2019年江西省房屋拆遷管理條例及拆遷補償標準(全文)

江西省城市房屋拆遷管理實施辦法

　　

第一章　總則

　　

第一條　

為加強我省城市房屋拆遷管理，維護拆遷當事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項目順利進行，根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《條例》)，結(jié)合本省實際，制定本辦法。
　　

第二條　

在本省城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，應(yīng)當遵守《條例》和本辦法。
　　

第三條　

城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護文物古跡，保障國家和省重點工程建設(shè)的需要。
　　

第四條　

拆遷人應(yīng)當依照《條例》和本辦法的規(guī)定，對被拆遷人給予補償、安置；被拆遷人應(yīng)當在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。
　　

第五條　

省人民政府建設(shè)行政主管部門對全省城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。
　　縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱房屋拆遷管理部門)對本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。縣級以上人民政府有關(guān)部門應(yīng)當互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進行。
　　縣級以上人民政府土地行政主管部門依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，負責與城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作。

第二章　拆遷管理

　　

第六條　

申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：
　　(一)建設(shè)項目批準文件；
　　(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
　　(三)國有土地使用權(quán)批準文件；
　　(四)拆遷計劃和拆遷方案；
　　(五)辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。
　　

第七條　

拆遷人提交的拆遷方案應(yīng)當包括下列內(nèi)容：
　　(一)拆遷方式；
　　(二)拆遷期限和過渡期限；
　　(三)拆遷人擬提供的拆遷補償標準；
　　(四)預(yù)計所需拆遷補償安置資金；
　　(五)對拆遷范圍內(nèi)依法應(yīng)予保護的建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施、樹木等采取的保護措施。
　　

第八條　

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進行審查；經(jīng)審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。
　　

第九條　

規(guī)劃行政主管部門在對需要實施拆遷的建設(shè)項目核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證時，應(yīng)當審查該項目是否符合城市詳細規(guī)劃，不符合詳細規(guī)劃或者該拆遷范圍尚未編制詳細規(guī)劃的，不得核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
　　

第十條　

拆遷人應(yīng)當按照房屋拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限實施拆遷，不得擴大或者縮小拆遷范圍。
　　需要延長拆遷期限的，拆遷人應(yīng)當在批準的拆遷期限屆滿15日前，向頒發(fā)房屋拆遷許可證的房屋拆遷管理部門提出延期申請；房屋拆遷管理部門應(yīng)當自收到延期申請之日起5個工作日內(nèi)予以答復(fù)。準予延期的，只在原房屋拆遷許可證上注明，不得重新核發(fā)房屋拆遷許可證。
　　

第十一條　

拆遷人實施拆遷前，必須具有經(jīng)房屋拆遷管理部門認可的預(yù)計所需拆遷補償安置資金，并足額存入辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)專門賬戶；按拆遷許可證實行分期拆遷的，在每期拆遷前，拆遷人存入金融機構(gòu)的資金應(yīng)當不少于該期拆遷所需要的補償安置資金。
　　拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應(yīng)當全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。
　　

第十二條　

拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協(xié)議后，拆遷人應(yīng)當按照協(xié)議的約定向被拆遷人開具領(lǐng)款憑證，被拆遷人憑領(lǐng)款憑證到拆遷人辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)支取補償款。
　　當拆遷補償安置實際所需資金超出預(yù)計所需資金時，拆遷人應(yīng)當及時向金融機構(gòu)的專門賬戶追加資金；拆遷人完成全部拆遷補償安置任務(wù)后，存入的拆遷補償安置資金尚有余額，拆遷人可以憑房屋拆遷管理部門的證明提取余款。
　　

第十三條　

房屋拆遷管理部門應(yīng)當加強對拆遷補償安置資金使用的監(jiān)督，切實保障被拆遷人的合法權(quán)益。
　　

第十四條　

房屋拆遷管理部門應(yīng)當在房屋拆遷許可證頒發(fā)之日起5日內(nèi)發(fā)布房屋拆遷公告。拆遷公告應(yīng)當包括下列內(nèi)容：
　　(一)拆遷人；
　　(二)拆遷范圍；
　　(三)拆遷期限；
　　(四)拆遷后的土地用途(含建設(shè)項目批準文件號、建設(shè)用地規(guī)劃許可證號、國有土地使用權(quán)批準文件號)。
　　在房屋拆遷管理部門發(fā)布房屋拆遷公告的同時，拆遷人應(yīng)當將拆遷方案予以公布；拆遷人不公布拆遷方案的，被拆遷人有權(quán)拒絕搬遷。
　　拆遷公告發(fā)布后，拆遷范圍內(nèi)的在建工程必須停止施工。拆遷人應(yīng)當就該在建工程向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全，對該在建工程的補償范圍，以經(jīng)證據(jù)保全的范圍為準。
　　

第十五條　

拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。
　　拆遷人自行拆遷的，應(yīng)當有與拆遷項目相適應(yīng)的熟悉有關(guān)房屋拆遷、工程建設(shè)、房屋面積測量的專業(yè)技術(shù)人員。
　　房屋拆遷管理部門或者縣級以上人民政府的臨時性機構(gòu)不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。
　　

第十六條　

承擔房屋拆除工程的企業(yè)必須具備相應(yīng)的建筑企業(yè)資質(zhì)，并對施工安全負責。
　　

第十七條　

拆遷人與被拆遷人應(yīng)當簽訂拆遷補償安置書面協(xié)議。
　　實行貨幣補償?shù)模�拆遷補償安置協(xié)議應(yīng)當載明下列事項：
　　(一)被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)、面積、地點、層次、朝向及土地使用權(quán)取得方式等基本情況；
　　(二)拆遷補償方式；
　　(三)搬遷期限；
　　(四)補償金額及支付辦法和期限；
　　(五)搬遷補助費、其他拆遷補償費用及支付辦法和期限；
　　(六)違約責任。
　　實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷補償安置協(xié)議除應(yīng)載明前款規(guī)定的第(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項外，還應(yīng)當載明下列事項：
　　(一)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的建筑面積、地點、層次、戶型、成新、結(jié)構(gòu)、朝向等；
　　(二)搬遷過渡方式和過渡期限；
　　(三)過渡用房地點、面積；
　　(四)產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價結(jié)算法；
　　(五)臨時安置補助費及支付辦法和期限。
　　

第十八條　

拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋所在地的市、縣房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當自收到申請之日起30日內(nèi)作出。
　　房屋拆遷管理部門或者人民政府在裁決時，應(yīng)當就拆遷補償?shù)墓纼r聽取有關(guān)專家的意見。
　　當事人對裁決不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
　　

第十九條　

被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。
　　實施強制拆遷前，拆遷人應(yīng)當就被拆除房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全，并就裁決確定的補償款中被拆遷人未接受的部分辦理提存公證。未辦理證據(jù)保全和提存公證的，不得實施強制拆遷。
　　

第二十條　

拆遷中涉及軍事設(shè)施、教堂、寺廟、文物古跡的，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。

第三章　拆遷補償與安置

　　

第二十一條　

拆遷人應(yīng)當按照《條例》和本辦法的規(guī)定，對被拆遷人給予補償。
　　拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應(yīng)當給予適當補償。
　　

第二十二條　

拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。除本條第二、三款規(guī)定情形外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式，提倡被拆遷人選擇貨幣補償方式。
　　拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。
　　拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當與房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
　　

第二十三條　

拆遷補償安置資金由被拆遷房屋貨幣補償金額、實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋折抵的貨幣金額、搬遷補助費、臨時安置補助費及其他拆遷補償費用組成。
　　搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由市、縣人民政府按當?shù)貙嶋H情況確定。
　　

第二十四條　

拆遷當事人可以通過協(xié)商確定貨幣補償金額和產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價，也可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估。
　　協(xié)商或者評估確定貨幣補償金額時，應(yīng)當綜合反映被拆遷房屋的區(qū)位、用途、環(huán)境、容積率、結(jié)構(gòu)、成新、層次、建筑面積等情況以及裝飾裝修等因素。
　　

第二十五條　

市、縣人民政府應(yīng)當根據(jù)當?shù)厍闆r，確定、調(diào)整房屋拆遷貨幣補償基準價格，作為市場評估的參考，每年3月底前公布。市、縣人民政府在確定、調(diào)整房屋拆遷貨幣補償基準價格時，應(yīng)當廣泛聽取社會各界的意見。
　　房屋拆遷貨幣補償基準價格應(yīng)當真實地反映市場行情。
　　

第二十六條　

房屋拆遷補償估價由具備相應(yīng)資格的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔，并遵循房地產(chǎn)估價規(guī)范。
　　房屋評估實行“誰委托，誰付費”的原則。
　　

第二十七條　

對被拆遷的房屋，宜選用兩種以上的估價方法進行估價，有條件選用市場比較法進行估價的，應(yīng)當以市場比較法為主要的估價方法；收益性房屋的估價，應(yīng)當選用收益法作為其中的一種估價方法。
　　房屋拆遷估價的具體技術(shù)規(guī)范，由省建設(shè)行政主管部門制定。
　　

第二十八條　

對實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋進行估價時，應(yīng)當以房屋拆遷許可證頒發(fā)之日為估價時點，運用相同的估價方法，對被拆遷的房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋分別進行估價確定差價；用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋屬期房的，該期房按同類地段、環(huán)境相同或相近的新建商品房價格的95%進行估價。
　　

第二十九條　

被拆遷的房屋需要拆遷補償估價的，先由拆遷人委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估，拆遷人應(yīng)當將評估報告送達被拆遷人。
　　拆遷人應(yīng)當將被拆遷人的姓名(名稱)、被拆遷房屋的門牌號、拆遷補償估價結(jié)果等在被拆遷地段公示，公示時間不得少于7日。被拆遷人要求不予公示的，可不予公示。
　　

第三十條　

被拆遷人對評估結(jié)果有異議的，可以自評估報告送達之日起5日內(nèi)，要求原評估機構(gòu)進行復(fù)估，原評估機構(gòu)應(yīng)當自接到請求之日起3日內(nèi)出具復(fù)估報告；被拆遷人對復(fù)估結(jié)果仍有異議的，可以另行委托其他的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行評估，接受委托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當自接受委托之日起7日內(nèi)出具評估報告。
　　經(jīng)復(fù)估、另行委托評估，仍達不成補償安置協(xié)議的，按照本辦法第十八條的規(guī)定申請裁決。
　　

第三十一條　

拆遷人應(yīng)當提供符合國家設(shè)計規(guī)范和質(zhì)量安全標準的房屋，用于拆遷安置。拆遷人提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋應(yīng)當產(chǎn)權(quán)清晰、未設(shè)置抵押或者提供擔保。
　　

第三十二條　

被拆遷房屋的建筑面積，以房屋所有權(quán)證載明的為準。拆遷當事人對房屋所有權(quán)證載明的建筑面積有異議的，可以申請發(fā)證部門重新核定，費用由申請人承擔。
　　

第三十三條　

被拆遷房屋的用途，以房屋所有權(quán)證載明的為準。原作住宅的房屋在本辦法施行前連續(xù)2年已改為非住宅房屋，并依法辦理營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記的，拆遷時按非住宅房屋予以補償安置。
　　

第三十四條　

被拆遷人屬于連續(xù)2年享受最低生活保障待遇的城市居民，其被拆遷住宅用房每戶建筑面積小于36平方米，被拆遷人要求貨幣補償?shù)模�拆遷人對被拆遷人的貨幣補償額應(yīng)當足以保證被拆遷人在低一級別的地段購買建筑面積不小于36平方米的成套房。
　　

第三十五條　

拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租居住房屋，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，按下列規(guī)定執(zhí)行：
　　(一)實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人繼續(xù)承租，被拆遷人應(yīng)當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同；
　　(二)實行貨幣補償?shù)模�拆遷人按照被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價格的10%補償給被拆遷人，90%補償給房屋承租人。
　　

第三十六條　

需要對產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時無法確認產(chǎn)權(quán)或者產(chǎn)權(quán)不清的房屋實施拆遷的，拆遷人應(yīng)當提出補償安置方案，到公證機關(guān)辦理補償款提存公證和證據(jù)保全手續(xù)，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。
　　

第三十七條　

拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當重新設(shè)定擔保或者達成債務(wù)清償協(xié)議。抵押人和抵押權(quán)人不能重新設(shè)定擔保或者不能達成債務(wù)清償協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當對被拆遷人實行貨幣補償，并將補償款向公證機關(guān)辦理提存公證。
　　

第三十八條　

拆遷人應(yīng)當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費；實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，屬于現(xiàn)房安置的，應(yīng)當支付1次搬遷補助費，屬于期房安置的，應(yīng)當支付2次搬遷補助費。
　　

第三十九條　

拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉(zhuǎn)房的使用人應(yīng)當按時騰退周轉(zhuǎn)房。
　　因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當自逾期之日起每月付給2倍的臨時安置補助費；超過6個月的，從超過之日起每月付給3倍的臨時安置補助費；對周轉(zhuǎn)房的使用人應(yīng)當自逾期之日起每月付給2倍的臨時安置補助費。
　　

第四十條　

拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)引起經(jīng)濟損失的，拆遷人應(yīng)當補償被拆遷人或者房屋承租人下列費用：
　　(一)按國家和省規(guī)定的貨物運輸價格、設(shè)備安裝價格計算的設(shè)備搬遷費用和安裝費用；
　　(二)無法恢復(fù)使用的設(shè)備、構(gòu)筑物按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用；
　　(三)因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當補償。具體補償標準由設(shè)區(qū)市人民政府制定。
　　

第四十一條　

拆遷人應(yīng)當?shù)焦┧�、供電、供氣、通訊、有線電視等部門辦理相關(guān)手續(xù)，待搬遷期限(含強制拆遷限定的搬遷期限)結(jié)束后，方可對被拆遷房屋停止供水、供電、供氣等。
　　被拆遷人因房屋拆遷發(fā)生的供水、供電、供氣、通訊、有線電視和其他重要設(shè)施遷移的費用，由拆遷人承擔。
　　

第四十二條　

因拆遷損壞相鄰建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施的，由拆遷人負責修復(fù)或者賠償。

第四章　罰則

　　

第四十三條　

違反本辦法，《條例》已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。
　　

第四十四條　

違反本辦法，拆遷人將房屋拆除工程委托給不具備相應(yīng)建筑企業(yè)資質(zhì)單位承擔的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆除，并對拆遷人處以1萬元以上2萬元以下罰款。
　　

第四十五條　

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的房屋拆遷補償估價結(jié)果嚴重背離市場行情的，評估結(jié)果無效，由房屋拆遷管理部門重新組織評估，并對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)和有關(guān)責任人依法給予處罰。對當事人造成損失的，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當依法承擔賠償責任。
　　

第四十六條　

有關(guān)部門工作人員在房屋拆遷管理部門通知暫停辦理手續(xù)期間，弄虛作假，給被拆遷人辦理了手續(xù)的，所辦手續(xù)無效，并依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章　附則

　　

第四十七條　

本辦法下列用語的含義：
　　(一)拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位；
　　(二)被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人；
　　(三)拆遷期限，是指房屋拆遷許可證上規(guī)定拆遷人完成拆遷工作的期限；
　　(四)過渡期限，是指實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換且屬期房安置的被拆遷人自遷出被拆遷房屋之日起至搬入產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋之日止的期限；
　　(五)拆遷方式，是指拆遷人實行委托拆遷或者自行拆遷的方式；
　　(六)搬遷補助費，是指拆遷人補助給被拆遷人用于搬遷的費用；
　　(七)臨時安置補助費，是指在實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的情況下，拆遷人對被拆遷人未提供周轉(zhuǎn)用房的，在過渡期限內(nèi)拆遷人對被拆遷人租用臨時住房費用的補償；
　　(八)公有出租居住房屋，是指屬市、縣人民政府所有，由城市房產(chǎn)行政主管部門管理的出租給城市中低收入的居民居住的房屋。
　　

第四十八條　

城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地上房屋的拆遷，應(yīng)當依法辦理土地征用手續(xù)。
　　

第四十九條　

在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償安置的，參照《條例》和本辦法執(zhí)行。
　　

第五十條　

本辦法自2003年10月1日起施行。