第三章 物業(yè)管理企業(yè)

　　第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)應當依法取得資質證書，并在資質等級許可的范圍內從事物業(yè)管理活動。物業(yè)管理企業(yè)的名稱中應當標示“物業(yè)管理”字樣。從事物業(yè)管理的人員，應當依法取得職業(yè)資格證書。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當在經(jīng)營服務場所公示法人營業(yè)執(zhí)照、資質證書和有關專業(yè)人員的職業(yè)資格證書。

　　第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)不得轉讓或以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓資質證書。

　　第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)對逾期不交納物業(yè)服務費的業(yè)主，有權要求業(yè)主委員會督促其限期交納或向人民法院起訴。

　　物業(yè)管理企業(yè)有權要求業(yè)主委員會協(xié)調其與業(yè)主和物業(yè)使用人之間的糾紛。

　　第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)應當履行下列義務：

　　(一)執(zhí)行物業(yè)服務等級標準和相應的物業(yè)服務收費等級標準;

　　(二)在物業(yè)服務合同終止前30日內，應當與業(yè)主或有關單位結清債權債務，做好移交準備，并在合同終止之日起10日內向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房及有關資料、共用設施設備;

　　(三)在承接物業(yè)時辦理物業(yè)驗收手續(xù);

　　(四)定期公布代管資金的收支賬目、接受查詢和審計;

　　(五)按照規(guī)定向物業(yè)管理主管部門報送年度統(tǒng)計報表和相關資料;

　　(六)法律法規(guī)規(guī)定或物業(yè)服務合同約定的其他義務。

　　第二十七條 市物業(yè)管理主管部門對連續(xù)12個月沒有物業(yè)管理項目的三級資質的物業(yè)管理企業(yè)，注銷其資質證書;對二級以上資質的物業(yè)管理企業(yè)，建議頒發(fā)資質的部門降低其資質等級或注銷其資質證書。

　　第二十八條 外地物業(yè)管理企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動的，應當事先持資質證書報市物業(yè)管理主管部門備案。

　　第四章 物業(yè)管理的招標投標

　　第二十九條 建設單位應當通過招標投標選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理;投標人少于3個或者建筑面積5萬方米以下的住宅物業(yè)、建筑面積2萬方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。

　　第三十條 建設單位應當按照下列規(guī)定時限完成前期物業(yè)管理的招標投標工作：

　　(一)預售商品房在取得商品房預售許可證前;

　　(二)現(xiàn)售商品房在正式銷售30日前;

　　(三)非出售的新建物業(yè)在交付使用90日前。

　　第三十一條 提倡業(yè)主、業(yè)主大會通過招標投標選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

　　第三十二條 物業(yè)管理招標投標活動中的評標由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成的評標委員會負責。評標委員會成員由5人以上單數(shù)組成，其中專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的4/5。

　　評標委員會專家由招標人從市物業(yè)管理主管部門建立的專家?guī)熘须S機抽取產生。與投標人有利害關系的人不得進入項目的評標委員會。

　　第三十三條 物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施。

　　招標人可以委托招標代理機構辦理招標事宜;有能力組織和實施招標活動的，也可以自行組織實施招標活動。

　　第三十四條 招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標物業(yè)管理項目實際要求不符的過高資格等要求。

　　第三十五條 前期物業(yè)管理招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，將招標公告、招標邀請書、招標文件及其他有關材料報市、縣物業(yè)管理主管部門備案。

　　第三十六條 前期物業(yè)管理招標人應在招標投標現(xiàn)場宣布中標人，向中標人發(fā)送中標通知書，并將中標結果通知所有未中標的投標人。

　　第五章 前期物業(yè)管理

　　第三十七條 建設單位可以邀請物業(yè)管理企業(yè)參與物業(yè)的規(guī)劃、設計、施工、營銷策劃及銷售過程。

　　第三十八條 建設單位在銷售物業(yè)前，應當依照物業(yè)管理主管部門公布的業(yè)主臨時公約示范文本制定業(yè)主臨時公約。業(yè)主臨時公約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

　　物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當就遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。

　　在首次業(yè)主大會會議通過的業(yè)主公約生效后，業(yè)主臨時公約即行失效。

　　第三十九條 前期物業(yè)服務合同作為物業(yè)買賣合同的附件，經(jīng)物業(yè)買受人簽字確認對物業(yè)買賣雙方和物業(yè)管理企業(yè)具有約束力。

　　第四十條 在規(guī)劃、設計物業(yè)項目時，應當滿足下列要求：

　　(一)建設單位應當按照不低于房屋總建筑面積3‰的標準配置物業(yè)管理用房。房屋總建筑面積為2萬方米以下的物業(yè)，應當配置建筑面積不低于60方米的物業(yè)管理用房，其中辦公用房不低于40方米。

　　(二)規(guī)劃部門審查商品房開發(fā)項目時，應當在規(guī)劃設計面圖和單體方案中，確定物業(yè)管理用房的位置和面積。物業(yè)管理用房應為地面以上具有正常使用功能的房屋，位置應當便于物業(yè)管理活動。

　　物業(yè)管理用房應當包括物業(yè)管理企業(yè)用房、業(yè)主委員會辦公用房。其中，業(yè)主委員會辦公用房建筑面積為15—25方米。

　　(三)物業(yè)管理用房交付時應達到正常使用條件。未經(jīng)業(yè)主大會同意，任何單位和個人不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第四十一條? 新建物業(yè)的建設單位在申領商品房預售許可證時，應當向市、縣物業(yè)管理主管部門報送下列材料：

　　(一)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同;

　　(二)業(yè)主臨時公約;

　　(三)標注物業(yè)管理用房具體位置和面積的規(guī)劃詳圖;

　　(四)應當招投標的物業(yè)項目提供物業(yè)管理招投標情況的書面材料。

　　第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內下列配套設施設備歸全體業(yè)主所有：

　　(一)物業(yè)管理用房;

　　(二)門衛(wèi)房、地面架空層、共用走廊通道;

　　(三)按規(guī)劃配建的非機動車車庫;

　　(四)公共綠化、道路、場地;

　　(五)建設費用已分攤進入房屋銷售價格的其他物業(yè);

　　(六)建設單位在物業(yè)買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè);

　　(七)其他依法歸全體業(yè)主所有的設施設備。

　　建設單位申請上述配套設施設備的房屋所有權初始登記時，由房地產登記機構予以記載，但不頒發(fā)房地產權證書。

　　第四十三條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權和使用權，建設單位和物業(yè)管理企業(yè)不得擅自處分。

　　建設單位銷售物業(yè)時，應當在銷售場所將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備予以公示，并向物業(yè)買受人提供書面公示材料。

　　辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當在區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督下，向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備及相關資料。物業(yè)管理企業(yè)應將移交結果向全體業(yè)主公示。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止后10日內，將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備及相關資料移交給業(yè)主委員會。

　　第四十四條 建設單位應當將通過竣工驗收合格后的物業(yè)交付物業(yè)買受人，并按國家規(guī)定提供工程質量保修書和物業(yè)使用說明書，明確保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　建設單位應當按照物業(yè)建設總造價5%的標準提取物業(yè)工程質量保修金。物業(yè)工程質量保修金專戶存儲，專項用于物業(yè)保修期內的維修費用和賠償費用，并接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)建設單位的要求參與物業(yè)工程質量保修金的管理。