山西省物業管理條例實施細則全文

　　第一章　總則

　　第一條　為規范物業管理活動，維護業主和 物業管理企業的合法權益，改善居民的生活和工作環境，根據國務院《物業管理條例》和其他有關法律、法規的規定，結合本省實際，制定本條例。

　　第二條　本條例所稱物業，是指房屋及配套的設施設備和相關場地。

　　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　第三條　配套設施齊全的物業推行物業管理;配套設施不齊全的，由物業所在地人民政府、建設單位(或者公有住房出售單位)和公用企(事)業單位完善配套設施。

　　鼓勵機關、企(事)業等單位推行物業管理。

　　第四條　省人民政府建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。

　　設區的市、縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　縣級以上人民政府其他有關部門應當在各自的職責范圍內，依法做好物業管理活動的有關工作。

　　第二章　業主和業主大會

　　第五條　房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中的權利和義務按照國務院《物業管理條例》的有關規定執行。

　　第六條　物業的承租人或者實際使用物業的其他人為物業使用人。

　　物業使用人在物業管理活動中的權利、義務由業主和物業使用人約定，但約定不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。物業使用人違反本條例和業主公約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

　　第七條　一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。

　　只有一個業主的，由其履行業主大會、業主委員會職責。

　　業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第八條　物業管理區域的劃分應當遵循下列原則：

　　(一)方便居民的生活和工作;

　　(二)有利于對物業實施統一管理;

　　(三)有利于社區建設與管理。

　　第九條　有下列情形之一的，物業所在地設區的市、縣(市、區)房地產行政主管部門可以將其確定為一個物業管理區域：

　　(一)屬于獨立封閉式小區的;

　　(二)處于同一街區或者位置相鄰的;

　　(三)配套設施設備可以共享的;

　　(四)其他可以整治成一個物業管理區域的。根據前款第(二)、(三)、(四)項確定的物業管理區域，建筑物規模一般不小于3萬方米。

　　物業管理區域劃分后，設區的市、縣(市、區)房地產行政主管部門應當在物業管理區域內公告。

　　第十條　物業所在地設區的市、縣(市、區)房地產行政主管部門應當建立物業管理區域檔案。檔案資料應當載明下列事項：

　　(一)物業管理區域的范圍、占地面積和建筑面積;

　　(二)共用設施設備情況;

　　(三)建設單位、產權單位;

　　(四)業主總戶數、居住人口、產權構成比例;

　　(五)物業管理企業名稱、管理時間。物業管理企業變更的，業主委員會應當及時向物業所在地設區的市、縣(市、區)房地產行政主管部門備案。

　　第十一條　在一個物業管理區域內，有下列情形之一的，業主、建設單位(或者公有住房出售單位)、物業管理企業均可以向物業所在地設區的市、縣(市、區)房地產行政主管部門提出召開首次業主大會會議的報告：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上的;

　　(二)房屋出售并交付使用的建筑面積不足50%，但自第一個業主入住之日起滿2年的。

　　設區的市、縣(市、區)房地產行政主管部門應當自收到報告之日起30日內，指導成立首次業主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)。

　　籌備組由業主直接推舉產生的業主代表和建設單位(或者公有住房出售單位)組成。籌備組組成人員名單確定后，以書面形式在物業管理區域內公告。公告時間不少于7日。

　　第十二條　籌備組負責下列籌備工作：

　　(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　(二)提出業主大會議事規則和業主公約草案;

　　(三)登記和確認業主身份，核定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

　　(四)提出業主委員會委員產生辦法草案;

　　(五)其他準備工作。籌備組應當在首次業主大會會議召開15日前，將前款所列內容以書面形式在物業管理區域內公告。公告時間不少于7日。

　　第十三條　籌備組應當自成立之日起30日內，在物業所在地設區的市、縣(市、區)房地產行政主管部門的指導下，組織業主召開首次業主大會會議。

　　第十四條　業主在首次業主大會會議上的投票權數由套(處)票和面積票組成，具體按照以下標準確定：

　　(一)住宅物業一套計10票，其建筑面積每滿10方米增加1票，不足10方米的部分不計票數;

　　(二)非住宅物業一處計5票，其建筑面積每滿10方米增加一票，不足10方米的部分不計票數。

　　業主在第二次及其以后的業主大會會議上的投票權數由業主大會議事規則規定。

　　第十五條　業主大會會議應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。

　　業主大會作出決定，應當經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會制定和修改業主公約、業主大會議事規則、專項維修資金使用和續籌方案，選聘和解聘物業管理企業，應當經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。

　　第十六條　一個物業管理區域內業主在300人以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推舉一名業主參加業主大會會議。被推舉業主應當于參加業主大會會議7日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求推舉業主的意見。凡需投票表決的事項，應當由推舉業主本人根據投票權數簽署贊同、反對或者棄權的書面意見，由被推舉業主收集并提交業主大會，作為投票時的表決意見。

　　被推舉業主因故不能參加業主大會的，推舉業主可以另外推舉一名業主參加。

　　第十七條　業主委員會由業主大會選舉產生，是業主大會的執行機構。

　　業主委員會委員的人數應當是5至15人的單數，業主委員會任期為3至5年，可以連選連任。

　　召開業主委員會會議必須有過半數委員出席，所作決定必須經業主委員會全體委員半數以上同意。

　　第十八條　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向物業所在地設區的市、縣(市、區)房地產行政主管部門備案：