以房養老最新消息 10大疑問剖析

業內期待已久的以房養老保險終于成行，保監會昨日下發《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》。決定從7月1日起，在北京、上海、廣州、武漢四個城市開展老年人住房反向抵押養老保險試點，至6月30日止，投保人群應為60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人……

一、住房反向抵押養老保險是什么?

住房反向抵押養老保險，簡單地說，就是擁有房屋完全產權的老年人，把房產抵押給保險公司，按照約定條件領取養老金，直到去世，在這期間，老人享有房屋的占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，去世后，房產的處置權就交給保險公司。

這其實也是一種住房抵押貸款，但它的反向意義在于：老人在世住著房子時，不用像一般抵押貸款那樣及時歸還貸款，反而是在此期間，從保險公司領取養老金，等到去世后，保險公司再用處置抵押房產的收入來還貸。

二、為什么試點地區是北京、上海、廣州和武漢?

看起來，這種保險，是有一定吸引力的。但投保也有一定的條件。試點指導意見規定，必須是60周歲以上、擁有房屋完全獨立產權的老年人，可以投保，申請試點的保險公司必須開業滿5年，注冊資本不少于20億元。而選在北上廣和武漢試點，也是看重了這些城市經濟實力較強、住房市場相對穩定。然而記者采訪發現，這項創新業務在實際操作中，卻面臨著很多考驗，落實起來，難度不小。

三、險企參與反向抵押養老保險容易嗎?

業內人士指出，保險公司開展此項業務，將面臨較為突出的利率風險、房價波動風險、長壽風險、現金流風險等業務風險，同時也將受到房地產政策、稅收政策以及法律環境的影響。

有媒體認為，老年人住房反向抵押養老保險不完全是傳統意義上所理解的保險產品，更準確地說，是一系列金融產品的組合，其中涉及房產評估、房屋維護、房屋拍賣轉讓、年金、醫療保險、健康增值、金融理財等眾多領域。將傳統養老保險與房地產市場聯系起來的產品特性，對于經營主體保險公司而言將面臨一定難度的風控考驗。

《指導意見》中對保險公司開展試點的資格條件要求包括：已開業滿5年，注冊資本不少于20億元;申請試點時上一年度末及最季度末的償付能力充足率不低于120%等。

不過,相關負責人表示，由于該業務以老年人為主，業務涵蓋面廣，流程復雜，期間較長，保險公司應顧全大局。一是在房產評估、抵押、后續管理等方面嚴格執行法律法規及合同約定。二是產品條款簡單易懂，業務流程規范可行，使投保老人便于理解和接受。三是充分保障消費者的知情權，對與消費者自身權益有關的信息，做好披露工作。

四、保險和房地產聯姻如何進行有效的風險管控?

“以房養老”把保險和房地產結合在一起，如何進行有效的風險管控?對此，對外經濟貿易大學副教授徐高林提出了四個風險因素：房價波動、利率波動、壽命波動和現金流風險。他說保監會在調研的基礎上對風險已經做出了一道防線，試點城市房價抗跌，我們更要關注未來發展過程中的“意外風險”，在試點期內不斷的總結、學習。

風險的關鍵問題還是在于房產的估值問題。王國軍指出，房價一旦下跌，對保險公司和銀行和個人都是一個大問題，究竟誰來承擔這樣一個損失，銀行、保險公司都不敢參與進來，還是需要制度設計的合理，讓人們沒有后顧之憂。此外，王國軍還提出了人們廣為關注的“70年產權”問題，他說，將來產權到70年以后房屋如何處置將會是一個大問題。

顯然，房價波動并不是唯一的風險因素。徐高林還提出兩個問題，一個是完全獨立產權和房產處置的問題，也就是繼承人和保險公司之間未來會在房產價值上可能出現爭議，對房產的處置達不成一致;二是房屋中途意外的風險，老年人的權益很難得到保障。

關于投保人對產品的選擇，王國軍說投保人需要根據自己的風險承擔能力和意愿來選擇。根據保險公司對于投保人所抵押房產增值的處理方式不同，試點產品分為參與型反向抵押養老保險產品和非參與型反向抵押養老保險產品。參與型產品指保險公司可參與分享房產增值收益，通過評估，對投保人所抵押房產價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配。非參與型產品指保險公司不參與分享房產增值收益，抵押房產價值增長全部歸屬于投保人。

五、以房養老怎樣“養”?

反向抵押養老保險并非我國首創，在一些發達國家已經嘗試多年。簡而言之，這種保險就是老年人將房產抵押給保險公司，按約定條件獲取養老金，身故后，保險公司獲得抵押房屋的處置權。

“反向抵押養老保險的投保人群須同時符合兩個條件，一是應為60周歲以上老年人，二是擁有房屋完全獨立產權。”保監會人身險監管部主任袁序成說。

事實上，“保險版”以房養老具有鮮明的特征，它為投保人提供養老金的周期與生命等長;投保人在身故前享有房屋占有、使用、收益等權利;投保人身故后，房產處置的剩余所得將會返還給繼承人。

中國房地產開發集團理事長孟曉蘇認為，作為一款金融產品，“以房養老”具有“三高”特征，就是適用于高房價城市、高潛質房屋和高素質老人，而無子女老人和“失獨老人”則是最合適的購買群體。

從國際經驗看，不只是養老金，保險公司還可能為投保人提供實物型的養老服務。保監會出臺的指導意見中就明確鼓勵“針對不同年齡和需求的客戶推出醫療、保險、健康管理、金融理財等服務”。

六、房價漲跌怎么“算”?

無論是投保人也好，保險公司也好，“保險版”以房養老的最大風險和不確定性都來自房價的波動。

房產究竟價值多少?這無疑是反向抵押養老保險涉及的核心問題。針對這一問題，指導意見中稱，“保險公司要聘請具有一級資質的房地產評估機構對房產價值進行評估，費用由保險公司和消費者共同負擔。”

如果房價上漲，房屋增值怎么辦?根據指導意見，保險公司推出的試點產品分為參與型和非參與型，也就是可以按照合同約定，決定保險公司是否參與分享房產的增值收益。

首都經貿大學保險系教授庹國柱說，對于參與型產品來說，保險公司可在與投保人簽訂購買合同時有所約定，如果房產增值，按何種比例來分配?歸屬于投保人的部分，是一次性給予，還是按月領取?這些都可以在合同中涉及。對于非參與型產品，無論房價上漲與否，保險公司均不參與房產增值收益，抵押房產增值部分全部歸屬于投保人。

那么，如果房價下跌了怎么辦?業內人士指出，保險公司要承擔這個風險，對于專業的投資運行機構