

　　(一)業主入住率達百分之五十以上;

　　(二)首位業主實際入住達到二年以上。

　　第十二條

　　業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成。業主大會是業主集體行使權利和維護全體業主在物業管理活動中合法權益的組織。

　　下列事項由業主大會決定：

　　(一)制定、修改業主大會議事規則和管理規約;

　　(二)選舉、更換業主委員會成員，監督業主委員會的工作;

　　(三)審定物業服務合同內容，選聘、解聘物業服務企業;

　　(四)制定、修改、審議物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度或者物業服務企業提出的其他管理事項;

　　(五)專項維修資金的籌集、使用方案，并監督實施;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)涉及業主共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第十三條

　　同一個物業管理區域內業主人數不足一百人的，全體業主組成業主大會;業主人數在一百人以上的，可以按照業主總數的一定比例推選業主代表，組成業主代表會，代表業主履行業主大會職責。業主代表會的代表組成，不得少于三十五人。

　　業主代表在行使所代表業主的表決權前，應當事先書面征求其所代表的業主意見，并在業主代表會會議上如實反映所代表業主的意見。

　　業主代表以幢、門、樓層等為單位，由業主推選，并在推選后以書面形式在物業管理區域內公告。

　　第十四條

　　符合成立業主大會條件的，業主、開發建設單位或者物業服務企業應當書面告知物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到書面告知后一個月內，在物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門的指導下，負責核實并組織、協調成立首次業主大會會議籌備組。

　　籌備組由業主三至七名，街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民委員會、開發建設單位代表各一名組成。籌備組負責人由街道辦事處或者鄉鎮人民政府的代表擔任。籌備組成員名單應當以書面形式在物業管理區域內公告。開發建設單位和物業服務企業應當為籌備組開展工作提供條件。

　　第十五條

　　籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　(二)確認業主身份和業主人數;

　　(三)確定業主委員會成員候選人產生方案和名單，并公示征詢意見;

　　(四)擬定業主大會議事規則草案，提出臨時管理規約的修訂意見;

　　(五)確定業主代表產生的條件、方式和人數，組織推選業主代表;

　　(六)做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款規定的各項內容，應當在首次業主大會會議召開十五日前，以書面形式在物業管理區域內公告。

　　籌備組履行職責的期限，應當到首次業主大會會議選舉產生業主委員會之日終止。

　　第十六條

　　首次業主大會會議應當討論決定下列事項：

　　(一)業主大會議事規則;

　　(二)管理規約;

　　(三)選舉業主委員會;

　　(四)物業管理服務內容和服務標準;

　　(五)涉及業主共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第十七條

　　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　業主可以書面委托代理人行使業主權利。

　　第十八條

　　業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主大會定期會議的時間和形式、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和任期等事項作出規定。

　　第十九條

　　管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主享有的權利和履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項，依法作出約定。

　　管理規約對全體業主具有約束力。

　　第二十條

　　業主大會決定籌集和使用專項維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設施設備，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

　　制定和修改業主大會議事規則，制定和修改管理規約，選舉業主委員會或者更換業主委員會成員，選聘和解聘物業服務企業，決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　第二十一條

　　業主大會會議，由業主委員會組織召集。經全體業主五分之一以上提議，業主委員會應當召開業主大會臨時會議。業主委員會應當召開業主大會會議或者業主大會臨時會議而不組織召集的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織召集，其他任何單位和個人不得組織召集。

　　物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、公安派出所、居民委員會和使用人的代表可以列席業主大會會議。

　　第二十二條

　　業主大會應當按照法律、法規和業主大會議事規則開展活動。

　　業主大會作出的決定，應當在物業管理區域內公告，對全體業主具有約束力。

　　第二十三條

　　業主委員會成員在業主中選舉產生。業主委員會的成員人數應為單數，由五至十五人組成。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推舉產生。

　　業主委員會成員應當符合下列條件：

　　(一)遵守國家有關法律、法規;

　　(二)具有完全民事行為能力;

　　(三)遵守業主大會議事規則和管理規約，按時交納物業管理服務費;

　　(四)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;

　　(五)具有一定的組織能力和協調溝通能力;

　　(六)身體健康，能保證必要的工作時間。

　　業主委員會不得從事經營活動。

　　第二十四條

　　業主委員會作為業主大會的日常工作機構，執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

　　(一)召集業主大會會議;

　　(二)定期報告有關決定執行情況，提出物業管理建議;

　　(三)在業主大會作出決定后三十日內，代表業主大會與物業服務企業簽訂、續簽、變更或者解除物業服務合同;

　　(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　(五)督促不交納物業管理服務費的業主限期交納;

　　(六)組織業主對物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造方案進行書面確認，并監督實施;

　　(七)監督管理規約的實施;

　　(八)組織籌集專項維修資金;

　　(九)組織業主委員會換屆和補選工作;

　　(十)完成業主大會交辦的其他事項。

　　業主委員會不履行上述第(三)項、第(九)項職責的，在區、縣物業管理行政主管部門的指導下，由街道辦事處、鄉鎮人民政府按照有關規定組織選舉新的業主委員會。