解讀2019年上海市房屋動遷最新政策(二)

　　10.配套商品房的開發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的?

　　答：首先，配套房應(yīng)按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的規(guī)定開發(fā)建設(shè)。其次，配套房的建設(shè)應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)：(1)符合規(guī)劃部門確定的容積率、建筑密度等規(guī)劃指標(biāo);(2)住宅以建筑面積70平方米左右2室1廳為主要房型，適當(dāng)配置建筑面積50平方米左右的1室1廳或者2室戶，少量配置建筑面積90平方米左右的3室1廳。高層住宅房型設(shè)計(jì)的面積可適當(dāng)放寬;(3)符合國家和本市有關(guān)住宅建設(shè)的技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。另外，市有關(guān)部門在審批市屬配套房建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和初步設(shè)計(jì)方案時，應(yīng)當(dāng)征詢市房地資源局的意見;區(qū)縣有關(guān)部門在審批區(qū)縣屬配套房建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和初步設(shè)計(jì)時，應(yīng)當(dāng)征詢區(qū)縣房地管理部門的意見。

　　11.配套商品房在拆遷過程中應(yīng)遵循怎樣的供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)?

　　答：配套房應(yīng)當(dāng)優(yōu)先供應(yīng)給以重大工程為主的城市建設(shè)動遷基地中的困難家庭，并按照公示房源、受理申請、審核條件、開具供應(yīng)單、簽訂配套房預(yù)(銷)售合同的程序辦理。配套房的具體供應(yīng)對象和供應(yīng)程序，由區(qū)縣政府規(guī)定并公布。

　　12.配套商品房的質(zhì)量是否有保證?

　　答：配套房的買受人有權(quán)取得《上海市新建住宅質(zhì)量保證書》和《上海市新建住宅使用說明書》。

　　13.配套商品房如何辦理房地產(chǎn)登記?

　　答：配套房的購房人應(yīng)當(dāng)按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定辦理房地產(chǎn)登記。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)權(quán)證的附記欄內(nèi)注記“配套商品房”字樣。

　　14.拆遷補(bǔ)償款的可分割范圍?

　　答：私房共有人一般情況下分割房屋價(jià)值部分(貨幣補(bǔ)償款);承租人與同住人可對拆遷補(bǔ)償安置款的部分予以分割，但要區(qū)分不同情況，房屋使用權(quán)人應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人安置，如果拆遷補(bǔ)償款中按協(xié)議屬于使用權(quán)人所有的才有權(quán)分割。

　　15.房屋拆遷補(bǔ)償款之外的其他補(bǔ)償費(fèi)，應(yīng)按什么原則處理?

　　答：其他補(bǔ)償款是指拆遷公有居住和非居住房屋時，根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》之規(guī)定，以及上海有關(guān)拆遷單位的實(shí)際操作，被拆遷人除了得到房屋拆遷貨幣補(bǔ)償款外，拆遷公有居住房屋的，被拆遷人還可以得到搬家補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、臨時安家補(bǔ)助費(fèi)、搬遷獎勵費(fèi)以及一次性補(bǔ)償費(fèi)。拆遷公有非居住房屋的，被拆遷人還可以獲得設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用、無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用、因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的損失補(bǔ)償?shù)取?/p>

　　上述費(fèi)用中，搬家補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、臨時安家補(bǔ)助費(fèi)，應(yīng)歸確因拆遷而搬家、設(shè)備遷移和臨時過渡的承租人、同住人等。獎勵費(fèi)和一次性補(bǔ)償費(fèi)，一般應(yīng)當(dāng)由拆遷時在被拆遷房屋內(nèi)實(shí)際居住的人之間予以分割。設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用、無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用，應(yīng)歸設(shè)備所有人。因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補(bǔ)償歸遭受實(shí)際損失的經(jīng)營人。

　　16.代管房產(chǎn)拆遷過程中，應(yīng)如何操作?

　　答：凡經(jīng)批準(zhǔn)拆除的代管房產(chǎn)，區(qū)落實(shí)私房政策辦公室應(yīng)會同房管局或管理單位先審核產(chǎn)籍產(chǎn)權(quán)、房屋建筑面積，原使用情況作好記載，拆除單位按拆遷辦法的規(guī)定予以安置、補(bǔ)償。拆除代管房的補(bǔ)償價(jià)款一律交由代管單位(房管部門或管理單位)保管。

　　17.如何正確理解“違章建筑”?

　　答：依據(jù)《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》第52條，拆除違章建筑的不予補(bǔ)償。因此拆遷實(shí)務(wù)中產(chǎn)生不少的相關(guān)糾紛。依據(jù)國務(wù)院2011年出臺的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第24條，市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對建設(shè)活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償;對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補(bǔ)償。

　　18.拆遷當(dāng)事人在房屋拆遷裁決作出后又達(dá)成安置補(bǔ)償協(xié)議的，安置補(bǔ)償協(xié)議的效力如何?

　　答：房屋拆遷裁決是在當(dāng)事人不能達(dá)成一致意見時，房管為保證房屋拆遷順利進(jìn)行，因一方當(dāng)事人申請而作出的行政處理。而民事主體之間，對自己的民事權(quán)益依法享有處分權(quán)，拆遷雙方在裁決后再就安置補(bǔ)償達(dá)成一致意見，是雙方對其民事權(quán)利的再處分，不違反民事意思自治原則，且法律亦無禁止性規(guī)定。因此，如果房屋拆遷裁決作出以后，拆遷當(dāng)事人又達(dá)成拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議具有法律效力。

　　19.房屋所有人或公房承租人選擇貨幣化安置并與拆遷人達(dá)成協(xié)議，房屋使用人或同住人起訴要求房地局作出房屋拆遷裁決的，如何處理?

　　答：根據(jù)《上海市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》第二十四條的規(guī)定，拆遷人與被拆遷人或者公房承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由被拆除房屋所在地的區(qū)、縣房地局裁決。即只有在拆遷雙方達(dá)不成協(xié)議的情況下，房地局才能夠根據(jù)當(dāng)事人的申請作出裁決。已經(jīng)達(dá)成拆遷協(xié)議的，房地局不能再作裁決。

　　拆遷人與私房所有人簽訂貨幣化安置協(xié)議后，被拆房屋的其他使用人要求房地局裁決的，因其和拆遷人之間沒有直接的拆遷安置補(bǔ)償權(quán)利義務(wù)關(guān)系，其起訴要求房地局履行對自己與拆遷人的拆遷安置補(bǔ)償糾紛裁決法定職責(zé)的，應(yīng)駁回訴訟請求。

　　拆遷人與部分共有產(chǎn)人簽訂拆遷安置協(xié)議后，其他共有人要求房地局裁決的，因房地局無權(quán)否定拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議效力，協(xié)議有效情況下，其再作裁決亦無法律依據(jù)，故應(yīng)當(dāng)判決駁回其他共有人要求房地局裁決的訴訟請求。其他共有產(chǎn)人與拆遷人及部分共有產(chǎn)人之間的拆遷補(bǔ)償安置糾紛，應(yīng)通過民事訴訟途徑解決。

　　拆遷人與公房承租人簽訂貨幣化安置協(xié)議后，其他同住人因拆遷而產(chǎn)生的安置款分割爭議，可通過民事訴訟途徑解決。

　　出租私房或公房為協(xié)商議定租金標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)權(quán)人或公房承租人與拆遷人簽訂了補(bǔ)償安置協(xié)議，承租人因未獲補(bǔ)償而要求房地局裁決的，因其與拆遷人之間沒有直接的安置補(bǔ)償權(quán)利義務(wù)關(guān)系，其起訴要求房地局裁決的，應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請求。

　　但是在實(shí)踐中，如果公房承租人與拆遷人之間，不能達(dá)成拆遷安置協(xié)議，其他同住人在遲遲得不到安置的情況下，可以以拆遷人為被告向人民法院提民事訴訟，法院將公房承租人(被拆遷人)列為第三人進(jìn)行民事訴訟。

　　20.當(dāng)事人因拆遷補(bǔ)償安置問題達(dá)不成協(xié)議是否可以直接向法院提起訴訟?

　　答：當(dāng)事人因拆遷補(bǔ)償安置問題達(dá)不成協(xié)議，應(yīng)當(dāng)先向有關(guān)機(jī)關(guān)申請裁決。未經(jīng)過裁決而直接提起訴訟的，人民法院不予受理。

　　21.被拆遷人為境外居民的，應(yīng)如何就拆遷安置房(款)辦理公證?

　　答：居住在香港、澳門、臺灣地區(qū)的當(dāng)事人，委托他人代理申辦涉及繼承、財(cái)產(chǎn)權(quán)益處分、人身關(guān)系變更等重要公證事項(xiàng)的，其授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)經(jīng)其居住地的公證人(機(jī)構(gòu))公證，或者經(jīng)司法部指定的機(jī)構(gòu)、人員證明。居住在國外的當(dāng)事人，委托他人代理申辦前款規(guī)定的重要公證事項(xiàng)的，其授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)經(jīng)其居住地的公證人(機(jī)構(gòu))、我駐外使(領(lǐng))館公證。