第一財經(jīng) 以房養(yǎng)老

“以房產(chǎn)作抵押，每月最多可得2萬元養(yǎng)老金”。日，某銀行的養(yǎng)老按揭貸款一面世，立即引起了各界關于“以房養(yǎng)老”的又一輪熱議。

北京市民政局網(wǎng)站10月20日發(fā)布的“北京市‘十二五’時期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃”，也提出“鼓勵商業(yè)保險企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門建立公益性中介機構，開展‘以房養(yǎng)老’(住房反向抵押貸款)試點業(yè)務”。與傳統(tǒng)按揭方式相反的“倒按揭”養(yǎng)老模式，幾年前在國內短暫露臉后歸于沉寂，如今風頭再現(xiàn)，消費者應關注什么?

如何“以房養(yǎng)老”?

據(jù)上述銀行的客服人員介紹，該行推出的面向中老年客戶的專屬借記卡，包含“養(yǎng)老按揭”業(yè)務，即老年人本人或法定贍養(yǎng)人可以房產(chǎn)作為抵押向銀行申請貸款用于養(yǎng)老。銀行核定貸款額度后按月將貸款資金劃入指定賬戶，借款人只需按月償還利息或部分本金。按月償還的利息或本金金額，銀行在發(fā)放養(yǎng)老金前扣除，貸款到期后再一次性償還剩余本金。

這種“以房養(yǎng)老”的模式在國內尚屬首例，類似于國外廣為人知的“倒按揭”。

“倒按揭”也稱“反向住房抵押貸款”，是指房屋產(chǎn)權擁有者，把自有產(chǎn)權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價值以及預計房主去世時房產(chǎn)的價值等因素后，每月給房主一筆固定資金。房主繼續(xù)擁有居住權直至去世。房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權人所有。

據(jù)該行客服介紹，該“以房養(yǎng)老”業(yè)務要求借款人為養(yǎng)老人本人或法定贍養(yǎng)人，養(yǎng)老人本人須年滿55歲，并且擁有2套或以上住房。貸款金額根據(jù)擔保物價值和養(yǎng)老人養(yǎng)老合理需要的資金確定，計劃累計貸款金額最高不超過所抵押住房評估價值的60%，且每月實際發(fā)放的養(yǎng)老金額不超過2萬元。貸款期限最長不超過10年，利率按照央行公布的同檔次基準利率或上浮1.2倍左右。

以一套估值100萬元的房子為例，消費者最多可從銀行貸款60萬。假設貸款期限為10年，則每月可得養(yǎng)老金不足5000元。

值得注意的是，該行推出的“以房養(yǎng)老”業(yè)務并非完全符合國外風行的“倒按揭”。

據(jù)該客服介紹，辦理該項業(yè)務的前提是養(yǎng)老人或其法定贍養(yǎng)人承諾在合同到期前還清貸款，房屋歸養(yǎng)老人或其法定贍養(yǎng)人所有。這與國外的房屋歸抵押權人所有截然相反。

辦理條件惹爭議

據(jù)上述銀行規(guī)定，“以房養(yǎng)老”業(yè)務申請人必須滿足“擁有2套或以上住房”、“10年內還清所有貸款本息”“55歲以上可以申請貸款，貸款期限最長10年”等條件，引發(fā)多方質疑。

市民林先生直言：“如果有兩套房子，我直接把一套租出去，靠租金來生活就好了，哪還需要這項業(yè)務?”

針對市民的疑惑，中央財經(jīng)大學保險系教授郝演蘇在接受第一財經(jīng)日報《財商》周末采訪時表示，即使擁有2套房的人，也可能需要“以房養(yǎng)老”。“銀行規(guī)定要有2套房的要求是合理的，這保證了養(yǎng)老人或者其法定贍養(yǎng)人不至于在無法償還貸款的情況下淪落到無家可歸。”此外，郝演蘇也認為，養(yǎng)老人擁有的房產(chǎn)可能是一些單位分的老房子，質量并不好，但也算是一套房產(chǎn)。

市民萬先生也對該業(yè)務要求的條款表示不可思議，“如果有能力在養(yǎng)老按揭10年內向銀行還清全部貸款，這樣的老年人還要靠房子養(yǎng)老嗎?”

55歲老人可以申請，65歲貸款便會結束，在人均壽命水超過70歲的中國，似乎并不合理。

郝演蘇直言：“老年人根本沒有創(chuàng)造財富的能力，10年內自己還完貸款是不可能的。” 年齡越大，生產(chǎn)能力就越弱，越需要資金養(yǎng)老。

反按揭困難重重

據(jù)21世紀不動產(chǎn)分析師黃河滔介紹，幾年前曾經(jīng)提過的“反按揭”業(yè)務，很久之前就停了，國內政策沒有明確放開，也就沒有人再做這項業(yè)務。

當記者以投資者身份咨詢時，中國人民保險股份有限公司工作人員表示，該公司目前還沒有“以房養(yǎng)老”相關業(yè)務。若要以房產(chǎn)購買養(yǎng)老保險，則必須分兩步走：老人可先把房子以信托方式公估出價值，拿到現(xiàn)金后再用這些現(xiàn)金購買養(yǎng)老保險。

記者致電中行、建行、工商銀行和農行，客服人員均表示沒有開展與“以房養(yǎng)老”或“反按揭”相關的業(yè)務，中國人壽也表示暫無該項業(yè)務。“以房養(yǎng)老”似乎陷入孤掌難鳴的地步。

而市場之所以沒有顯示出對該項業(yè)務的熱情，最主要的原因還在于政策上的不確定性。

根據(jù)我國住宅用地70年產(chǎn)權的特殊國情，按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》相關規(guī)定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。

郝演蘇認為，我國實行以房養(yǎng)老主要有兩方面的障礙，首先是房子的產(chǎn)權問題一直得不到解決，沒有相關政策明確規(guī)定商品房70年后的產(chǎn)權怎么處理。“產(chǎn)權到期后能否自動轉移，或者辦理轉移手續(xù)需要多少成本，這些都是目前所不確定的。”其次是當前房地產(chǎn)市場并不穩(wěn)定，房產(chǎn)估值很難進行。

據(jù)了解，現(xiàn)在大多數(shù)人買一套房，都想把它留給孩子，但70年的產(chǎn)權有可能連第二代都住不到頭。此外，更現(xiàn)實的因素在于，一套房子能住多久也是不確定的。現(xiàn)在有二三十年房齡的房子，看上去已經(jīng)很破舊。很有可能到70年的時候，這樣的房子已經(jīng)成危房。

我們?yōu)楹涡枰�反按�?

對于實行“反按揭”的作用，郝演蘇跟記者舉了個例子：“以現(xiàn)有的‘計劃生育’的基本國策和晚婚晚育的趨勢，假設以后一對30歲的年輕夫妻，他們要贍養(yǎng)的人口，最多可能包括父母和祖父母兩代共6對夫妻。一個家庭需要承擔的責任非常巨大!如果能真正實行‘以房養(yǎng)老’，就能減輕年輕一代的負擔。”

郝演蘇進一步解釋，過去的單位分房，質量可能并不好，年輕人可能也不會住。這時候祖父母的房子就可以首先用來養(yǎng)老，父母的房子也可以跟著做倒按揭。這對于面臨長壽風險的中國社會，是一個很好的解決養(yǎng)老問題的辦法。

事實上，中國面臨的人口老齡化壓力，可以從國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)得到證明。根據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)，全國60歲及以上老年人口17765萬人，占總人口的13.26%，其中65歲及以上人口11883萬人，占總人口的8.9%。

郝演蘇認為，社保、企業(yè)年金、養(yǎng)老保險等和“以房養(yǎng)老”應該互相結合，“養(yǎng)老的資金來源應該是多元的。”