第一條 為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國價(jià)格法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（發(fā)改價(jià)格〔2003〕1864號）和《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為及其監(jiān)督管理。

第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同約定，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。專有面積部分內(nèi)的維修、保養(yǎng)或其他服務(wù)不在本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)范圍內(nèi)。

第四條 業(yè)主按照相關(guān)法律法規(guī)通過公開、公、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)人；物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通過市場競爭形成。

第五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行統(tǒng)一政策、分級管理，遵循服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)內(nèi)容與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)的原則。

省發(fā)展和改革委員會會同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省市場監(jiān)督管理局負(fù)責(zé)制定全省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)全省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理監(jiān)督工作。省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)制定全省物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn)。省市場監(jiān)督管理局負(fù)責(zé)對全省違反相關(guān)法律法規(guī)和價(jià)格管理政策的行為進(jìn)行監(jiān)督檢查和處罰。

市、縣發(fā)展和改革部門會同同級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定。市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督管理，督促物業(yè)服務(wù)人提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)。市、縣市場監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)對本行政區(qū)域內(nèi)違反相關(guān)法律法規(guī)和價(jià)格管理政策的行為進(jìn)行監(jiān)督檢查和處罰。

第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。

業(yè)主大會成立之前的普通商品住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)（包括已購車位的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、裝修服務(wù)費(fèi)和裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)）實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

別墅（專指帶室外庭院獨(dú)立成棟的商品住宅和聯(lián)排商品住宅）、其他非住宅，以及業(yè)主大會成立之后的普通商品住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)（包括已購車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)、裝修服務(wù)費(fèi)和裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)）實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

第七條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由市、縣發(fā)展和改革部門會同同級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等因素制定基準(zhǔn)價(jià)及浮動幅度并向社會公布。基準(zhǔn)價(jià)及浮動幅度可根據(jù)物業(yè)服務(wù)發(fā)展社會均成本變化等因素合理調(diào)整。

第八條 業(yè)主大會成立之前實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理的普通商品住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位在商品房開始預(yù)售前根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求，選擇服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)等級，在政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)及浮動幅度內(nèi)擬定，在商品房買賣合同中與買受人予以約定，且必需明確告知物業(yè)買受人及在商品房買賣合同中載明，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的最終標(biāo)準(zhǔn)以物業(yè)服務(wù)人按照法律法規(guī)和價(jià)格管理政策的規(guī)定向發(fā)展和改革部門申報(bào)備案審查通過的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的普通商品住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由物業(yè)服務(wù)人與建設(shè)單位完成物業(yè)承接查驗(yàn)移交完畢后的三十日內(nèi)，將具體物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)報(bào)當(dāng)?shù)厥小⒖h發(fā)展和改革部門備案審查。

前期物業(yè)服務(wù)人與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)明確約定的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及通過審查備案的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相同服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)等級在相同的物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)的住宅項(xiàng)目，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)保持一致。

第九條 業(yè)主大會成立前，普通商品住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)成本變化或政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)變動需要調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織、指導(dǎo)與監(jiān)督下，公開真實(shí)、完整、有效的相關(guān)信息，向業(yè)主征詢意見，按照《中華人民共和國民法典》第二百七十八條的規(guī)定，在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)實(shí)施調(diào)整并通過簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。

第十條 實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在未成立業(yè)主大會前，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；在成立業(yè)主大會后，由業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求，通過法定程序，選擇服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量等級，費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)及符合要求的物業(yè)服務(wù)人，按照《中華人民共和國民法典》《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的程序進(jìn)行確定，并通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同約定。

所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)全過程參與指導(dǎo)協(xié)商。

第十一條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取包干制形式。實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或酬金制等形式，具體由物業(yè)服務(wù)合同約定。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)人支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)人享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)人，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

第十二條 實(shí)行包干制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。

實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，所預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)人的酬金。

第十三條 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

（七）辦公費(fèi)用；

（八）物業(yè)服務(wù)人固定資產(chǎn)折舊；

（九）經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費(fèi)用。

依法應(yīng)當(dāng)從物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

第十四條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用根據(jù)物業(yè)的法定產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計(jì)收，物業(yè)服務(wù)合同對計(jì)收時(shí)間另有約定的除外。

（一）已辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書的，按照不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的建筑面積計(jì)算；

（二）已出售但尚未取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書的，按照商品房買賣合同約定的建筑面積計(jì)算；

（三）尚未出售的，按照經(jīng)不動產(chǎn)登記管理機(jī)構(gòu)審核備案的房產(chǎn)測繪成果確定的房屋建筑面積計(jì)算。

第十五條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納義務(wù)人依照以下規(guī)定確定：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日至房屋交付買受人之日的當(dāng)月物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位交納；

（二）房屋交付買受人之日的次月及以后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主交納；但是建設(shè)單位向業(yè)主承諾減免的物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及尚未出售的房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位交納；

（三）建設(shè)單位應(yīng)按照房屋購買合同約定的時(shí)間和約定的通知方式及時(shí)通知買受人驗(yàn)收交付房屋。買受人在房屋購買合同中載明的通訊地址和通訊方式發(fā)生變化的應(yīng)在按照房屋購買合同約定的驗(yàn)收交付房屋時(shí)間前告知建設(shè)單位。買受人接到建設(shè)單位通知驗(yàn)收交付房屋的應(yīng)及時(shí)進(jìn)行驗(yàn)房辦理交付手續(xù)。買受人在查驗(yàn)收房時(shí)存在不符合法律法規(guī)或者購房合同約定的質(zhì)量要求的，整改期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。物業(yè)買受人無正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)從建設(shè)單位書面通知買受人辦理交付手續(xù)的次月開始計(jì)收，由物業(yè)買受人交納，但首先由建設(shè)單位墊付并負(fù)責(zé)追繳。建設(shè)單位與物業(yè)買受人另有約定的，從其約定；

（四）業(yè)主將其房屋出租、出借給承租人、借用人使用，且約定由承租人、借用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主依法承擔(dān)連帶責(zé)任；

（五）業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定時(shí)間，為已辦理房屋交付手續(xù)但未入住或未使用的空置房交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)按不超過90%交納，具體優(yōu)惠幅度由市、縣確定。

（六）業(yè)主出租法定不計(jì)建筑面積的部分建筑物，承租人依法用于居住用途的，按照普通商品住宅的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；承租人依法用于其他非居住用途的，按照非住宅的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；承租人依法用于停車用途的，按照已購車位物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)按月計(jì)收，業(yè)主具體交費(fèi)時(shí)長也可按照季或者是按照年交納。雙方約定預(yù)收的，最長預(yù)收期限不得超過十二個(gè)月。

第十六條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并自買賣合同簽訂之日起15日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的當(dāng)月及以前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)出讓人承擔(dān)；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)受讓人承擔(dān)。雙方另有約定的從其約定。

第十七條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納義務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)人依法追繳。成立了業(yè)主大會的，其業(yè)主委員會有義務(wù)督促業(yè)主交納。

第十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和配建標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)停車庫（位），優(yōu)先滿足業(yè)主停車需求。商品房銷售前，應(yīng)當(dāng)制定車庫（位）租售方案，明確車庫（位）的權(quán)屬及數(shù)量、租賃價(jià)格、銷售價(jià)格、有效期等，并按規(guī)定報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售場所醒目位置公示已備案的車庫（位）租售方案，在有效期內(nèi)不得以高于備案價(jià)格進(jìn)行租售，不得與商品住房等捆綁租售車庫（位）。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動車停放服務(wù)收費(fèi)按照《湖南省機(jī)動車停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。已收取機(jī)動車停放服務(wù)費(fèi)的，不得重復(fù)收取車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)。建設(shè)單位用于出租的地下停車位，車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。

第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、氣等價(jià)格按照價(jià)格主管部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向終端用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)人接受委托代收上述費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供氣等方式催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第二十條 未成立業(yè)主大會前，由物業(yè)服務(wù)人代管物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益，經(jīng)營收益應(yīng)實(shí)行專款專用并定期公示收支情況。

其他經(jīng)營主體利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營前，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會和物業(yè)服務(wù)人的同意，并按照有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)。其他經(jīng)營主體交納的租金或其他收入應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用范圍。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)人根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。

第二十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示物業(yè)服務(wù)人名稱、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量等級、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)以及市場監(jiān)管部門的投訴舉報(bào)電話，接受業(yè)主監(jiān)督，不得向業(yè)主收取任何未予標(biāo)明和公示的費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、利用共用部位公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營等收入和使用情況，本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算，并應(yīng)在醒目位置以書面公告的方式告知業(yè)主；物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)業(yè)主提出的質(zhì)詢。

第二十三條 各級發(fā)展和改革部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、市場監(jiān)督管理部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）依據(jù)職責(zé)，依法對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理。在監(jiān)督檢查、價(jià)格成本監(jiān)審過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合，如實(shí)反映情況，提供必要的賬簿、合同文件以及其他資料，不得弄虛作假。

第二十四條 物業(yè)服務(wù)人有下列行為之一的，由市場監(jiān)督管理部門按照有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章規(guī)定予以處罰：

（一）違反本辦法第八條和第九條規(guī)定，不遵守政府指導(dǎo)價(jià)管理擅自制定或上調(diào)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的；

（二）超過政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的；

（三）擅自設(shè)立強(qiáng)制性收費(fèi)項(xiàng)目的；

（四）不實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)或不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)的；

（五）其他違反價(jià)格法律、法規(guī)等規(guī)定的。

第二十五條 本辦法自2022年5月15日起施行。有效期五年。《湖南省發(fā)展和改革委員會 湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)<湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法>的通知》（湘發(fā)改價(jià)調(diào)〔2017〕4號）同時(shí)廢止。

本辦法實(shí)施前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同且尚未到期的，物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后或終止解除后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。

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