物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。

第一條為規范物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，促進我市物業服務事業的健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權法》、《山西省物業管理條例》、《山西省物業服務收費管理實施辦法》等有關規定，結合我市實際，特制定本實施細則。

第二條本細則適用于我市行政區域內經工商行政管理機關登記注冊、住房保障和城鄉建設管理部門（以下簡稱“住建部門”）資質認定的物業服務企業，接受房屋開發建設單位或業主委員會（業主）委托，對住宅小區和商廈、寫字樓、營業用房等非住宅提供物業服務及收取物業服務費的行為。

第三條本細則所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對提供物業服務范圍內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主收取的費用。

第四條根據國家規定，提倡業主通過公開、公、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第五條市物價部門會同住建部門依據國家、省有關規定制定全市的物業服務收費政策，指導、協調全市的物業服務收費工作。市區范圍內（含開發區）物業服務收費標準由市物價部門會同住建部門制定，監督和管理按照隸屬關系進行；縣（市）物價部門會同同級住建部門負責本行政區域內物業服務收費標準的制定、監督和管理。

第六條物業服務收費遵循合理、公開以及費用和服務水相適應的原則。

第七條物業服務收費應當區別不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。

1、住宅類（住宅小區）物業服務收費實行政府指導價。由物價部門會同住建部門根據物業服務等級標準等因素，制定相應的等級基準價和浮動幅度。

2、商廈、寫字樓、營業用房等非住宅類物業服務收費實行市場調節價，由業主與物業服務企業按照國家、省物業服務有關規定以合同形式約定。

第八條住宅類物業服務收費等級基準價，按照優質優價的原則，由物價部門會同住建部門根據物業服務等級和服務內容等，結合我市經濟發展狀況、居民收入增長情況及物價水的變化進行確定和適時做出調整。

1、未成立業主委員會的住宅小區，開發建設單位通過招投標方式選聘物業服務企業提供前期物業服務時，需由住建部門進行行業指導，中標單位需在住建部門進行登記備案。前期物業服務收費標準由物價部門根據具體情況制定。

2、已成立業主委員會的住宅小區，由業主委員會與物業服務企業根據物價和住建部門制定的物業服務等級與收費標準協商確定，物業服務內容和收費標準經業主大會同意后報物價、住建部門備案。

3、住宅小區內同時有營業用房的，區分不同性質和特點執行相應的收費方式和標準。

第九條物業服務企業向物價部門申請制定物業服務費標準或備案收費標準時，應提供以下資料：

1、物業服務費標準書面申請，包括物業服務企業和物業小區概況、擬執行物業服務等級及服務內容、成本核算資料和擬執行收費標準等。

2、物業管理資質證書及管理人員資格證書、工商營業執照、稅務登記證，物業服務委托合同原件及復印件，業主選擇物業服務等級相關資料及意見匯總表。

3、外地物業服務企業在我市承接物業服務項目，應提供在我市住建部門登記記錄。

4、已成立業主委員會的，需提供業主委員會成立的文件和證明材料，以及業主委員會（業主）對物業服務等級和收費標準的意見。

物業服務企業申請調整物業服務等級標準和收費標準時應提供：征詢受影響業主同意調整物業服務等級和收費標準的意見資料、業主委員會同意調整物業服務等級的決議、調整后的物業服務等級及收費標準、計費起始時間等。

第十條業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

包干制是指業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第十一條實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金，且預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業服務企業不得將其用于物業服務合同以外的支出。

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

1、物業管理人員的工資、社會保障和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施設備（包括電梯、二次供水、二次供暖、監控設施、景觀等）的日常運行、維護費用；

3、物業管理區域清潔衛生費用；

4、物業管理區域綠化養護費用；

5、物業管理區域秩序維護費用；

6、物業服務企業辦公費用；

7、物業服務企業固定資產折舊；

8、物業共用部位、共用設施設備及公共責任保險費用；

9、經業主同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

第十二條物業服務費的收取

1、物業服務費按業主法定產權面積計收，未辦理產權認證的，以物業買售合同中載明的建筑面積計算。

2、物業服務費原則上按月收取，經業主同意預收的，可按季度或年度計收。物業服務費以外的特約服務和收費由雙方在合同中約定，沒有合同約定的不得收費。

3、納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。

第十三條物業服務企業收取物業服務費后應提供與物業服務等級相一致的物業服務。

第十四條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當向最終用戶收取有關費用。最終用戶是指接受上述服務的最終分戶使用人。

任何單位不得強制物業服務企業代收前款規定費用，也不得因物業服務企業拒絕代收前款規定費用而停止提供服務。

物業服務企業接受委托代收上述費用的，必須嚴格執行物價部門規定的價格，不得加價、加量收費。代收手續費由委托單位支付，手續費標準由物價部門按照定價權限制定。

第十五條業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用或者物業服務資金，業主委員會應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主受連帶交納責任。物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。

第十六條物業服務企業已接受委托實施物業服務并收取相應服務費用的，其它部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

第十七條物業服務企業利用物業共用部位、共用設施設備及場地進行經營性活動的，應當在征得相關業主和業主大會同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補貼相關業主的物業服務費用和專項維修資金。具體補貼辦法由物業服務企業和相關業主、業主委員會合同約定。

第十八條按照《山西省機動車停放服務收費管理實施細則》，住宅小區內規劃設有專用停車場（位）的，可向車主收取車輛停放服務費，責任和義務由雙方約定。車輛停放服務費標準由物價部門按照定價權限制定。

未列入住宅小區規劃的停車場或在小區內道路、空地上設置停車位并收費的，必須征得業主大會同意，收費收入要單獨列帳，開支范圍除支付必要的管理成本和稅費外，用于補充小區公共設施的日常維護，收支情況向業主公布，接受業主監督。

第十九條物業服務企業應當定期向業主公布物業服務費用收支盈余情況。

第二十條物業服務收費實行明碼標價制度。物業服務企業應當按照物價部門規定，在服務區域內的顯著位置、收費場所設置明碼標價牌（欄），公示物業服務等級標準、服務內容以及收費項目、收費標準、12358價格舉報電話等有關情況。

第二十一條物價、住建部門應依據職責加強對物業服務企業的服務內容、服務標準和收費項目、收費標準等的監督。物業服務企業違反價格法律、法規和規定，由物價部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等予以處罰。

第二十二條本實施細則自發布之日起30日后施行，有效期五年，期滿自行失效。