2019年戶籍改革有助中國樓市復蘇意味著房價還將會漲

　　房價一直牽動著剛需用戶的心，看戶籍改革會對房價產生什么樣的影響吧!

　　11月12日，在“高盛2015大中華區峰會”上，高盛房地產投資研究部主管王逸表示，曾在經歷房價最大降幅的“一線城市”，以及“其他二線及大型三線城市”均實現了最強勁的交易量復蘇，除此之外，其余城市的住宅銷售復蘇依然呈疲軟態勢。而對于鄂爾多斯這類的“鬼城”，王逸稱，這類“鬼城”的形成是結構性供應問題導致的，預計在這一輪的房地產市場調整中將很難復蘇。

　　  過去十幾年，人口遷移和人口結構一直是推動中國房地產市場發展的決定性因素，其中前者的影響因素甚至占到了70%。

　　  王逸稱，戶籍改革和城鎮化的推進將對房地產市場的復蘇有著重要影響。

　　  此前一天——11月11日，國務院總理李克強在國務院常務會議上也曾表示，要加快戶籍制度的改革帶動住房消費。

　　  同一天，國家統計局發布的數據顯示，今年前10個月，全國商品房銷售面積94898萬方米，比上年同期(同比)增長7.2%;銷售額64790億元，增長14.9%。

　　  雖然房地產市場銷售回暖，但開發商對于投資的熱情卻在下降。

　　  前10個月，全國房地產開發投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比前9個月回落0.6個百分點。

　　  高盛預計，房地產開發商在至2017年的預期凈資產回報率將處在5年低點，但這是基于債務零增長的假設而做出的。開發商回報率的回升，需要房價的進一步上漲來支撐。原因在于，如果房價不上漲，開發商加杠桿將不僅導致其基于現有土地儲備的凈資產回報率減少，而且還將使得開發商的財務狀況再度面臨風險。

　　  王逸表示，到年中，中國內地的房地產政策會偏向寬松，這應該會支持房價持續復蘇。

　　  值得一提的是，高盛表示將密切關注房地產開發商再投資的數據。如果該數據出現變化，可能意味著中國房地產市場出現轉折。

　　  在土地儲備上，開發商不惜砸下重金，搶奪一線城市的土地。而在開發商選擇抱團高價拿下土地之后，又出現了其中的合作伙伴可能退地的消息。

　　  以北京為例。據中原地產數據，今年10月，北京地區共計有26宗地塊被出讓，起始總價高達515億。開發商普遍采取抱團拿地的方式，但房企聯合拿地之后，市場上便傳出消息稱，由于購置成本較高，碧桂園可能退出此前與中國金茂聯合拿下的地塊，之后又傳出招商置地和華潤也選擇退出之前和華僑城聯合拿下的土地的消息。

　　  高盛表示，由于再投資回報率的低迷，房企拿地的熱情普遍不高。截至目前，房企拿地成本占合同銷售額的比例創下歷史新低。研究數據顯示，土地成本的飆升對房企盈利空間的擠壓不容小覷。今年一線城市(北京、上海)土地成本已經占到房屋售價的40%，因而大多數房企已經放緩了土地購置的步伐。