關于印發中山市物業服務收費管理辦法(2016)的通知

　　中發改價控〔2016〕226號

　　火炬區管委會，翠亨新區管委會，各鎮政府、區辦事處：

　　為進一步規范我市物業服務收費行為，保護消費者和經營者的合法權益，市發展和改革局會同市住房和城鄉建設局修訂了《中山市物業服務收費管理辦法》，經市政府同意，現印發給你們，請貫徹執行。

　　中山市發展和改革局

　　中山市住房和城鄉建設局

　　４月20日

　　中山市物業服務收費管理辦法(2016)

　　第一條為規范物業服務行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《廣東省物業管理條例》、省物價局、省住房和城鄉建設廳《物業服務收費管理辦法》等法律法規的精神，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于本市行政區域內物業服務收費行為。

　　第三條本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

　　第四條物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水相適應的原則。

　　第五條市發展和改革局會同市住房和城鄉建設局負責全市物業服務收費的監督管理工作。

　　各鎮區價格、建設主管部門在市發展和改革局、市住房和城鄉建設局的指導下開展物業服務收費監督管理工作。

　　第六條業主與物業服務企業可以采取包干制或酬金制等形式約定物業服務收費。

　　包干制是指業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　第七條物業服務收費根據不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。

　　業主大會成立之前的住宅（含自有產權車位、車庫）物業服務收費實行政府指導價。

　　別墅、業主大會成立之后的住宅（含自有產權車位、車庫）及其它非住宅物業服務收費實行市場調節價。

　　業主采取自行管理的服務收費標準，由業主共同決定，約定執行。

　　第八條住宅物業服務收費政府指導價由市發展和改革局會同市住房和城鄉建設局根據不同類型及服務內容制定基準價及浮動幅度或最高限價等。

　　物業服務收費政府指導價應根據物業服務成本、業主承受能力以及社會經濟發展狀況等因素適時調整。

　　制定或者調整物業服務收費政府指導價應進行成本監審。

　　第九條實行政府指導價的物業服務收費，具體標準由物業服務企業在政府指導價范圍內，根據物業服務實際情況與業主協商確定，并報價格主管部門備案。

　　實行市場調節價的物業服務收費，由物業服務企業與業主雙方協商確定。

　　第十條前期物業管理階段的住宅物業，建設單位通過招標或協議方式選聘物業服務企業的前期物業服務收費標準，應當按照政府指導價的有關規定執行。確需超過政府指導價水的，應提前三十日報市發展和改革局核定；

　　物業管理區域根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃定。物業的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業管理區域；但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。不同的物業管理區域應分別進行前期物業管理招投標。

　　第十一條住宅物業服務因成本變化等原因需要調整收費標準，成立業主大會的，由業主委員會召開業主大會會議，經專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意后實施；未成立業主大會的，由物業所在地的居（村）委會在街道辦事處、鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責，征詢全體業主意見，經專有部分面積占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意，報價格主管部門備案后實施。

　　召開業主大會會議，應當于會議召開前十五日將會議時間、地點、調價方案和議程在物業管理區域的顯著位置公告，并書面通知全體業主。業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見、記名投票等形式。采用記名投票及書面征求意見形式的，應將征求意見結果在物業管理區域內公示三十日以上，業主有權查閱相關資料。

　　物業所在地居（村）委會征詢業主意見調整物業服務費的程序與要求參照前款執行。

　　業主對調整收費標準的表決結果，對本物業管理區域內全體業主具有約束力。

　　第十二條　物業小區的面積和業主人數按照下列方式確定：

　　(一)專有部分面積，按照建筑面積計算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計算。

　　(二)建設單位已經出售的專有部分的業主人數，一戶按一人計算；建設單位未出售的專有部分按一人計算；總人數，按照兩者之和計算。

　　第十三條　實行物業服務費用包干制的，物業服務收費包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。

　　實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。

　　第十四條物業服務成本或物業服務支出構成包括以下部分：

　　（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

　　（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、保養費用以及所產生的水電費用。

　　未移交給供水企業管理維護的二次供水設施，其營運、維護和管理產生的費用計入物業服務成本。

　　（三）物業管理區域綠化養護費用；

　　（四）物業管理區域清潔衛生費用；

　　（五）物業管理區域秩序維護費用；

　　（六）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　　（七）辦公費用；

　　（八）管理費分攤；

　　（九）物業服務企業固定資產折舊；

　　（十）經業主同意的其它費用。

　　第十五條物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本。

　　第十六條物業服務收費根據法定產權建筑面積按月計收。已辦理房產證的，以房地產證記載的建筑面積為準。房產證未記載建筑面積或未辦理房產證的，以物業買賣合同中約定的建筑面積為準。

　　自有產權車位（車庫）的物業服務收費按車位（車庫）的數量計收，也可按法定產權面積計收。

　　第十七條物業買受人應當在建設單位交付物業后按時交納物業服務費。業主不依合同約定交納物業服務費的，業主委員會和物業服務企業應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。

　　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　物業發生產權或者租賃權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。

　　第十八條建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同，應當約定物業服務具體內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容。

　　第十九條物業管理區域已竣工但尚未出售或者已出售但未交付給物業買受人的物業，其物業服務費由建設單位按照該物業區域同類物業的標準全額交納。

　　建設單位出售物業時，不得承諾或者約定減免物業服務費用。建設單位已經承諾或者約定減免物業服務費的，由建設單位承擔。

　　第二十條物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費或水電周轉金等額外費用。

　　第二十一條業主、物業使用人對物業進行室內裝修的，物業服務企業可向業主（物業使用人）或裝修企業收取裝修保證金（押金）、裝修人員出入證件押金（或工本費）。委托物業服務企業清運裝修垃圾的，清運費標準由雙方協商確定。除此外，物業服務企業不得強制收取其他與裝修相關的費用。

　　第二十二條物業服務企業不得向進入物業管理區域為業主提供配送、維修、安裝等服務的人員收取辦證費等相關費用。

　　第二十三條實行小區出入證管理的，應當為每套住房業主免費配置不少于3張出入證（含IC卡等），如車位需單獨配置的，每車位應配置不少于1張出入證（含IC卡）。業主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，可按制作成本收取工本費。

　　第二十四條利用物業管理區域屬于業主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主、業主大會的同意，并依法辦理相關手續。所得收益依法歸全體業主共有，并主要用于補充專項維修資金，也可以經業主大會同意后用于沖減物業服務成本或按照業主大會的決定使用。

　　第二十五條住宅小區車輛停放保管服務收費實行市場調節價，具體收費標準由物業服務企業、停車服務企業等停車場經營者與業主或使用人通過合同或其他方式約定。

　　第二十六條物業服務企業根據業主的自愿委托提供物業服務合同約定以外的服務，其收費由雙方協商。

　　第二十七條物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門、單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

　　第二十八條物業服務收費應按規定實行明碼標價。物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置，將物業服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等進行公示。

　　第二十九條物業服務企業應當遵守價格法律、法規和政策，建立健全內部價格管理制度，配備價格管理人員，加強價格自律、自覺規范價格行為，不斷改善經營管理，為業主提供更好的服務。

　　第三十條　物業服務企業應當完善內部財務管理制度，強化成本和收支管理。同一物業服務企業同時服務于多個物業管理區域的，服務成本和收支應分別核算、單獨建帳。

　　實行酬金制收費方式的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

　　物業服務企業每年不少于一次向業主大會或全體業主公布物業服務資金的收支情況，并接受業主委員會的核查,業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。

　　第三十一條對物業服務收費有爭議的，業主、物業使用人、業主委員會或物業服務企業，可以向物業所在地價格主管部門申請協商調解。

　　第三十二條物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依法查處：

　　（一）未經市價格主管部門批準，超過政府指導價標準收費的；

　　（二）擅自設立強制性收費項目的；

　　（三）不實行明碼標價或不按規定明碼標價的；

　　（四）不按規定備案的；

　　（五）不執行本辦法第十四、十五條規定，擅自擴大有關費用分攤范圍或提高分攤標準的；

　　（六）其他違反價格法律、法規規定的。

　　第三十三條本辦法由市發展和改革局會同市住房和城鄉建設局負責解釋。

　　第三十四條本辦法自5月1日起施行。原《關于印發〈中山市物業服務收費管理辦法〉的通知》(中價〔2010〕141號)同時廢止，凡此前規定與本辦法相抵觸的，以本辦法為準。