2019年5月1日營改增稅率落地 房地產業營改增稅率為11%

　從今年5月1日起，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業4個行業全面納入營改增試點范圍。自此，現行營業稅納稅人全部改征增值稅。其中，建筑業和房地產業適用稅率為11%，金融業和生活服務業適用稅率為6%。這些新增試點行業，涉及納稅人1000萬戶，年營業稅規模約1.9萬億元，占原營業稅總收入的比例約80%。

　　值得注意的是，繼上一輪增值稅轉型改革將企業購進機器設備納入抵扣范圍之后，此次改革又將不動產納入抵扣范圍，無論是制造業、商業等原增值稅納稅人，還是營改增試點納稅人，都可抵扣新增不動產所含增值稅。 加大企業減負力度，促進擴大有效投資。同時，新增試點行業的原有營業稅優惠政策原則上延續，對特定行業采取過渡性措施，對服務出口實行零稅率或免稅政策，預計今年營改增將減輕企業稅負5000多億元。

　　國務院總理李克強在兩會政府工作報告中提出的第一項改革措施就是全面實施營改增，并強調，確保所有行業稅負只減不增。

　　《經濟觀察報》援引財稅專家評論稱，總理提到的是所有行業稅后只減不增，是所有行業并不是所有企業。據他了解，在營改增方案出臺后，大部分企業稅負不同程度減輕，而所謂“不同程度”，可能有的企業會減輕稅負超過50%，有的可能只有幾個百分點甚至是零點幾個百分點，有的則與之前繳納的營業稅持。

　　增值稅核心之處在于可以設定一個基數，對此基數免稅來縮小繳稅范圍。那么企業購房納稅可抵扣意味著什么?

　　21 財聞匯稱，從5月1日全面實施“營增改”后，企業購置房產用于增值稅應稅項目，其購置房產交的稅款可按規定計算出增值稅進項稅額進行抵扣，意味著企業擁有不動產的成本降低了。這或導致更多有能力有動力的企業去投資房地產物業。因此本輪稅收改革，整體對地產行業有望是利好，特別是對于一線城市及其周邊的基本面良好的城市樓市而言也有積極影響。

　　而對于二手房買賣來說，繳稅基數由售價變差價，會帶來哪些影響?

　　該文章中提到，營改增以后，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因為都是按照增值部分來繳納，國家就是為了鼓勵交易、流通;而對于未滿兩年的房產，原來按照營業稅的政策需要繳納5%的營業稅，而如果按照增值稅，除北上深以外，其他地方增值幅度不大甚至為零，那么增值稅極有可能為零;但對于房產證在5年以上的，則是一個利空消息，因為當初價格很低，增值部分很大，如果按照11%來增收增值稅，那么稅負非常大，勢必會導致房價的大跌。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對東方財富網表示，營改增的背景下，是增加負擔還是降低負擔，本質上要看進項稅額能否得到抵扣。嚴躍進列舉了一個簡單計算來說明“營改增”中間的稅費變化。如果按照目前的營業稅征收計算公式，轉讓100萬元的住宅，且不考慮免征等因素，按照營業稅5%的稅率計算，那么營業稅共需交納5萬元。

　　而如果營改增成功后，那么計算增值稅則需要考慮銷項稅額和進項稅額。這可以從兩類不同的購房行為中得到解釋。

　　第一類：購房者購買了一套50萬元的住房，目前價格上升到100萬元，這個時候進項稅額為50/(1+11%)11%即約為5萬元，而銷項稅額為100/(1+11%)11%即約為10萬元，增值稅稅額則為5萬元。

　　第二類：購房者購買了一套90萬元的住房，目前價格上升到100萬元，這個時候進項稅額為90/(1+11%)11%即約為9萬元，而銷項稅額為100/(1+11%)11%即約為10萬元，增值稅稅額為1萬元。

　　“如此對比，就基本上能夠看出，房屋增值大的則需要交納更多的增值稅稅額，而房屋增值小的則可以少交納。這基本上符合目前住房交易制度改革的思路，從稅收角度則能夠有效地調節二手房持有的相關經濟利益。當然這樣一個計算公式僅為列舉，是否是11%的稅率以及是否會有新的計算方法，還需要看相關政策的表述。” 嚴躍進表示。

　　但他同時表示，房企到稅務部門進行此類進項稅額的抵扣中，是需要各類完稅憑證的。但房地產開發環節比較多，不可能完全湊齊此類憑證，導致最后的扣稅難度比較大。

　　二手房開征增值稅，是否會增加稅負?對此，上海財經大學公共經濟與管理學院教授胡怡建表示，將營業稅改為增值稅征收的辦法對稅負是否有所提高還要等具體的制度出來才可以探討，需視不同情況而定，并不能斷言二手房交易的稅負一定是提高了。關鍵在于稅率的制定，以及房屋出售中獲益的多少;但滿2年住房免征營業稅的政策，改成增值稅后，應該會延續免征的優惠政策。

　　另據《經濟觀察報》，有專家認為，未來不動產的抵扣可能會分為兩年，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。

　　“為什么兩年還不是均分配，也就是每年50%?其實應該分，但整個營改增的時間為了往前推，財稅部門為了把減稅釋放得更大一點，允許第一年多抵一點到60%，轉而第二年少一點。”該專家說。

　　該報道提及，其實在營改增更早時候的方案中，不動產是按10年進行分期抵扣的項目，但考慮到時間太長了，財稅部門希望加大對企業的支持力度，因而縮短成了兩年。