“3?30樓市新政”疊加多輪降息與降準，讓一線和二線熱點城市樓市迅即回暖，但三四線城市的高庫存壓力卻并未因此減輕。8月，鎮江和宿遷相繼出臺新政，采用購房補貼等手段激發房地產消費熱情，而放眼全國，類似手段已成為三四線城市地方政府不約而同之舉。

政府給買房人送“真金白銀”

8 月下旬，宿遷出臺促進房地產市場穩發展的六條意見，業內稱為“房六條”，規定從9月1日起，在中心城市范圍內購買新建商品住房的，按90方米及以下、 90-144方米(含144方米)、144-180方米(含180方米)、180方米以上四個面積段，分別給予房款總額5%、4%、3%和1 %的購房補貼。購買二手住房給予1%的購房補貼。

與此同時，公積金貸款最高限額從25萬/人提高至30萬/人，已結清公積金貸款并符合貸款其他條件的，可繼續申請公積金貸款;商貸購買首套房且單套面積在144方米(含144方米)以下的，按基準利率的0.7倍給予1年貼息。

宿遷之前，鎮江也出臺了有關房地產市場的七條新政，8月1日起施行的鎮江“房七條”，同樣對在該市市區購房的個人給予一系列政策優惠，如購買首套自住普通商品住房，給予應納稅房價1%的政府性補貼;購買90方米以上(不含90方米)首套成品普通住房的，可再享受應納稅房價0.5%的政府性購房補貼。購買商辦用房也可享受最高達50%的契稅補貼。

鎮江還推出住房公積金繳存異地互認，在就業地繳存住房公積金、在該市購買自住住房的本市戶籍職工，可持就業地住房公積金管理中心出具的繳存證明，申請住房公積金貸款。該市住房公積金中心相關負責人表示，目前已辦理20多筆。

宿遷、鎮江兩地的房產新政的執行期均暫定為一年。

樓市高庫存凸顯金融風險

在解讀新政時，兩地住建部門均表達了相同的觀點，即意在激活存量、拉動需求。對兩地而言，“促交易、減庫存，保增長”仍然是主要任務。

存量，成為三四線城市樓市最為頭疼的問題。“‘330新政’后，南京、蘇州樓市回暖最為明顯，無錫、常州等地也呈現觸底企穩之勢，成交量和房價都有微漲。不過，大多數三四線城市對房地產利好政策敏感性較差，其經濟發展及產業發展相對滯后，區域吸引力也不足，因此在系列政策利好之后，起色并不明顯。”省住建廳相關負責人告訴記者。

權威統計顯示，今年二季度，宿遷全市及市區房地產市場延續下行調整態勢，商品房銷售面積、成交均價、批準預售面積同比均下降，第二季度較第一季度下行壓力進一步加大。市區商品住房存量雖有所企穩，但庫存去化周期繼續延長，達到19.32個月。上半年鎮江商品住宅銷售同比下降20.6%，市區商品住宅庫存去化周期雖然較去年底和今年3月末分別縮短2個月和1個月，但去化周期仍然長達21個月。

“不少三四線城市住房自有率已超過90%，我們調研時發現，絕大多數三四線城市的住房需求基本局限在外來人口以及極度困難人群，這與南京、蘇州不一樣，這兩個城市由于有產業支撐，外來人口導入較為充足。”南京工業大學房地產經營管理系主任吳翔華認為。

但就在購房消費動力不足的情況下，有的地方出于“土地財政”依賴，還在賣地，這樣就形成新的市場積壓。更應引起警惕的是，對地方政府而言，擔憂的還有樓市銷售不暢所引發的爛尾風險。“現在銀行對房企貸款普遍采取名單制管理方式，不在名單內的房企要想獲得開發貸幾乎不可能，本地房企多以中小型房企為主，項目建設資金幾乎全部自籌，有的通過高息民間借貸方式籌集，一旦項目銷售回款不暢，極易造成樓盤爛尾。”宿遷住建部門人士不無擔憂。

喚起樓市信心要靠長遠機制

樓市“金九銀十”即將到來，信心已被視為市場最可貴的要素。

亞東置業鎮江項目總經理邱寧寧認為，補貼對提振市場信心肯定有一定好處，但更重要的是加快經濟產業建設，打造一批優勢產業吸引外來人口，這才是當前三四線城市該做的功課。

“百分之幾的補貼還不能構成投資收益預期，就像股市一樣，補貼點印花稅也并沒有用。”在吳翔華看來，購房補貼等對解決高庫存積壓仍是杯水車薪。

從供地源頭上調節雖然是一個辦法，但仍然難以從根本上破解困局。由于房地產市場供求關系轉化很快，投資需求忽升忽降彈性大，而土地從供應到建設開發還有1-2年的周期，因此，土地調控未必能持續奏效。

“當前市場的供求關系已與2008年時不同，那時市場總體供小于求，一旦利好政策出臺，極易引發反彈，現在是供遠遠大于求，即便政策出招，效果可能也不好說。全國都是這樣。”省住建廳相關負責人也坦言。

“政府要做的事就是遏制投機、做好住房保障。而房地產市場信心最終還是要靠長遠機制來樹立。調控忽左忽右，因為很多基本的數據都還沒有建立，比如市場的空置房到底有多少?缺少數據支撐，調控如盲人摸象，市場消費也難免盲目。”吳翔華說。