上海市以房養老

《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》日正式對外發布，明確提出鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養老保險試點。目前，上海銀行率先探索“倒按揭”相關養老金融產品，期有望面世。

銀行的“以房養老”產品，也叫“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”，是指老人將自己的產權房抵押，定期取得一定數額養老金的養老方式。據記者了解，上海銀行擬推出的“倒按揭”產品，是以老年人為貸款主體，參照國外通行的抵押貸款模式，老人作為房屋產權擁有者，把自有產權的房子抵押給銀行，銀行在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產現在價值以及預計老人去世時房產的價值等因素后，每月支付給老人一筆固定的資金;同時，老人將繼續享有居住權。在老人去世后，銀行將房產出售，用于償還貸款本息。

據悉，早在2003年，國內即有提議發展“倒按揭”，一些金融機構也曾嘗試過。2007年，上海曾試點推出65歲以上老年人“以房養老”模式，老人可將自有房屋出售給上海市公積金管理中心，再由該中心將房屋返租給老人，售房款會在扣除相應費用后由老人自由支配使用。不過，這一嘗試，終因各種原因進展緩慢。

據業內人士分析，“倒按揭”業務在中國落地存在三大挑戰：一是養老觀念，多數老人主觀意愿上還是希望把一輩子打拼得來的房屋留給子女;二是政策支持力度有待進一步加強;三是法律環境需要進一步健全。同時，金融機構也面臨一些不確定性風險。一般來說，銀行發放的都是正向按揭貸款，風險是隨著時間的推移不斷減小;“倒按揭”恰恰相反，時間越長風險越大。此外，如何確定“倒按揭”利率也是難題，貸款額少，老人不樂意;貸款期長，機構又可能虧本。此外，如果房價在十年或更長時間漲價了，老人如何分享上漲紅利?這些都成為百姓最關心的問題。

對此，專家表示，中國應借鑒國際上的成熟模式，引入養老年金保險、資產證券化等風險緩釋工具。同時，要鼓勵金融機構探索創新，為引進和落地過程中的各類“先行先試”營造良好的政策和法律環境。比如，借鑒國外按揭養老的成熟模式，由政府為相關保險提供補貼，對借款人承受不了的償還額度進行賠償。復旦大學經濟學院教授封進分析說，當前中國城市自有住房擁有率為85%，擁有城市2套以上住房的家庭占比約19%。我國老年人對晚年生活的要求會越來越高，這都將刺激“倒按揭”需求的增長。

上海銀行有關負責人表示，上海銀行承擔了上海地區超過40%的養老金發放，逐步積累了約150萬龐大的養老客群，在養老金融服務領域積累了豐富的經驗。“以房養老”產品有助于提升老人生活品質，對此上海銀行早已開展探索和研究工作。在國務院《意見》指引下，上海銀行將先行一步，為“倒按揭”在國內的成熟普及做出積極探索，同時也為政府部門出臺有針對性的政策提供實踐參考。