2019年房地產二套房契稅新政策解讀

繼月初下調首付比例后，房地產市場再迎新的刺激政策。19日，財政部等多部門發文通知，宣布自2月22日起下調房地產交易環節契稅、營業稅。

　　房地產交易環節契稅、營業稅調整前后對比(140或144,各地不同)。

　　繼月初下調首付比例后，房地產市場再迎新的刺激政策。19日，財政部等多部門發文通知，宣布自2月22日起下調房地產交易環節契稅、營業稅。

　　買二套房契稅從3%降至1%

　　關于契稅政策，新政指出，自2月22日起，個人購買家庭唯一住房，面積為90方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

　　個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

　　在此之前的政策是，首套購房90方米以下的普通住宅是1%的契稅，90??140(140或144,各地不同)方米的是1.5%的契稅，非普通住宅3%的契稅。購買二套房，不管普通還是非普通住宅契稅都是3%。

　　中原地產首席分析師張大偉對此算了一筆賬，比如南京王先生要買第二套改善性住房，　90米以內，總價200萬，在過去需要繳納6萬契稅，新政策后只需要繳納2萬。如果面積在90米以上，則以前需要繳納6萬，新政后需4萬。

　　新政不再提“普通住宅”

　　新政特別指出，家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。

　　同策咨詢總監張宏偉認為，新政不再提及普通住宅和非普通住宅的區別，直接按照90方米面積上下來確定不同的稅率。新政也不再提及類似“滿五唯一”、“滿二唯一”、的說法，而是重新界定了首套房與二套房的概念。

　　亞豪機構市場總監郭毅指出，新政說明以往“普通住房”的說法已不復存在，取而代之的是更大范圍的“住房”一詞�！斑@一契稅征收范圍表述的變更，在已全城豪宅化的北京住宅市場來說，對于‘賣一買一’的改善型家庭來說作用相對更大。”

　　據悉，按照9月公布的北京普通住房認定標準，北京成交55321套純商品住宅中(扣除保障房、自住房、商住)，各環線區間超過普通住宅單價標準的共15660套�！叭绻�這些非普通住房均為家庭唯一住房的話，這部分購房者按照即將執行的契稅新政，將由此前需繳納的總房款3%的契稅，降至最低1%的契稅�！�

　　兩年以上住房出售全部免征營業稅

　　關于營業稅政策，新政指出，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業稅。

　　營業稅原先的政策是，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

　　而更早之前，普通住房營業稅免征門檻為5年，去年3月份，這一門檻被下調為2年，即“五改二”政策。

　　張大偉告訴記者，營業稅政策相比之前不一樣的主要體現在非普通住房，針對大戶型、高價、別墅等物業，在過去的政策中，滿2年也需要繳納差額營業稅，在新政策中未明確，如果各地落地細節中也按照住房計算，那么對于改善性需求有非常明顯的利好。

　　新政繼續繞開一線城市

　　新政特別指出，北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施本通知第一條第二項契稅優惠政策及第二條營業稅優惠政策，上述城市個人住房轉讓營業稅政策仍按照《財政部 國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》(財稅〔2015〕39號)執行。

　　即一線城市無法享受購買二套改善性住房契稅優惠，及營業稅優惠。新政對購買一套房的契稅優惠政策，和此前一線城市一套房契稅政策并無二致。

　　本月2日，央行下調首套房貸款比例，同樣繞開一線城市及旅游城市三亞，這些地方仍然執行限購措施。

　　“政策繼續繞開一線城市，整體看，一線城市不存在庫存問題，預計后續寬松政策也很難覆蓋到一線城市，但這些政策對一線城市的心理影響依然比較大�！睆埓髠フf。

　　去庫存手段正逐步落實

　　來，中央主管部門接連出臺樓市去庫存執行手段，逐步落實去年12月中央經濟工作會議提出的“化解房地產庫存”??適當降低商品住房價格，促進房地產業兼并重組，提高產業集中度，要取消過時的限制性措施。

　　“各地在密集發布去庫存政策，預計兩會前后各省都將針對房地產庫存出臺不同力度的政策，整體看，房地產市場有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。但整體政策的力度將不同，分城施策是未來政策放松的主要特點�！睆埓髠ケ硎荆�當前經濟缺乏動力，房地產依然是最重要的引擎。

　　張宏偉表示，契稅新政有利于盤活非一線城市市場流通與銷售環節�！凹由夏壳肮�積金貸款、商業貸款二套房貸首付比例都已經明確降低，這對于置換型需求、改善型需求來講，勢必會抓緊這個入市窗口期積極入市。從一手房市場庫存的角度來講，由于改善型需求的積極入市，有助于改善大多數城市庫存結構比例，降低中大戶型庫存市場占比，有助于加速去庫存，降低市場的去化壓力�！�