物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。

章 總則

條 為規范我市物業管理招標投標活動，保障社會公共利益和招標投標活動當事人的合法權益，促進物業管理行業的公競爭，根據《物業管理條例》（國務院379號令）、《安徽省物業管理條例》和《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》（建設部 建住房〔2003〕130號）等規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區域內物業管理招標投標活動及其監督管理。

第三條 市房地產行政主管部門負責本市行政區域內物業管理項目招標投標活動的監督管理。

縣、區房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理項目招標投標活動的監督管理。

第四條 根據建設與管理相分離的原則，通過招標投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施物業管理。

第五條 物業管理招標投標活動應當遵循公開、公、公正和誠實守信原則。

第六條 符合下列標準之一的物業項目，建設單位應當通過公開招標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理：

（一）總建筑面積在5萬方米以上的住宅項目；本文來源:考試大網

（二）總建筑面積在1.5萬方米以上的非住宅項目；

（三）政府性投資項目。

除前款（一）、（二）、（三）項以外的項目，經縣、區物業管理行政主管部門批準，可以采取邀請招標或協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

第七條 任何單位和個人不得違反法律、行政法規規定，限制或者排斥具有投標資格的物業服務企業參加投標，不得以任何方式非法干涉物業管理招標投標活動。

任何單位和個人不得將必須進行招標的項目化整為零或者以其他任何方式規避招標。

第二章 招 標

第八條 招標人是指依法進行物業管理招標的物業項目的開發建設單位、業主或者業主大會。

第九條 物業管理招標分為公開招標和邀請招標。

招標人采取公開招標方式的，應在項目所在地的媒體上公開發布招標公告。

招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業服務企業發出投標邀請書。

招標公告和投標邀請書應當包括以下內容：

（一）招標人名稱、地址、聯系方式；

（二）擬招標項目的基本情況（包括物業項目的名稱、地址、使用性質、建筑面積等）；

（三）投標人資格條件；

（四）獲取招標文件的辦法、時間、地點及相關費用等。

第十條 招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。

招標文件應當包括以下內容：

（一）招標人和委托代理機構情況，包括名稱、地址、資格、聯系方式等；

（二）招標項目基本情況，包括物業項目名稱、四至范圍、總建筑面積、綠化面積、物業類型、產權性質、房屋幢數和套數、設施設備和環境情況、入住率、物業檔案（含施工圖或竣工圖）及物業管理服務用房配置等；考試大－全國教育類網站(www．Examda。com)

（三）物業服務的內容及要求，包括服務內容、服務標準及物業服務費用的支付方式；

（四）對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格，投標書的格式、主要內容及份數、密封要求和送達地點、方式、截止時間等；

（五）組織解釋招標文件及實地考察物業的時間；

（六）評標方法和標準；

（七）投標、開標的時間及地點等；

（八）物業服務合同簽訂的主要條款；

（九）其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。

第十一條 前期物業管理的招標，由物業的開發建設單位負責組織實施；物業項目已經成立業主大會的物業管理招標，由業主委員會負責組織實施。

第十二條 招標人一般情況應委托招標代理機構辦理招標事宜；有能力組織和實施招標活動的，也可以自行組織實施招標活動。招標人與投標人有利害關系的，招標人應委托招標代理機構編制標底。

物業管理招標代理機構應在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守本辦法中對招標人的各項有關規定。

第十三條 招標人組織物業管理招標，應向物業項目所在地的縣級以上物業管理行政主管部門提交書面報告，并在其指導下成立招標工作籌備組，負責物業項目招標投標的籌備工作。

第十四條 物業管理招標的招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書10日前提交下列材料，報項目所在地的物業管理行政主管部門備案。

（一）招標申請書；

（二）與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件，建設工程規劃許可證和經規劃部門批準的規劃總面圖；

（三）招標公告或投標邀請書；

（四）招標文件；

（五）重新選聘物業服務企業的物業管理項目需提供原物業服務合同和業主大會決議；

（六）法律、法規規定的其他材料。

第十五條 招標文件可以載明投標保證金的繳納和對未中標人編制投標文件的經濟補償方式等內容。

招標文件要求由投標人繳納投標保證金的，投標人應當繳納，投標保證金應當在確定中標人后退還投標人。

招標文件對未中標人承諾支付標書編制補償金的，招標人應當支付。

第十六條 公開招標的招標人可根據招標文件的規定，對申請人進行資格預審。

資格預審文件包括下列內容：

（一）預審申請書格式和申請人須知；

（二）申請投標物業服務企業的資質等級證書、營業執照；　

（三）主要管理業績的證明材料、技術裝備和財務狀況；

（四）擬派項目負責人和主要管理人員的簡歷、任職資格和業績等材料。

第十七條 經資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格預審不合格的投標申請人告知資格預審結果。

公開招標的投標時間截止時，投標人或資格預審合格的投標人少于3家的，招標人應依法重新招標，同時書面通知已提交投標文件的投標人，并原封退回投標文件。

在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人采取公開抽簽的方式從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。

第十八條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需的時間，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，不得少于20日。

第十九條 招標人對已發出的文件進行必要的澄清或修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有投標文件收受人，逾期通知的，投標文件送達截止日期順延，并報項目所在地的物業管理行政主管部門備案。所澄清或修改內容為招標文件的組成部分。

第二十條 招標人可組織投標申請人踏勘物業項目現場或召開招標文件答疑會，就招標項目情況及招標文件向投標申請人解釋說明，對投標申請人提出的疑問，招標人應當予以澄清并以書面形式發送給所有的招標文件申請人。

第二十一條 通過招標投標方式選擇物業管理企業的，招標人應按照以下規定時限完成物業管理招標投標工作：

（一）新建現售商品房項目應在現售前30日完成；

（二）預售商品房項目應在取得《商品房預售許可證》之前完成；

（三）非出售的新建物業項目應在交付使用前90日完成；

（四）已經實施物業管理的物業項目應在原物業管理委托合同期滿或解除前30日完成；

（五）新成立業主大會的物業項目應在業主大會成立后30日內啟動實施。

第二十二條 在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質內容進行談判。

招標人設有標底的，標底在開標前必須保密。

第二十三條 招標過程中發生的廣告信息發布、文件編制、勞務、交通等費用均由招標方承擔。招標人為業主大會的，其相關費用可以自籌，也可經業主大會決定從其他合法收益中列支。

第三章 投 標

第二十四條 投標人是指響應物業管理招標、參與投標競爭的具有相應資質的物業服務企業。

第二十五條 具有相應資質的本市物業服務企業和已在市房地產行政主管部門備案的具有相應資質的外地物業服務企業，均可參與本市物業管理項目的投標活動。

第二十六條 投標人應按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。

投標文件應包括以下內容：

（一）投標函；

（二）法人委托書；

（三）管理服務理念、目標及其他承諾等；

（四）服務項目、質量標準及控制檢查方法；

（五）各主要工作環節運行程序；

（六）組織管理機構和職能、責任；

（七）人員配備情況，包括該物業管理項目負責人和主要管理人員的崗位資格、技術職稱證書及工作簡歷，該項目所設崗位及人數等；

（八）物業項目管理所需工具、設備的配置和提供方式；

（九）項目的收支預算和投標報價；

（十）物業管理的有關制度；

（十一）投標人擬在中標后將專項服務委托專業公司承擔或聘請物業管理顧問協助管理的，應進行說明；

（十二）前期物業管理項目，應說明前期介入的時間、方式、人員、費用報價等情況；

（十三）招標文件要求提供的其他材料。

第二十七條　投標人應在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應當簽收保存，不得開啟。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，招標人應當拒收。

第二十八條　投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分，并按照本辦法第二十七條的規定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內容無效。

第二十九條 投標人不得相互串通投標，不得排斥其他投標人的公競爭，不得損害招標人或其他投標人的合法權益。　

投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。

第四章 開標、評標和定標

第三十條 開標應在招標文件確定的時間公開進行；開標地點應為招標文件中預先確定的地點或物業管理行政主管部門統一指定地點。

第三十一條 開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。

開標時由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構進行檢查并公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封宣讀，交評標專家評標。

第三十二條 評標委員會由招標人從市物業管理評標專家庫中采取隨機抽簽方式產生，成員人數為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的專家不得少于成員總數的五分之四。

評標委員會的專家成員，由招標人在開標前24小時內，從市物業管理行政主管部門建立的物業管理評標專家庫中隨機抽取產生。同時，至少確定1名后備人選。

評標委員會成員名單在開標前應嚴格保密。

第三十三條 有下列情形之一的，不得擔任評標委員會成員：

（一）與投標人或者投標人主要負責人是親屬的；

（二）與投標人有經濟利益關系的。

評標委員會成員有前款規定情形之一的，應主動提出回避。因回避或其他原因缺席的評標專家應予以替補。

第三十四條 評標方法應采取綜合評估法。

市物業管理行政主管部門制定的綜合評分細則可供參考使用。

第三十五條 評標委員會在評標過程中結合投標文件安排投標人公開答辯。主答辯人一般由擬投標方委派的該項目負責人擔任。

評標委員會對投標人的企業資質等級、管理業績、經營狀況、財務狀況、標書編制和報價以及招標人對投標企業物業管理現場考察情況等以百分制逐項記分，綜合評定。

第三十六條 招標人設有標底的，應符合當地同類物業服務價格的正常水，評委應參考標底評分。

第三十七條 除現場答辯外，評標應當在保密狀況下進行，并遵守下列規定：本文來源:考試大網

（一）評標委員會應當客觀、公正地履行職責，遵守職業道德，對所提出的評審意見承擔個人責任；

（二）評審投標文件工作須在封閉環境下進行。評委不得外出、不準會客、不準使用任何通信工具與外界聯系；

（三）評委獨立評審投標書，不準互相串聯、議論有關標書的內容；

（四）評委須嚴格按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審、比較和評分；

（五）評委將評審結果簽字確認密封后交工作人員。

評標委員會成員和與評標活動有關的工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關的其他情況。

前款所稱與評標活動有關的工作人員，是指評標委員會成員以外的因參與評標監督工作或者事務性工作而知悉有關評標情況的所有人員。

第三十八條 評標委員會可以以書面方式或者現場答辯的方式要求投標人對投標文件中含義不明確以及對同類問題表述不一致或者有明顯文字和計算錯誤的內容作必要的澄清和說明或者補正，但其內容不得超出投標文件的范圍或改變投標文件的實質性內容。

第三十九條 經評標委員會評審，投標文件有下列情形之一的，應作為廢標處理：

（一）未密封的；

（二）未加蓋投標人法人公章和未經法定代表人或委托代理人簽名蓋章的；

（三）未按招標文件規定格式編定或者投標報價等關鍵內容，字跡模糊不清的；

（四）投標文件對招標文件提出的要求和條件沒有作出實質性響應的；

（五）逾期送達的。

第四十條 評標委員會根據本辦法規定否決不合格投標或者界定為廢標后，因有效投標人不足3個，使得投標明顯缺乏競爭的或者全部投標被評標委員會否決的，招標人應依法重新招標。

第四十一條 評標委員會完成評標后，應向投標單位簡要通報評標情況，并向招標人提交書面評標報告。評標報告應如實記載以下內容：

（一）評標委員會成員名單；

（二）開標記錄；

（三）符合要求的投標一覽表；

（四）廢標情況說明；

（五）評審價格或者評分比較一覽表；

（六）中標候選人排序名單；

（七）對推薦候選人的投標方案、技術、商務風險等比較分析評估和理由；

（八）需進一步協商的問題及協商應達到的要求；

（九）澄清、說明、補正事項紀要。

第四十二條 評標報告由評標委員會推舉一名專家評委撰寫，全體成員簽字。評標委員會對同一招標項目只能作出一種評標結果。評標委員會成員對評標結果如有異議，應投票表決，按少數服從多數的原則確定評標結果。不同意見應經評標委員會成員本人簽名后以書面形式連同評標報告一并提交招標人。

評審活動未結束，評標委員會成員無正當理由，不得中途退出評標委員會。

第四十三條 評標委員會推薦的中標候選人不應超過3名，并按照得分從高到低的順序，推薦中標候選人。

招標人根據評標委員會提出的書面評標報告和推薦的中標候選人確定中標人。招標人也可以授權評標委員會直接確定中標人。

第四十四條 招標人應在招標投標現場確定排序在前的中標候選人為中標人，同時通知所有未中標人，退回未中標投標人的投標文件，向中標人發出中標通知書，中標通知書對招標人和中標人具有法律約束力。中標人放棄中標項目的、未能按招標文件規定的期限和數額提交履約保證金的或因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依排序從其他中標候選人中確定中標人。

招標人為業主大會的，應將中標結果在物業管理區域內明顯位置向全體業主公布。

第四十五條 招標人和中標人雙方應自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件的內容就招標項目的管理簽訂物業服務合同。招標人和中標人不得再訂立背離已簽合同實質性內容的其他協議。

第四十六條 招標人與中標人簽定物業服務合同時，招標人或原物業管理單位應將有關物業管理必需的圖紙、檔案資料全部移交給中標企業。

第四十七條 招標人應對投標書的內容進行保密，不得復印、抄錄。招標人應將全部投標書予以封存。

第四十八條 物業管理項目招投標，招標人應自確定中標人之日起15日內，向項目所在地的物業管理行政主管部門備案。備案時，招標人提交以下材料：

（一）物業管理招投標活動備案書；

（二）評標委員會提供的評標報告；

（三）中標企業的投標文件；

（四）法律、法規規定的其他材料。

重新選聘物業管理企業的物業項目，招標人與中標人應按照前款規定的內容程序備案。

第四十九條　招標人收取投標人投標保證金的，確定中標結果后7日內向未中標人退還投標保證金；在與中標人簽訂物業服務合同后應向中標人和中標候選人退還投標保證金。

第五十條 中標人接到中標通知書30日后，無正當理由不與招標人簽訂物業服務合同的，中標無效，投標保證金不予退還；給招標人造成損失的，中標人應予以賠償。

招標人在發出中標通知書30日后，無正當理由不與中標人簽訂物業服務合同，應給予中標人與投標保證金相當的賠償；給中標人造成損失的，招標人應給予賠償。

第五章 附　則

第五十一條　投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合本辦法有關規定的，有權向招標人提出異議，或者依法向有關部門投訴。來源：考試大的美女編輯們

第五十二條 物業項目應該招標投標而未通過招標投標方式選聘物業管理企業，或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由項目所在地的物業管理行政主管部門依照國務院《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》等有關規定予以行政處罰。

第五十三條　 本辦法自公布之日起施行。