第一財經 以房養老

“以房產作抵押，每月最多可得2萬元養老金”。近日，某銀行的養老按揭貸款一面世，立即引起了各界關于“以房養老”的又一輪熱議。

北京市民政局網站10月20日發布的“北京市‘十二五’時期老齡事業發展規劃”，也提出“鼓勵商業保險企業、商業銀行或住房公積金管理部門建立公益性中介機構，開展‘以房養老’(住房反向抵押貸款)試點業務”。與傳統按揭方式相反的“倒按揭”養老模式，幾年前在國內短暫露臉后歸于沉寂，如今風頭再現，消費者應關注什么?

如何“以房養老”?

據上述銀行的客服人員介紹，該行推出的面向中老年客戶的專屬借記卡，包含“養老按揭”業務，即老年人本人或法定贍養人可以房產作為抵押向銀行申請貸款用于養老。銀行核定貸款額度后按月將貸款資金劃入指定賬戶，借款人只需按月償還利息或部分本金。按月償還的利息或本金金額，銀行在發放養老金前扣除，貸款到期后再一次性償還剩余本金。

這種“以房養老”的模式在國內尚屬首例，類似于國外廣為人知的“倒按揭”。

“倒按揭”也稱“反向住房抵押貸款”，是指房屋產權擁有者，把自有產權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產現在價值以及預計房主去世時房產的價值等因素后，每月給房主一筆固定資金。房主繼續擁有居住權直至去世。房主去世后，其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權人所有。

據該行客服介紹，該“以房養老”業務要求借款人為養老人本人或法定贍養人，養老人本人須年滿55歲，并且擁有2套或以上住房。貸款金額根據擔保物價值和養老人養老合理需要的資金確定，計劃累計貸款金額最高不超過所抵押住房評估價值的60%，且每月實際發放的養老金額不超過2萬元。貸款期限最長不超過10年，利率按照央行公布的同檔次基準利率或上浮1.2倍左右。

以一套估值100萬元的房子為例，消費者最多可從銀行貸款60萬。假設貸款期限為10年，則每月可得養老金不足5000元。

值得注意的是，該行推出的“以房養老”業務并非完全符合國外風行的“倒按揭”。

據該客服介紹，辦理該項業務的前提是養老人或其法定贍養人承諾在合同到期前還清貸款，房屋歸養老人或其法定贍養人所有。這與國外的房屋歸抵押權人所有截然相反。

辦理條件惹爭議

據上述銀行規定，“以房養老”業務申請人必須滿足“擁有2套或以上住房”、“10年內還清所有貸款本息”“55歲以上可以申請貸款，貸款期限最長10年”等條件，引發多方質疑。

市民林先生直言：“如果有兩套房子，我直接把一套租出去，靠租金來生活就好了，哪還需要這項業務?”

針對市民的疑惑，中央財經大學保險系教授郝演蘇在接受第一財經日報《財商》周末采訪時表示，即使擁有2套房的人，也可能需要“以房養老”。“銀行規定要有2套房的要求是合理的，這保證了養老人或者其法定贍養人不至于在無法償還貸款的情況下淪落到無家可歸。”此外，郝演蘇也認為，養老人擁有的房產可能是一些單位分的老房子，質量并不好，但也算是一套房產。

市民萬先生也對該業務要求的條款表示不可思議，“如果有能力在養老按揭10年內向銀行還清全部貸款，這樣的老年人還要靠房子養老嗎?”

55歲老人可以申請，65歲貸款便會結束，在人均壽命水平超過70歲的中國，似乎并不合理。

郝演蘇直言：“老年人根本沒有創造財富的能力，10年內自己還完貸款是不可能的。” 年齡越大，生產能力就越弱，越需要資金養老。

反按揭困難重重

據21世紀不動產分析師黃河滔介紹，幾年前曾經提過的“反按揭”業務，很久之前就停了，國內政策沒有明確放開，也就沒有人再做這項業務。

當記者以投資者身份咨詢時，中國人民保險股份有限公司工作人員表示，該公司目前還沒有“以房養老”相關業務。若要以房產購買養老保險，則必須分兩步走：老人可先把房子以信托方式公估出價值，拿到現金后再用這些現金購買養老保險。

記者致電中行、建行、工商銀行和農行，客服人員均表示沒有開展與“以房養老”或“反按揭”相關的業務，中國人壽也表示暫無該項業務。“以房養老”似乎陷入孤掌難鳴的地步。

而市場之所以沒有顯示出對該項業務的熱情，最主要的原因還在于政策上的不確定性。

根據我國住宅用地70年產權的特殊國情，按照《中華人民共和國城市房地產管理法》相關規定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。

郝演蘇認為，我國實行以房養老主要有兩方面的障礙，首先是房子的產權問題一直得不到解決，沒有相關政策明確規定商品房70年后的產權怎么處理。“產權到期后能否自動轉移，或者辦理轉移手續需要多少成本，這些都是目前所不確定的。”其次是當前房地產市場并不穩定，房產估值很難進行。

據了解，現在大多數人買一套房，都想把它留給孩子，但70年的產權有可能連第二代都住不到頭。此外，更現實的因素在于，一套房子能住多久也是不確定的。現在有二三十年房齡的房子，看上去已經很破舊。很有可能到70年的時候，這樣的房子已經成危房。

我們為何需要反按揭?

對于實行“反按揭”的作用，郝演蘇跟記者舉了個例子：“以現有的‘計劃生育’的基本國策和晚婚晚育的趨勢，假設以后一對30歲的年輕夫妻，他們要贍養的人口，最多可能包括父母和祖父母兩代共6對夫妻。一個家庭需要承擔的責任非常巨大!如果能真正實行‘以房養老’，就能減輕年輕一代的負擔。”

郝演蘇進一步解釋，過去的單位分房，質量可能并不好，年輕人可能也不會住。這時候祖父母的房子就可以首先用來養老，父母的房子也可以跟著做倒按揭。這對于面臨長壽風險的中國社會，是一個很好的解決養老問題的辦法。

事實上，中國面臨的人口老齡化壓力，可以從國家統計數據得到證明。根據第六次全國人口普查數據，全國60歲及以上老年人口17765萬人，占總人口的13.26%，其中65歲及以上人口11883萬人，占總人口的8.9%。

郝演蘇認為，社保、企業年金、養老保險等和“以房養老”應該互相結合，“養老的資金來源應該是多元的。”