2月2日，中國央行及銀監(jiān)會發(fā)布了的房貸新政。該文件指出，為進一步支持合理住房消費，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)健康發(fā)展，按照國務院有關部署，發(fā)布了的房貸新政。

其核心內(nèi)容就是，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點;對擁有1套住房且相應購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

而的930房貸新政相比，一是降低購買首套普通自住房的貸款的最低首付款比例，由以往的30%下降到25%。不過，這次首付下降又分為再種情況，一種情況是非限購城市可以下降，而對仍然限購的城市則不下降，出現(xiàn)了首付城市的差異化;一種情況是首付的下降，并非是千篇一律的，而是有5%彈性，具體的情況則由商業(yè)銀行自行確定。

所以，這次房貸新政的核心可能就是把以往按揭貸款的首付比例，由以往千篇一律改為由商業(yè)銀行決定，增加彈性，也就增加了按揭貸款首付比例的市場化程度。也就是說，如果房地產(chǎn)市場好，銀行覺得承擔風險的能力高，那么就可能降低首會比例，反之就會提高首付比例。同樣，這也能夠增加商業(yè)銀行風險定價的能力。不過，在當前利率市場化程度較高，銀行不良貸款不斷增加的情況下，商業(yè)銀行更強調(diào)會緊。

二是擁有一套以上住房的家庭購買住房，如果沒有還清住房貸款，其首付比例不得低于30%。這次房貸新政為何會強調(diào)這點呢?其實最大問題就在于，不要讓市場造成錯覺，即在930文件中，強調(diào)的擁有一套以上的住房如果還清住房按揭貸款，再購買住房時，可以享受購買首套住房貸款的優(yōu)惠，估計這一點這次還是不會變化。所考慮的要強調(diào)，還沒有還清銀行貸款的擁有一套住房的居民不可享受這種優(yōu)惠，以此來減少住房的投資投機需求進入，降低銀行面臨的風險。

那么今年的房貸新政對當前的房地產(chǎn)市場影響會多大，是不是對房地產(chǎn)市場的去庫存化會起到較大的作用?可以說，作用會有一些，但是其作用不用高估。一是對目前住房需求旺盛的一線城市來說，如果這些房貸新政對這些城市不限制，從而降低了這些城市的購買住房者市場準入，當然有利于這些市場投資投機需求增加。但是房貸新政對這些城市不適用。對于那些住房供應較為過剩的城市來說，降低市場準入，讓一些購買住房者降低進入住房市場的門檻，可以會增加那些臨支付邊界的住房購買者進入市場。比如購買住房者本來有25%首付，就是相差這5%的首付款而無法進入。現(xiàn)在這個首付款下降，從而可以進入了。但是這種事情是極端的情況。購買住房者是否能夠進入還得看房價。房價是投資投機者是否進入的核心的。如果一些城市的住房市場開始在上漲，住房銷售開始好起來，這才是引誘投資需求增加最為重要的因素。

還有，這次房貸新政為何要強調(diào)有一套住房而沒有還清貸款的改善性購買住房的首付比例不能低于30%，估計這是政府并不強調(diào)要讓住房市場發(fā)展成了一個投資投機市場，更強調(diào)的住房消費需求。這與以往推出改善型住房時的觀念有所不同。在這種情況下，投資者一定會關注。這種強調(diào)住房消費需求的政策是不是會繼續(xù)往前推進，是不是會成為今年房地產(chǎn)市場的主流意見。如果中國房地產(chǎn)市場的觀念是這樣出現(xiàn)重大的改變，那么這對中國房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生不少的影響。

還有，就目前中國市場的情況來看，住房的嚴重過剩仍然是一個不爭的事實，特別是在一些三四線城市。面對這個事實，僅是降低首付能夠達到效果十分有限。首付的降低僅是把購買住房者進入市場的準入降低了，并沒有降低購買住房的成本，只不過這些成本延后支付而已。這對收入前景不是太好的三四線城市的居民來說，當然會吸引力不會太大。不過，具體情況只有購買住房者自己才知道。