物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。

第一章 總則

第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》及相關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本市行政區域內的物業管理活動。

第三條 市房地產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。職責是：

(一)貫徹執行有關物業管理的法律、法規和規章。

(二)負責物業管理企業資質管理。

(三)負責物業管理招投標活動的指導監督。

(四)負責指導、協調、監督本市城區物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用。

(五)負責本市城區內物業管理區域的劃分。

(六)受理物業管理投訴、查處物業管理違法案件。

其下設的物業管理辦公室具體負責日常工作。

第四條 縣(市)、區政府指定的行政主管部門負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作。職責是：

(一)貫徹執行有關物業管理的法律、法規和規章。

(二)組織召開首次業主大會。

(三)監督物業承接、交接工作和物業用房的使用。

(四)負責業主大會、業主委員會有關資料和物業服務合同的備案管理。

(五)受理物業管理投訴。

縣(市)物業管理行政主管部門除前款規定的職責外，還應承擔本轄區物業管理招投標活動的指導監督，指導、協調、監督專項維修資金的管理和使用，物業管理區域的劃分和物業管理違法案件的查處工作。

第五條 建設、規劃、市政公用、環保、公安、城管執法等相關部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)應按各自職責配合做好物業管理工作。

第六條 新建住宅小區必須實行物業管理。

原有住宅物業應當實行物業管理，也可以根據業主意愿委托物業管理企業或專營公司實行專項服務。

非住宅物業應當逐步實行物業管理。

第二章 業主及業主大會

第七條 房屋所有權人為業主;一個物業管理區域的全體業主組成一個業主大會;業主大會選舉產生業主委員會，業主委員會是業主大會的執行機構。

業主、業主大會、業主委員會的權利義務、職責按國務院《物業管理條例》的有關規定執行。

第八條 業主入住率達到物業管理區域內房屋總建筑面積50%以上時，縣(市)、區物業管理行政主管部門應當及時組織召開首次業主大會會議。

第九條 業主大會會議決定事項實行投票表決。

住宅物業業主的投票權按套計算，每套住宅計一票。

非住宅物業的投票權按建筑面積計算，100方米以下(含本數)的有1票投票權，每超過100方米再計1票。

第十條 未實施物業管理的住宅物業，經三分之二以上業主書面同意，可以實施物業管理或專項服務。

第三章 物業管理企業

第十一條 物業管理企業取得資質證書后，在核定的資質等級范圍內從事物業管理活動。

第十二條 物業管理企業的管理人員取得國家職業資格證書后，方可從事物業管理活動。

第十三條 物業管理企業享有下列權利：

(一)按照物業服務合同的約定收取物業服務費。

(二)根據業主的委托，提供物業服務合同約定以外的服務項目時，收取相關費用。

(三)選聘專營公司承擔專項服務。

第十四條 物業管理企業履行下列義務：

(一)按照物業服務合同約定的服務內容、標準提供服務。收取物業服務費時應使用專用發票。

(二)每半年公布一次業主交費情況和物業服務費的使用情況。

(三)聽取業主、業主大會、業主委員會對有關物業管理活動的意見和建議，并接受監督。

(四)對造成物業共用部位、共用設施設備損害的，代表業主要求其停止侵害、恢復原狀、賠償損失等。

(五)及時制止違反治安、消防、環保、裝飾裝修等方面規定的行為，并向相關部門報告。

(六)建立物業共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序、環境衛生維護、突發事件處理等方面的規章制度。

(七)建立健全物業管理企業內部財務收支、物業維修臺帳、檔案等內部管理制度。

第四章 物業管理服務

第十五條 一個物業管理區域應當由一個物業管理企業實施物業管理。

第十六條 業主大會應通過招投標或業主大會決定的其他方式選聘物業管理企業。選聘后業主委員會須與選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同，在縣(市)、區物業管理行政主管部門指導監督下進行物業承接，并在合同生效之日起30日內備案。

第十七條 物業服務合同期限終止90日前，業主委員會與物業管理企業應當協商續約事宜，續約的應續簽合同。

不續約的，業主大會應當在合同期滿前選聘其他的物業管理企業或決定采用其他的物業管理方式。原物業管理企業應在合同期滿前10日內完成物業交接，并按規定移交有關資料。

第十八條 物業管理企業、業主未能履行物業服務合同約定的義務，按法律規定和合同約定承擔違約責任。

物業管理企業因管理原因造成業主財產損失或人身傷害的，應當承擔法律責任。

物業管理企業放棄物業管理的，在業主大會確定新的管理方式前，由轄區街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織保潔企業實施保潔服務，并向業主收取相應費用;物業的維修由受益業主自行選擇維修單位，并承擔費用。

第十九條 物業服務費收取標準應當在物業服務合同中約定，并在物業管理區域內顯著位置或收費地點予以公示。

物業管理區域內已竣工但尚未售出或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費由建設單位交納;物業產權發生轉移的，原業主應當結清物業服務費。

第五章 前期物業管理

第二十條 前期物業管理是指新建住宅物業的業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘的物業管理企業實施的物業管理活動。

第二十一條 規劃、設計新建住宅物業時，應當統籌規劃、合理布局物業管理服務的各項設施，并按該物業管理區域房屋總建筑面積千分之四以上標準規劃物業管理用房。

物業用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，不得改變物業用房的用途。

第二十二條 住宅物業的建設單位應當在取得《商品房預售許可證》前，通過招投標方式選聘物業管理企業，并按有關規定備案。

投標人少于3個或者多層住宅物業建筑面積小于4萬方米(含本數)，高層住宅物業建筑面積小于2萬方米(含本數)的，也可以經住宅物業所在地的縣(市)、區人民政府物業管理行政主管部門批準，采取協議方式選聘物業管理企業。

第二十三條建設單位須在住宅物業建成并驗收合格后15日內，在物業管理行政主管部門的監督下，與中標的物業管理企業進行物業承接，并按規定移交有關資料。承接協議中應對物業及共用部位、共用設施設備質量、物業用房面積和位置、保修期內保修責任及其他事項予以約定。

第二十四條 建設單位在申請辦理《商品房預售許可證》時，須提供前期物業管理企業中標或協議選聘的備案證明，并在銷售物業時，向買受人明示前期物業服務合同內容和業主臨時公約。

第六章 物業的使用與維護

第二十五條 物業管理區域內的下列共用部位、共用設施設備，屬于全體業主共同所有，不得擅自處分：

(一)物業用房。

(二)門衛房、電話間、監控室、地面架空層、共用走廊。

(三)按規劃配建的非機動車車庫。

(四)公共綠地、道路、場地、水景、文體設施等。

(五)其他依法歸全體業主所有的設施設備。

第二十六條 物業的使用禁止下列行為：

(一)改變原規劃設計，損壞房屋承重結構。

(二)違法搭建建筑物、構筑物。

(三)改變房屋外立面造型。

(四)擅自改建、占用物業共用部位或損壞、占用、移裝共用設施設備，在公共設備上設置障礙。

(五)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品或者存放、鋪設超負荷物品。

(六)開辦產生噪聲的機械加工及娛樂項目等。

(七)使用燃煤爐灶或油煙無組織排放。

(八)法律、法規、規章禁止的其他行為。

第二十七條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

水費、電費、燃氣費、供熱費、通訊費、有線電視收視費等由供水、供電、供氣、供熱等有關單位直接向最終用戶收取。

第七章 專項維修資金

第二十八條 專項維修資金專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造，不得挪作他用。

專項維修資金屬于業主所有。

第二十九條 購買新建住宅物業的，應繳存專項維修資金。收繳單位必須提供專項維修資金專用票據。辦理所有權登記時，須出具專項維修資金專用票據。

第三十條 專項維修資金的過戶、續籌、結算，應遵守下列規定：

(一)業主轉讓房屋所有權時，結余維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

(二)專項維修資金帳面余額低于首次繳付額30%的，經業主大會會議研究決定，按業主房屋建筑面積的比例向業主續籌。

(三)房屋滅失的，將專戶帳面余額返還業主。

第三十一條 專項維修資金實行專戶存儲，按戶設置明細帳，按單元、棟、物業管理區域核算。

第三十二條 專項維修資金須經三分之二以上有投票權的受益業主書面同意方可使用。

物業管理行政主管部門應加強對專項維修資金管理使用情況的監督，具體監督辦法由市人民政府制定。

第三十三條 物業管理行政主管部門應當建立專項維修資金查詢系統和監督制度以及業主查詢和對帳制度。

第八章 法律責任

第三十四條 違反本條例的，由市、縣(市)物業管理行政主管部門按照下列規定予以處罰;責任人給他人造成損失的，應依法賠償;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)違反第十一條規定，未取得資質證書的，沒收違法所得，并處5萬元至20萬元的罰款;未在核定的資質等級范圍內從事物業管理的，給予警告，責令限期改正，可以并處1萬元至3萬元的罰款。

(二)違反第十二條規定，物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，責令停止違法行為，并處5萬元至20萬元的罰款。

(三)違反第十七條第二款、第二十三條規定，物業管理企業、建設單位不移交有關資料的，責令限期改正，逾期仍不移交的，并處1萬元至10萬元的罰款。

(四)違反第二十一條第一款規定，建設單位不按照規定配置物業管理用房的，給予警告，責令限期改正，沒收違法所得，并處10萬元至50萬元的罰款。

(五)違反第二十一條第二款規定，未經業主大會同意，擅自改變物業用房用途的，給予警告，責令限期改正，并處1萬元至10萬元的罰款;有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

(六)違反第二十二條規定，新建住宅物業的建設單位未通過招投標方式或未經批準通過協議方式選聘物業管理企業的，給予警告，責令限期改正，并處10萬元以下的罰款。

(七)違反第二十五條規定，擅自處分屬于業主的共用部位、共用設施設備的，給予警告，責令限期改正，并處5萬元至20萬元的罰款。

(八)違反第二十八條第一款規定，挪用專項維修資金的，追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

第三十五條 違反本條例第二十六條規定，造成物業損害的，由有關部門按有關規定予以處罰。

第三十六條 當事人對行政處罰不服的，可依法申請行政復議或提請行政訴訟，當事人拒不履行行政處罰決定的，物業管理行政主管部門可依法申請人民法院強制執行。無法定事由，在行政復議和行政訴訟期間具體行政處罰行為不停止執行。

第三十七條 物業管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由所在單位或上級機關給予行政處分。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第九章 附則

第三十八條 本條例由吉林市人民代表大會常務委員會負責解釋。