物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類(lèi)房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

各縣市發(fā)改局（物價(jià)局）、住建局（房產(chǎn)服務(wù)中心）：

為保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主雙方合法權(quán)益，維護(hù)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序，提高物業(yè)服務(wù)水，促進(jìn)我市物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山西省定價(jià)目錄（2015版）》、《山西省物價(jià)局 山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的通知》（晉價(jià)服字[2015]122號(hào)）、《山西省發(fā)展和改革委員會(huì) 山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 山西省交通運(yùn)輸廳關(guān)于進(jìn)一步完善機(jī)動(dòng)車(chē)停放服務(wù)收費(fèi)管理的通知》（晉發(fā)改價(jià)格發(fā)[2016]487號(hào)）和《山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于發(fā)布山西省工程建設(shè)地方標(biāo)準(zhǔn)<住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》（晉建標(biāo)字[2012]320號(hào)）等法律法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與管理具體事項(xiàng)通知如下。

一、本通知適用于長(zhǎng)治市所轄區(qū)域（含各縣市區(qū)）內(nèi)經(jīng)工商管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)、符合國(guó)家物業(yè)管理規(guī)范要求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)物業(yè)實(shí)施管理、提供服務(wù)的收費(fèi)行為。

二、本通知所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。

三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和利潤(rùn)。其中，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用（不包括專(zhuān)項(xiàng)維修資金分?jǐn)傎M(fèi)用）；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

（六）辦公費(fèi)用；

（七）物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)固定資產(chǎn)折舊；

（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

（九）經(jīng)業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）同意的其它費(fèi)用。

四、前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)施的物業(yè)管理。

五、物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)應(yīng)遵循合理、公開(kāi)、費(fèi)用與服務(wù)水相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)遵守國(guó)家的有關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同。

六、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

（一）實(shí)現(xiàn)政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)價(jià)格及相關(guān)收費(fèi)管理。

1、住宅小區(qū)前期物業(yè)和保障性住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)（企事業(yè)單位集資建設(shè)的、銷(xiāo)售給本單位職工的經(jīng)濟(jì)適用房除外）。其中，保障性住宅小區(qū)的認(rèn)定由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定，保障性住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)格由市發(fā)改委制定；住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和基準(zhǔn)價(jià)格實(shí)行五級(jí)管理，從一級(jí)到五級(jí)逐級(jí)遞增。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審定長(zhǎng)治市住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，具體服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附表1；市發(fā)改委制定物業(yè)服務(wù)等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)格及浮動(dòng)幅度標(biāo)準(zhǔn)，具體服務(wù)等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)格及浮動(dòng)幅度標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附表2；各縣市區(qū)價(jià)格主管部門(mén)在基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度范圍內(nèi)對(duì)本轄區(qū)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)管。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在所屬地價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)報(bào)備，與業(yè)主簽定協(xié)議后執(zhí)行。超過(guò)二年未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)前期物業(yè)，執(zhí)行價(jià)格主管部門(mén)核定的現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)價(jià)格不變，或按本通知第七條規(guī)定程序報(bào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在所在地價(jià)格主管部門(mén)備案后執(zhí)行相應(yīng)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

2、住宅小區(qū)前期物業(yè)和保障性住房小區(qū)電梯運(yùn)行服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市發(fā)改委制定，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附表3。電梯運(yùn)行服務(wù)費(fèi)包括：電梯維保服務(wù)、電梯質(zhì)檢、運(yùn)行用電等國(guó)家規(guī)定的其他費(fèi)用，但不包括電梯的大修和更新改造費(fèi)用。

3、住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)有規(guī)劃設(shè)計(jì)的配套車(chē)場(chǎng)（位）機(jī)動(dòng)車(chē)停放服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市發(fā)改委制定，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附表4。住宅小區(qū)前期物業(yè)機(jī)動(dòng)車(chē)停放服務(wù)收費(fèi)應(yīng)符合以下條件：

（1）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)有規(guī)劃的小區(qū)配套停車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫(kù)、車(chē)位，并符合公安、消防等相關(guān)規(guī)定的機(jī)動(dòng)車(chē)停放場(chǎng)所。

（2）對(duì)各種機(jī)動(dòng)車(chē)輛提供有序停放和管理服務(wù)，保證區(qū)域內(nèi)交通設(shè)施正常使用和車(chē)輛停放標(biāo)志清晰、道路暢通。

（3）保證停車(chē)場(chǎng)所共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和配套設(shè)施設(shè)備保持完好，公共環(huán)境衛(wèi)生保持清潔。

（4）停車(chē)場(chǎng)所監(jiān)控全覆蓋，24小時(shí)值班巡查，停放車(chē)輛發(fā)生損壞時(shí)能夠提供真實(shí)影像并協(xié)助處理。

（5）車(chē)主對(duì)車(chē)輛有保管要求的，由車(chē)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

4、IC卡補(bǔ)卡費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)采用IC卡等各種智能卡管理的，在同一小區(qū)內(nèi)應(yīng)采用一卡管理，一卡多用，智能卡費(fèi)用均應(yīng)包含在物業(yè)服務(wù)成本中，發(fā)卡時(shí)不得向業(yè)主或使用人收取卡費(fèi)和押金。更不得通過(guò)采用多卡管理強(qiáng)制收費(fèi)或變相亂收費(fèi)。由于業(yè)主或使用人的原因造成智能卡丟失、損壞需要補(bǔ)卡的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)所在地價(jià)格主管部門(mén)核定后收取補(bǔ)卡工本費(fèi)。

（二）實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)價(jià)格及相關(guān)收費(fèi)及管理。

1、實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)價(jià)格。除住宅小區(qū)前期物業(yè)和保障性住房小區(qū)外的其他物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)，在制定調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)遵守《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及方式由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定后執(zhí)行。

2、實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)收費(fèi)。物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)在非規(guī)劃設(shè)計(jì)的配套車(chē)場(chǎng)（位）進(jìn)行機(jī)動(dòng)車(chē)停放時(shí)，由于改變公共部位用途用于停放車(chē)輛，應(yīng)由業(yè)主大會(huì)決定，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及方式由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定后執(zhí)行。收入除補(bǔ)償車(chē)輛停放服務(wù)外，其余收益歸全體業(yè)主所有。

七、超過(guò)二年未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)前期物業(yè)需要調(diào)整現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)等級(jí)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主代表共同完成調(diào)價(jià)程序后報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)備案并與業(yè)主簽訂協(xié)議后執(zhí)行。

調(diào)價(jià)按以下程序進(jìn)行：

（一）調(diào)價(jià)預(yù)告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營(yíng)成本和小區(qū)管理服務(wù)實(shí)際情況，擬定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及調(diào)價(jià)方案（草案），以書(shū)面形式在住宅物業(yè)小區(qū)顯著位置進(jìn)行預(yù)告，預(yù)告期應(yīng)不少于7日。同時(shí)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)二年物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況一并公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于調(diào)價(jià)預(yù)告5日前，將調(diào)價(jià)內(nèi)容報(bào)告物業(yè)所在地價(jià)格主管部門(mén)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。

業(yè)主可對(duì)調(diào)價(jià)方案（草案）提出建議和意見(jiàn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)合業(yè)主的合理建議、意見(jiàn)對(duì)調(diào)價(jià)方案（草案）進(jìn)行修改。

（二）書(shū)面征求業(yè)主意見(jiàn)。調(diào)價(jià)預(yù)告期結(jié)束后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式，正式征求業(yè)主對(duì)調(diào)價(jià)方案的意見(jiàn)，征求意見(jiàn)的期限應(yīng)不少于15日，不超過(guò)60日。征求意見(jiàn)書(shū)（函）的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：

1、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容；

2、調(diào)價(jià)方案：原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，新標(biāo)準(zhǔn)擬執(zhí)行時(shí)間等；

3、調(diào)價(jià)理由及其他需要說(shuō)明的情況；

4、征求意見(jiàn)的截止時(shí)間；

5、業(yè)主意見(jiàn)的選項(xiàng)表。選項(xiàng)應(yīng)按贊同、反對(duì)、棄權(quán)進(jìn)行設(shè)置；

6、業(yè)主簽名欄（應(yīng)當(dāng)包含樓、棟、房號(hào)等）。

征求意見(jiàn)書(shū)（函）應(yīng)由業(yè)主本人簽名。業(yè)主因故委托他人簽名的，應(yīng)當(dāng)提交書(shū)面委托書(shū)。

征求意見(jiàn)書(shū)（函）無(wú)法送達(dá)業(yè)主的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于征求意見(jiàn)期間在小區(qū)顯著位置公告相關(guān)情況及原因。

（三）統(tǒng)計(jì)業(yè)主意見(jiàn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照公正、公開(kāi)、透明的原則，對(duì)征求意見(jiàn)書(shū)（函）送達(dá)、回收數(shù)量以及業(yè)主意見(jiàn)數(shù)量進(jìn)行查驗(yàn)和統(tǒng)計(jì)。無(wú)法送達(dá)的情況單獨(dú)予以統(tǒng)計(jì)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以邀請(qǐng)小區(qū)業(yè)主，物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、所在地價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)等部門(mén)工作人員監(jiān)督查驗(yàn)統(tǒng)計(jì)過(guò)程，也可以聘請(qǐng)公證機(jī)構(gòu)公證查驗(yàn)和統(tǒng)計(jì)情況。

（四）公示調(diào)價(jià)結(jié)果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法根據(jù)業(yè)主意見(jiàn)統(tǒng)計(jì)情況確定是否調(diào)價(jià)。調(diào)價(jià)方案必須征得小區(qū)占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意后，并在住宅物業(yè)小區(qū)顯著位置公示最終結(jié)果，公示期應(yīng)不少于30日。確定調(diào)價(jià)的，公示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：

1、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)行時(shí)間；

2、業(yè)主的房號(hào)和專(zhuān)有部分面積，以及對(duì)調(diào)價(jià)方案的意見(jiàn)明細(xì)情況；

3、業(yè)主總?cè)藬?shù)、同意人數(shù)；建筑物總面積、同意人數(shù)所占建筑物面積；

4、征求意見(jiàn)書(shū)送達(dá)、回收的數(shù)量及其他需要說(shuō)明的相關(guān)情況；

5、公示截止時(shí)間；

6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)電話及所在地價(jià)格主管部門(mén)工作電話。

公示期間，業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)立即復(fù)查相關(guān)資料并在2日內(nèi)答復(fù)。經(jīng)答復(fù)仍有異議的，業(yè)主可申請(qǐng)所在地價(jià)格主管部門(mén)對(duì)調(diào)價(jià)資料進(jìn)行查驗(yàn)，并在查驗(yàn)結(jié)束后5日內(nèi)答復(fù)有關(guān)業(yè)主。上述復(fù)查和查驗(yàn)不影響公示期的計(jì)算。

以上程序完成之后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所在地價(jià)格主管部門(mén)可視小區(qū)實(shí)際情況對(duì)全部業(yè)主意見(jiàn)進(jìn)行查驗(yàn)或抽樣查驗(yàn)。抽樣查驗(yàn)的，業(yè)主總數(shù)在500人以下的小區(qū)，抽樣比例不少于50%；500以上（含500人）的小區(qū)，抽樣比例不少于20%。物業(yè)服務(wù)企業(yè)所在地價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)邀請(qǐng)同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)共同進(jìn)行查驗(yàn)。

公示期屆滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在5日內(nèi)將服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)告所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和價(jià)格主管部門(mén)備案后進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)。

八、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按房屋建筑面積計(jì)費(fèi)，按月、季、年計(jì)收，也可預(yù)收，但預(yù)收期限不得超過(guò)12個(gè)月。未辦理房產(chǎn)證的，可以房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的建筑面積為準(zhǔn)；已辦理房產(chǎn)證的，以房產(chǎn)證記載的建筑面積為準(zhǔn)。

九、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可以向委托單位收取手續(xù)費(fèi)。小區(qū)物業(yè)代收的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等相關(guān)費(fèi)用必須嚴(yán)格執(zhí)行價(jià)格主管部門(mén)制定的相關(guān)價(jià)格，不得加價(jià)、加量收費(fèi)，嚴(yán)禁通過(guò)代收費(fèi)用強(qiáng)制捆綁收費(fèi)。

十、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)的明碼標(biāo)價(jià)工作由物業(yè)服務(wù)企業(yè)所在地價(jià)格主管部門(mén)統(tǒng)一管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱(chēng)、服務(wù)對(duì)象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、投訴舉報(bào)電話等進(jìn)行公示，不得在公示標(biāo)價(jià)之外收取其它任何費(fèi)用。

十一、新交付使用物業(yè)項(xiàng)目的前期物業(yè)管理，建設(shè)單位應(yīng)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招投標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)前持相關(guān)資料到房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，并在其監(jiān)督下組織實(shí)施。招標(biāo)活動(dòng)結(jié)束后房地產(chǎn)行政主管部門(mén)發(fā)放備案證明，中標(biāo)單位憑此證明到所屬地價(jià)格主管部門(mén)備案前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。招投標(biāo)的具體辦法和程序應(yīng)符合國(guó)家和市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的有關(guān)規(guī)定。

十二、各縣（市）區(qū)價(jià)格主管部門(mén)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)要加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)的監(jiān)督管理。住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)、未按服務(wù)等級(jí)收費(fèi)及自立名目亂收費(fèi)行為的由物業(yè)服務(wù)企業(yè)所屬地價(jià)格主管部門(mén)依法查處。未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理活動(dòng)的，或者超越資質(zhì)等級(jí)從事物業(yè)管理活動(dòng)的及違反《條例》規(guī)定的其他行為由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)依法查處。

十三、本通知自下發(fā)之日起執(zhí)行。《長(zhǎng)治市物業(yè)服務(wù)價(jià)格管理實(shí)施細(xì)則》（長(zhǎng)價(jià)房字[2010]147號(hào)）同時(shí)廢止。