以房養老模式的意義

原標題：國外如何“以房養老”

明日就是“重陽節”，讓老人能擁有一個幸福的晚年是政府、家庭和社會的共同責任。9月13日，國務院發布《關于加快發展養老服務業的若干意見》，其中“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”這17個字最為引人注目。

事實上，“反向貸款”的模式在上世紀80年代已經在美國出現。目前世界上不少國家有此政策，但是也有很多國家仍在觀望中。

美國 “倒按揭”推行多年“門檻低”

“如果你年滿62周歲，并且擁有自己的住房……為什么不將房子資產變成現錢呢?”、“很多老人空有大房子，卻沒有現金，可能面臨突然的醫療支出、房屋修繕費用，怎么辦?”在美國，從上世紀80年代開始，出現了政府主導的“反抵押貸款”項目，也就是“以房養老”。美國人養老有多種方式，“反抵押貸款”只是其中一種。

20多年來數十萬人參加

在一些受訪對象的印象中，美國人養老有多種選擇，純粹靠“以房養老”的現象雖然有，但是并不算多。

美國人退休能拿多少錢呢?美國的養老保險制度有“三條腿”，“第一條腿”是基本養老保險，替代率是40%，所謂替代率就是退休后的收入與退休前收入的比例。“第二條腿”是雇主計劃，相當于我國的企業年金，最著名的是401K計劃，社會均替代率也是40%;“最后一條腿”是商業養老保險。

61歲的美國人安東尼給出了一個大概的數字：基本養老保險最低標準是800美元/月，一般人能拿到1500-2000美元。很多美國老人并不僅靠基本的社保金過活，同時還會擁有企業年金和一些存款。

在美國，利用房產養老，也是一種比較普及的方式，其中較有特點的一種是“住房反向抵押貸款”，可以簡單地理解為“以房養老”。

這種項目由美國政府主導，而不是私營金融和保險機構的商業行為。據統計，截止到2010年5月，參與者已有49萬人。

62歲以上有房老人夠條件

美國的這種“住房反向抵押貸款”(HECM)出現于上世紀80年代中期，目標人群是62歲以上的老人。該項目由美國聯邦政府住房及城市發展部(HUD)和聯邦住房管理局(FHA)主導。

通俗來講，與普通的按揭買房，按月付給銀行利息歸還貸款的方式相反，參加HECM的老人，是將自己的房屋抵押給HUD，相關金融機構為此付給老人一定金額的現金，也就是貸款。等到老人故去之后，房屋收歸HUD所有，并由其變賣房屋清償貸款。

申請HECM的老人需要符合幾項基本的條件，“門檻”并不算高：首先，要求年滿62歲以上的單身老人或夫婦;擁有一套已經還清貸款或者所欠貸款數額不多的自住房(依靠反向貸款獲得的現金可以還清貸款)。

在實際操作中，負責放款的是各大銀行、抵押貸款公司和其他私營金融機構。假如貸款機構因破產或其他原因無法按約發放貸款，政府就會適時介入，保證貸款正常發放。

這一項目對申請者用來抵押的住房幾乎沒有限制。在收到申請后，HUD、銀行和保險公司將對申請者的自住房進行估價。

按照規定，申請人最多可獲得的貸款，肯定少于房屋的評估價或者銷售價格，絕大部分情況不超過62.55萬美元。當事人無須為這筆收入納稅，其享受的社會保障和醫療保險等其他社會福利也不受影響。

20萬房產能發一半貸款

那么，一般情況下，老人能夠依靠反向貸款拿到多少錢呢?這要根據當時的利率、房屋估值、地理位置、老人的年齡等因素來綜合評定。如果是夫妻申請，則以年齡較小的一方的年齡為準。

老人在申請反向貸款前，按照要求必需免費獲取講解資料，或者以較低的價格聘用反向貸款顧問，明確了解這一項目的含義。顧問會為老人估算相對準確的貸款金額，或者老人們可以自行在網上用“反向貸款計算器”估算。

在官方的宣傳資料中，以擁有20萬美元價值房屋的3個家庭為例，具體地講明了反向貸款的用途和金額。但是，每一個申請的具體情況仍然有所不同。

63歲的比爾