廣元二手房交易稅費流程及首付比例限購政策

“未來幾年內，廣元新入市的樓盤會逐漸減少，樓市將會出現(xiàn)存量房交易大于增量房交易的局面，如果房地產稅能夠順利通過并實施，將會更有力的刺激二手房市場，但是，買二手房注意事項你知道有哪些內容嗎？在二手房交易過程中如何做到火眼金睛呢？”本文小編幫各位整理了關于廣元二手房交易的一些相關知識點。包含廣元二手房交易稅費、廣元二手房交易流程、廣元二手房交易的首付比例相關知識，可供參考！

二手房交易繳納的稅費主要是增值稅、附加稅、契稅以及個人所得稅，這幾種稅跟我們購買的房屋類型緊密相關。房屋類型分為普通住宅和非普通住宅，滿足其中一條即為非普通住宅：1、建筑面積大于144?；2、成交價格大于各自區(qū)內規(guī)定價格。

一、營改增后個人二手房買賣都繳哪些稅？

1、賣方繳哪些稅？

賣方繳納的稅種有：增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、土地增值稅、個人所得稅、印花稅。

2、買方繳哪些稅？

買方繳納的稅種有：契稅、印花稅。

01、增值稅

1、賣家房屋年限＜2年時，增值稅=房屋總價/1.055%；

2、當二手房性質為非普通住宅時，增值稅=（房屋總價-房屋原價）/1.055%；

（此處房屋原價為賣家當初購買房屋時的國土局備案價）

3、除去以上兩種情況，其他任何情況增值稅都是免征的。

02、附加稅

附加稅恒定為增值稅的12%，則附加稅=增值稅12%。

（通俗理解：沒有增值稅，就沒有附加稅）

03、契稅

1、當二手房性質為非普通住宅時，契稅=（房屋總價-增值稅）3%；

2、當二手房性質為普通住宅時：①面積≤90?，契稅=（房屋總價-增值稅）1%；②面積≥90?，契稅=（房屋總價-增值稅）1.5%。

04、個人所得稅

1、賣家二手房購買年限≥5年，且為賣家家庭唯一住房時，免征個人所得稅；

2、當二手房性質為普通住房，且購買年限＜5年或者不是賣家唯一住房時，個人所得稅=（房屋總價-增值稅）1%；

3、當二手房性質為非普通住房，且購買年限＜5年或者不是賣家唯一住房時，個人所得稅=（房屋總價-增值稅）1.5%。

二、個人二手房買賣的相關優(yōu)惠政策有哪些？

（一）增值稅政策

（二）土地增值稅政策

自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

（三）個人所得稅政策

個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅。

（四）契稅政策

自2010年10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90方米及以下普通住房的，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

（五）印花稅政策

自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收印花稅。

三、市場上的常用避稅手法有哪些？存在哪些風險？

（一）“陰陽合同”。

是指二手房交易買賣雙方及中介公司在申報房價時，以低于實際成交的價格簽訂虛假協(xié)議申報納稅。

風險分析：

1、賣方的風險，買方有可能根據(jù)低報的過戶價格來付款，不再按照原購房價格成交；

2、買方的風險，當此房產再次出售時，先行做低的過戶價將拉大買賣差額，反而增加再次出售的成本，同時銀行貸款的實際比例也會因此而降低。

（二）延期過戶。

此方法為主要針對增值稅和個人所得稅的避稅方式，因為增值稅有轉讓超過2年的房子有減免稅優(yōu)惠，個人所得稅有轉讓超過5年的家庭唯一住房免稅優(yōu)惠。

風險分析：

1、當交易未完成時段內二手房市場價格大幅波動時，會有很大一部分賣方或買方選擇“寧可賠付違約金，也要終止履行合同”，從而損害對方利益；

2、當稅收政策出現(xiàn)較大波動時，雙方對新產生的稅負不能達成一致導致解除合同。

（三）先租后買。

實際是延期過戶避稅方式的進化版本，兩者在本質上是一樣的。

風險分析：

1、較長時間內無法辦理交易過戶手續(xù)，所購房的產權并不是買方的，買賣雙方無論哪一方反悔都會造成糾紛。

2、“租賃期間”政策發(fā)生變化，買賣雙方的風險都將會很大；

3、因為增加了租賃合同關系，納稅成本和違約成本將更高。

（四）假贈與。

實際是“陰陽合同”，是買賣雙方在達成交易意向后，私下簽訂一份買賣合同，之后再到公證處辦理房屋贈與合同，規(guī)避增值稅及其附加稅費。

風險分析：

1、完全是一種逃稅行為，交易過程中一旦發(fā)生糾紛，不僅不會受到法律保護，還將被追究一定的法律責任；

2、如果房子在5年之內再次交易過戶，加大賣方交易成本。

（五）虛報唯一住房。

個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

風險分析：

有關部門未對“唯一住房”作出明確、具體的界定，無形中增加了操作過程的稅務風險。