2019年西安市國有土地上房屋征收與補償辦法全文

(2012年3月29日西安市人民政府令第97號發(fā)布根據9月25日西安市人民政府《關于修改〈西安市國有土地上房屋征收與補償辦法〉的決定》修正)

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》及有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條在本市新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央區(qū)、灞橋區(qū)以及西安高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、西安經濟技術開發(fā)區(qū)、西安曲江新區(qū)、西安?灞生態(tài)區(qū)、西安國際港務區(qū)、西安閻良國家航空高技術產業(yè)基地、西安國家民用航天產業(yè)基地、西安灃東新城(以下簡稱開發(fā)區(qū))轄區(qū)范圍內國有土地上，為了公共利益的需要，征收單位和個人的房屋，適用本辦法。

　　第三條市住房保障和房屋管理局是本市房屋征收與補償的行政主管部門(以下簡稱市征收主管部門)，其所屬的市房屋征收管理辦公室具體負責本市房屋征收與補償的日常監(jiān)督管理工作。

　　新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央區(qū)、灞橋區(qū)人民政府負責本行政區(qū)域內國有土地上房屋征收與補償工作。區(qū)人民政府確定的房屋征收部門具體組織實施本轄區(qū)內的房屋征收與補償工作。

　　開發(fā)區(qū)管理委員會(以下簡稱開發(fā)區(qū)管委會)受市人民政府委托具體負責組織實施本轄區(qū)內國有土地上房屋征收與補償工作。

　　市人民政府確定的重大項目的房屋征收與補償工作由市人民政府負責。

　　第四條發(fā)展改革、建設、規(guī)劃、國土、棚改、財政、公安、城管執(zhí)法等有關部門依照本辦法的規(guī)定和職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。

　　第五條房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。

　　第六條市房屋征收管理辦公室應當建立全市統(tǒng)一的房屋征收信息平臺，加強房屋征收監(jiān)督管理。區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會應當按照市房屋征收管理辦公室的要求，將房屋征收與補償信息納入房屋征收信息平臺。

　　第七條任何組織和個人對違反本辦法規(guī)定的行為，都有權向市征收主管部門、區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會舉報。接到舉報的市征收主管部門、區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會應當及時核實、處理。

　　第二章征收決定

　　第八條為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、區(qū)人民政府作出房屋征收決定，開發(fā)區(qū)管委會根據市人民政府的委托作出房屋征收決定：

　　(一)國防和外交的需要;

　　(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;

　　(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;

　　(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;

　　(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要;

　　(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

　　房屋征收決定作出前，區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會應當向市征收主管部門備案，具體工作由市房屋征收管理辦公室負責。

　　第九條作出房屋征收決定時，需具備下列條件：

　　(一)建設項目立項文件;

　　(二)規(guī)劃部門核發(fā)的建設用地規(guī)劃許可證或確認的規(guī)劃設計條件;

　　(三)國土資源部門的土地相關文件;

　　(四)征收補償方案。

　　保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建，還應當納入市、區(qū)國民經濟和社會發(fā)展年度計劃。

　　第十條區(qū)房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會應對征收范圍內房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進行調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在征收范圍內向被征收人公布。被征收人對調查結果有異議的，應當及時調查核實。

　　第十一條實施房屋征收時，以房屋權屬證書或土地使用權證、公有房屋租賃憑證計戶補償。

　　第十二條房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為;違反規(guī)定實施的，不予補償。市房屋征收管理辦公室、區(qū)房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會應書面通知有關部門暫停辦理下列手續(xù)：

　　(一)暫停辦理房屋新建、擴建、改建和改變房屋用途及分戶手續(xù);

　　(二)暫停辦理工商營業(yè)執(zhí)照手續(xù)。

　　書面通知應當載明暫停期限，暫停期限最長不得超過1年。

　　第十三條區(qū)房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會應當根據前期調查、征收費用概算等情況，按照本辦法規(guī)定擬定征收補償方案。

　　市、區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會應當組織有關部門對征收補償方案進行論證，并在房屋征收范圍內予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

　　第十四條市、區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會應當將征求意見情況和根據公眾意見修改情況及時公布。

　　因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合本辦法規(guī)定的，應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

　　第十五條區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會應當按照有關規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估，并按照規(guī)定將評估報告報送相關部門。

　　區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會用于征收的補償資金應當足額到位，專款專用;實行產權調換的，應當落實產權調換房源。

　　第十六條房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，由市、區(qū)人民政府常務會議討論決定。

　　第十七條房屋征收決定作出后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。

　　市房屋征收管理辦公室應對從事房屋征收與補償工作的人員進行法律、法規(guī)等相關知識的培訓。

　　市房屋征收管理辦公室、征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關部門應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。

　　房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。

　　第十八條被征收人對房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　第三章補償

　　第十九條房屋征收決定作出前，市、區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會應當組織規(guī)劃、國土、建設等部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定合法的建筑應當給予補償;對未超過批準期限的臨時建筑應當根據其剩余使用年限給予補償;對違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。

　　第二十條被征收房屋的建筑面積、用途，以房屋權屬證書的記載為準。被征收房屋權屬證書未載明建筑面積、用途或者建筑面積、用途有爭議的，市、區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會應當組織發(fā)改、規(guī)劃、國土、建設等有關部門依照法律、法規(guī)進行調查、認定和處理。

　　第二十一條房屋征收決定作出后，應當對被征收人給予下列補償：

　　(一)被征收房屋價值的補償;

　　(二)因征收房屋造成搬遷、臨時安置的補償;

　　(三)因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償。

　　第二十二條被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

　　因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇房屋產權調換的，區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會應當依據本地城市規(guī)劃提供征收范圍內或就近的房屋。

　　第二十三條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。

　　被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構評估確定。

　　房地產價格評估機構的選定、信用管理、估價技術標準、估價糾紛等事項按照相關規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十四條被征收人選擇貨幣補償的，按被征收房屋評估價值的20%給予補貼。

　　第二十五條被征收人選擇房屋產權調換的，應當計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

　　被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值應由同一家房地產價格評估機構選用同一估價時點，采用相同價值內涵及技術路線進行評估。

　　市征收主管部門應當組織成立由房地產估價師以及價格、房地產、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成的房地產價格評估專家委員會，申請人對評估機構的復核結果有異議的，房地產價格評估專家委員會應當按照相關規(guī)定進行鑒定。

　　第二十六條征收公有房屋的，應當實行房屋產權調換。產權調換后被征收人應當與承租人重新簽訂房屋租賃合同。征收前另有約定的，從其約定。

　　第二十七條實行產權調換的住宅房屋，產權調換房屋的套內建筑面積應不少于被征收房屋的套內建筑面積。

　　在征收范圍外產權調換的，按產權調換房屋區(qū)位，每戶獎勵被征收房屋套內建筑面積10%至20%的套內建筑面積，具體獎勵面積在征收補償方案中予以明確。

　　被征收房屋套內建筑面積與獎勵的套內建筑面積之和就近上靠戶型進行產權調換。

　　產權調換為私產的，被征收房屋套內建筑面積部分與產權調換房屋套內建筑面積部分，按評估價值結算差價。獎勵的套內建筑面積不結算房價款。

　　公攤面積部分均不結算房價款。

　　第二十八條被征收人符合享受最低生活保障條件的，產權調換房屋套內建筑面積與被征收房屋套內建筑面積相等部分，除被征收房屋評估價值高于產權調換房屋評估價值外，不結算差價;按本辦法第二十七條規(guī)定獎勵的套內建筑面積部分，不結算房價款;未達到相近戶型套內建筑面積部分按產權調換房屋評估價值的50%結算。

　　第二十九條被征收人符合住房保障條件的，按照省、市有關規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十條征收獨立營業(yè)用房采取大廳式營業(yè)用房產權調換的，產權調換房屋的套內建筑面積應不少于被征收房屋的套內建筑面積，套內建筑面積部分按評估價值結算差價。

　　公攤面積部分均不結算房價款。

　　第三十一條征收營業(yè)用房和其他非住宅用房實行產權調換的，因城市規(guī)劃等原因，在征收范圍外產權調換的，按產權調換房屋區(qū)位每戶獎勵被征收房屋套內建筑面積10%至30%的套內建筑面積，獎勵的套內建筑面積部分不予結算房價款，具體獎勵面積在征收補償方案中予以明確。

　　第三十二條區(qū)房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會未向選擇產權調換的被征收人、公有房屋承租人提供周轉用房的，產權調換房屋交付前，應當在過渡期內按下列規(guī)定向被征收人、公有房屋承租人支付費用：

　　(一)征收住宅房屋的，每月支付被征收房屋評估價值0.35%的臨時安置補償費。臨時安置補償費低于500元/月的，按500元/月支付。

　　(二)征收營業(yè)、生產加工業(yè)房屋的，每月支付被征收房屋評估價值0.35%的臨時安置補償費;造成停產停業(yè)損失的，每月支付被征收房屋評估價值0.1%的停產停業(yè)損失補償費。

　　(三)征收辦公用房的，每月支付被征收房屋評估價值0.35%的臨時安置補償費。

　　(四)征收倉儲及其他用房的，每月支付被征收房屋評估價值0.25%的臨時安置補償費。

　　第三十三條產權調換房屋為多層房屋(七層以下含七層)的過渡期限一般不超過24個月;小高層、高層房屋的過渡期限一般不超過30個月。過渡期限自被征收人或公有房屋承租人交付房屋之日起計算。

　　超過補償協議約定過渡期限的，自逾期之月起，每月按原標準的2倍支付臨時安置補償費和停產停業(yè)損失補償費。

　　第三十四條因征收營業(yè)、生產加工業(yè)房屋，被征收人選擇貨幣補償，造成停產、停業(yè)損失的，按被征收房屋評估價值的2%一次性給予停產停業(yè)損失補償費。

　　被征收房屋的生產、經營單位或個人不是被征收人的，依照其與被征收人的約定分配停產停業(yè)損失補償費;沒有約定的，由被征收人和生產、經營單位或個人協商分配;協商不成的，由區(qū)房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會將停產、停業(yè)損失補償費辦理提存公證，在當事人協商或訴訟結果確定后支付。

　　第三十五條區(qū)房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會應當按照下列規(guī)定向被征收人、公有房屋承租人支付搬遷補償費：

　　(一)搬遷補償費2000元/戶。

　　(二)涉及固定電話移機、空調、有線電視、寬帶網遷裝等費用，按征收決定公告之日的收費標準給予補償。

　　(三)涉及設備搬遷的，按照國家和省市有關貨物運輸價格等規(guī)定支付搬遷補償費。

　　第三十六條被征收人或公有房屋承租人在房地產價格評估機構選定之日起20日內搬遷的，區(qū)房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會應當給予每戶1.5萬元獎勵，選擇貨幣補償的，每戶再增加1.5萬元獎勵;20日至30日內搬遷的，每戶給予1萬元獎勵，選擇貨幣補償的，每戶再增加1萬元獎勵;超過30日搬遷的，不予獎勵。

　　第三十七條產權調換房屋的層次、朝向等，由被征收人、公有房屋承租人按照交房順序號自主選擇，并予以公布。

　　第三十八條用于產權調換的房屋，應當符合下列規(guī)定：

　　(一)符合國家質量安全標準;

　　(二)產權清晰;

　　(三)達到入住條件。

　　用于產權調換的住宅房屋最小戶型套內建筑面積不得小于40平方米，每種戶型套內建筑面積之差不低于8平方米。

　　第三十九條區(qū)房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會與被征收人、公有房屋承租人應當依照本辦法的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項訂立補償協議。

　　補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

　　第四十條區(qū)房屋征收部門、開發(fā)區(qū)管委會與被征收人、公有房屋承租人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議或者被征收房屋所有權人不明確的，由作出房屋征收決定的人民政府依照本辦法的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

　　作出補償決定前，區(qū)人民政府應當將補償決定方案報市房屋征收管理辦公室備案。

　　被征收人、公有房屋承租人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

　　第四十一條房屋征收應當先補償、后搬遷。

　　對被征收人、公有房屋承租人給予補償后，被征收人、公有房屋承租人應當在補償協議約定或補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

　　任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人、公有房屋承租人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

　　第四十二條被征收人、公有房屋承租人在法定期限內不申請行政復議或不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第四十三條征收補償協議簽訂后，被征收人、公有房屋承租人應當將土地使用證、房屋所有權證、租賃憑證等相關資料一并繳回，有關部門應當及時到國土資源、房屋管理部門辦理注銷手續(xù)。

　　實行產權調換的，有關部門應當按照協議的規(guī)定，給被征收人及時辦理房屋登記手續(xù)。被征收人應當按照住宅專項維修資金的相關管理規(guī)定繳存產權調換房屋的專項維修資金。

　　第四十四條監(jiān)察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的單位及其工作人員的監(jiān)察。

　　審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計結果。

　　第四章法律責任

　　第四十五條在房屋征收與補償工作中，有關工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由市、區(qū)人民政府責令改正，通報批評;造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十六條采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予處分;構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

　　第四十七條采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任;構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

　　第四十八條貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位通報批評、給予警告;造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予處分。

　　第四十九條房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案;情節(jié)嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書;造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第五章附則

　　第五十條臨潼區(qū)、閻良區(qū)、長安區(qū)和市轄縣國有土地上房屋征收與補償工作，由所在區(qū)、縣人民政府參照本辦法規(guī)定執(zhí)行。

　　第五十一條本辦法自公布之日起施行。2004年5月10日西安市人民政府令第22號公布的《西安市城市房屋拆遷管理實施細則》同時廢止。本辦法施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，按照原批準的實施方案，繼續(xù)沿用原有規(guī)定執(zhí)行，但政府不得責成有關部門行政強制拆遷。