長(zhǎng)沙物業(yè)管理?xiàng)l例2022年新法規(guī)暫無公布，請(qǐng)參考最新物業(yè)管理?xiàng)l例。

第一章 總 則

第一條 為加強(qiáng)我市城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理，促進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理。

第三條 下列用語在本辦法中的含義：

(一)住宅小區(qū)是指以住宅房屋為主，并有相應(yīng)配套公共設(shè)施和非住宅房屋的居住區(qū)。

(二)物業(yè)是指住宅小區(qū)內(nèi)已建成交付使用的各類房屋及其附屬設(shè)施、公共設(shè)施和場(chǎng)地。

(三)業(yè)主是指住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋的所有權(quán)人。

(四)使用人是指房屋的承租人和其他非業(yè)主使用人。

(五)物業(yè)管理是指對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)實(shí)施維護(hù)、修繕、管理，并為業(yè)主和使用人提供償服務(wù)的活動(dòng)。

第四條 市房地產(chǎn)管理局是本市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門。區(qū)、縣(市)房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政管理工作。

第五條 各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，做好組織協(xié)調(diào)工作。建設(shè)、規(guī)劃、公安、民政、工商行政、物價(jià)、市政、環(huán)衛(wèi)、園林、電力、電信、公用事業(yè)等部門應(yīng)按各自職責(zé)，配合做好住宅小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)工作。

　　第二章 物業(yè)管理組織

第六條 住宅小區(qū)入住率達(dá)50%以上時(shí)，所在地物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位或街道辦事處召集第一次業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱管委會(huì))。第一次業(yè)主代表大會(huì)的召開辦法由市物業(yè)管理行政主管部門另行規(guī)定。管委會(huì)成立后，應(yīng)負(fù)責(zé)每年召集一次業(yè)主代表大會(huì)，必要時(shí)，經(jīng)20%以上業(yè)主代表要求，可不受每年一次的限制。業(yè)主代表大會(huì)的決定，由出席會(huì)議的代表過半數(shù)以上票數(shù)通過，方能有效。

第七條 業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)：

(一)選舉、罷免管委會(huì)委員;

(二)審議通過或修訂管委會(huì)章程和物業(yè)管理公約;

(三)聽取和審議管委會(huì)工作報(bào)告;

(四)改變或撤銷管委會(huì)作出的不當(dāng)決定;

(五)決定本住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大事項(xiàng)。

第八條 管委會(huì)委員主要在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，也可聘請(qǐng)街道辦事處、居委會(huì)和公安派出所的人員擔(dān)任，其中業(yè)主委員應(yīng)不少于委員總數(shù)的三分之二。管委會(huì)由5人以上單數(shù)組成，主任和副主任由管委會(huì)委員選舉產(chǎn)生。管委會(huì)每屆任期3年，委員可以連選連任。

第九條 管委會(huì)的職責(zé)：

(一)聽取和反映住宅小區(qū)業(yè)主及使用人的意見和要求，代表和維護(hù)他們的合法權(quán)益;?

(二)召集和主持業(yè)主代表大會(huì)并報(bào)告工作，貫徹落實(shí)業(yè)主代表大會(huì)的決議;

(三)擬訂管委會(huì)章程和物業(yè)管理公約;

(四)選聘物業(yè)管理公司，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同;

(五)審議物業(yè)管理公司制定的年度物業(yè)管理計(jì)劃和物業(yè)管理重大措施，并監(jiān)督執(zhí)行;?

(六)檢查、督促住宅小區(qū)各項(xiàng)管理工作的實(shí)施和規(guī)章制度的執(zhí)行，協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作;

(七)協(xié)助、配合居委會(huì)搞好有關(guān)管理工作;

(八)法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十條 管委會(huì)產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)經(jīng)所在地物業(yè)管理行政主管部門簽署意見后，到民政部門辦理社團(tuán)法人登記手續(xù)。

第十一條 物業(yè)管理公司必須領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照并按規(guī)定取得物業(yè)管理資質(zhì)證書后，方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

第十二條 物業(yè)管理公司根據(jù)與管委會(huì)簽訂的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同實(shí)施管理。?物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：管理服務(wù)事項(xiàng)、權(quán)限、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用、期限，違約責(zé)任以及雙方約定的其他權(quán)利義務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂后，應(yīng)在30日內(nèi)報(bào)所在地物業(yè)管理行政主管部門備案。

第十三條 新建住宅小區(qū)在管委會(huì)成立前，由開發(fā)建設(shè)單位自行或委托物業(yè)管理公司對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。管委會(huì)成立后，應(yīng)依照本辦法規(guī)定招標(biāo)選聘物業(yè)管理公司對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。

第十四條 物業(yè)管理公司的權(quán)利：

(一)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和本辦法，制定本住宅小區(qū)物業(yè)管理的`具體規(guī)定并組織實(shí)施;

(二)制止違反本辦法和住宅小區(qū)物業(yè)管理公約有關(guān)規(guī)定的行為;

(三)選聘專業(yè)公司或人員承擔(dān)物業(yè)管理專項(xiàng)業(yè)務(wù);

(四)請(qǐng)求管委會(huì)協(xié)助管理;

(五)依照物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)用;

(六)依法開展多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充物業(yè)管理經(jīng)費(fèi);

(七)法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)管理服務(wù)合同賦予的其他權(quán)利。

第十五條 物業(yè)管理公司的義務(wù)：

(一)履行物業(yè)管理服務(wù)合同，依法進(jìn)行管理服務(wù)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng);

(二)接受管委會(huì)和業(yè)主及使用人的監(jiān)督;

(三)制定年度物業(yè)管理計(jì)劃和重大物業(yè)管理措施并提交管委會(huì)審議或認(rèn)可;

(四)接受有關(guān)行政主管部門和住宅小區(qū)所在地人民政府的指導(dǎo)和檢查監(jiān)督。

(五)法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第三章 住宅小區(qū)的物業(yè)管理

第十六條 住宅小區(qū)的物業(yè)管理主要包括以下內(nèi)容：

(一)房屋及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理;

(二)公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理;

(三)公共場(chǎng)所和服務(wù)配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、維護(hù)和管理;

(四)管理公共綠地，搞好環(huán)境衛(wèi)生和安全防范;

(五)業(yè)主和使用人委托的其他事項(xiàng)。

第十七條 新建住宅小區(qū)移交時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向管委會(huì)移交下列住宅小區(qū)工程建設(shè)資料：

(一)住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總面圖;

(二)單體建筑竣工圖、設(shè)備布置圖;

(三)住宅小區(qū)綠化、給排水系統(tǒng)圖及地下管網(wǎng)竣工圖;

(四)其他必要的資料。

第十八條 住宅小區(qū)的單體建筑竣工驗(yàn)收合格并交付使用后一年內(nèi)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)保修，也可委托物業(yè)管理公司保修，費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位支付。

第十九條 住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

(一)占用綠地、損壞樹木花草及園林綠化設(shè)施;

(二)占用道路、停車場(chǎng)和其他公共場(chǎng)所，拆除或損壞公共設(shè)施;

(三)在公共用地上亂搭亂建、擺設(shè)攤擔(dān)、店外經(jīng)營(yíng)及影響市容觀瞻的亂貼、亂掛;

(四)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品，排放有毒有害物質(zhì);

(五)聚眾喧鬧、發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;

(六)亂丟雜物、垃圾和其他污染環(huán)境的行為;

(七)法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)管理公約禁止的其他行為。

第二十條 使用房屋禁止下列行為：

(一)擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途，擅自拆除、改裝房屋附屬設(shè)施，違反規(guī)定裝修房屋。

(二)破壞房屋結(jié)構(gòu)，超重堆放，占用通道、樓梯間及其他共有空間;

(三)損害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的其他行為。

第二十一條 改建、裝修房屋或改變房屋結(jié)構(gòu)和使用性質(zhì)的，應(yīng)先經(jīng)管委會(huì)同意，再報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可進(jìn)行;如對(duì)鄰戶有影響的，還應(yīng)先征得鄰戶的書面同意。?

第二十二條 相鄰業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)按照有利居住、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公合理的原則，正確處理房屋設(shè)備的使用、維修和給排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。房屋修繕時(shí)，有關(guān)鄰戶應(yīng)予配合，不得無理阻撓。因修繕造成鄰戶損失的，責(zé)任人應(yīng)予修復(fù)或賠償。

第二十三條 房屋的維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：

(一)分戶門以內(nèi)的自用部位和自用設(shè)備的維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)，費(fèi)用自理;

(二)房屋外墻面、樓梯間、通道、屋面等共用部位和房屋上下水管、公用水箱、加壓水泵、機(jī)電設(shè)備、消防器具等共用設(shè)備，由物業(yè)管理公司組織維修養(yǎng)護(hù)。

第二十四條 住宅小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理和維修養(yǎng)護(hù)。

第二十五條 房屋以外的水、電、煤氣、通信、有線電視等管線和人防、消防設(shè)施由有關(guān)經(jīng)營(yíng)管理單位按規(guī)定負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)。

第二十六條 房屋自用部位和自用設(shè)備損壞的，由業(yè)主或使用人向物業(yè)管理公司或其他修繕單位報(bào)修;房屋共用部位和共用設(shè)備損壞的，由管委會(huì)向物業(yè)管理公司報(bào)修。物業(yè)管理公司接到報(bào)修后，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)登記，確定修繕時(shí)間，按規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)修繕。

第二十七條 新建住宅小區(qū)移交時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按建造成本價(jià)向管委會(huì)提供不低于30方米建筑面積的物業(yè)管理用房，同時(shí)按同期市、縣(市)政府微利房?jī)r(jià)格向管委會(huì)提供不低于住宅小區(qū)總建筑面積2‰的商業(yè)用房，產(chǎn)權(quán)屬管委會(huì)。其商業(yè)用房和住宅小區(qū)內(nèi)有經(jīng)濟(jì)收入的服務(wù)配套設(shè)施，可由管委會(huì)直接經(jīng)營(yíng)或按合同委托物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)，收取有償使用費(fèi)。

　　第四章 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)

第二十八條 住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)由物業(yè)管理專用資金、房屋維修資金、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和其他經(jīng)營(yíng)收入組成。

第二十九條 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)從下列渠道籌集：

(一)物業(yè)管理專用資金，由開發(fā)建設(shè)單位在新建住宅小區(qū)移交時(shí)，按住宅小區(qū)房屋建安工程費(fèi)2%的比例，一次性劃撥給管委會(huì)。

(二)房屋維修資金，住宅房屋首次按建筑面積每方米5元的標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主繳交，房改出售的公有住房，首次維修基金由售房單位按售房款的15%、業(yè)主按實(shí)際購(gòu)房款的1%繳交。以后按本棟過半數(shù)業(yè)主議定的標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主繳交。非住宅房屋按住宅房屋標(biāo)準(zhǔn)的150%繳交。

(三)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由業(yè)主或使用人按規(guī)定或約定繳交。

第三十條 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的使用：

(一)物業(yè)管理專用資金，用于解決管委會(huì)的管理用房和住宅區(qū)公共設(shè)施的重大維修項(xiàng)目;?

(二)房屋維修資金，用于本棟房屋共用部位和共用設(shè)備的維修;

(三)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，用于衛(wèi)生保潔、公共保安和其他服務(wù)等。

第三十一條 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的管理

(一)物業(yè)管理專用資金由所在地物業(yè)管理行政主管部門設(shè)立專帳管理，由管委會(huì)按規(guī)定程序使用;

(二)房屋維修資金由所在地物業(yè)管理行政主管部門按棟設(shè)立專帳管理，由管委會(huì)按規(guī)定程序使用;

(三)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理公司按規(guī)定收取、管理和使用，收支情況按月報(bào)管委會(huì)備案;

(四)屬管委會(huì)所有的商業(yè)用房和其他服務(wù)配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收入，用于補(bǔ)充住宅小區(qū)的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)，由管委會(huì)設(shè)立專帳管理，收支情況按月報(bào)所在地物業(yè)管理行政主管部門。住宅小區(qū)物業(yè)管理專用資金、房屋維修資金、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及管委會(huì)的經(jīng)營(yíng)收入帳目，管委會(huì)應(yīng)至少三個(gè)月公布一次，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。

第三十二條 物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由市、縣(市)物價(jià)行政主管部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門制定公布，適時(shí)調(diào)整。

第三十三條 在已實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，其他單位或部門依法向業(yè)主和使用人收取的有關(guān)費(fèi)用，可委托物業(yè)管理公司代為收取。

　　第五章 法律責(zé)任

第三十四條 開發(fā)建設(shè)單位有下列行為之一的，由所在地物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期履行，在規(guī)定期限內(nèi)仍不履行的，管委會(huì)不接受房屋的移交，房地產(chǎn)管理部門不予辦理房屋確權(quán)和轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)：

(一)未移交住宅小區(qū)工程建設(shè)資料的;

(二)住宅小區(qū)的單體建筑竣工驗(yàn)收合格并交付使用后一年內(nèi)，未按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行保修的;

(三)未及時(shí)足額劃撥物業(yè)管理專用資金給管委會(huì)的;

(四)未按規(guī)定向管委會(huì)提供物業(yè)管理用房和商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)的。

第三十五條 物業(yè)管理公司有下列行為之一的，業(yè)主和使用人有權(quán)投訴;管委會(huì)有權(quán)制止，并要求限期改正;所在地物業(yè)管理行政主管部門可對(duì)其給予警告、責(zé)令限期改正、賠償損失、降低資質(zhì)等級(jí)直至吊銷其物業(yè)管理資質(zhì)證書等處罰，并可處以1000元以下的罰款：

(一)房屋及共用設(shè)備、公共設(shè)施修繕不及時(shí)、質(zhì)量不合格的;

(二)占用公共場(chǎng)地、改變公共設(shè)施用途的;

(三)不履行物業(yè)管理服務(wù)合同和本辦法規(guī)定義務(wù)的。

第三十六條 管委會(huì)有下列行為之一的，由所在地物業(yè)管理行政主管部門給予警告、責(zé)令改正。

(一)未將其所有的商業(yè)用房和其他服務(wù)配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收入設(shè)立專帳管理并用于補(bǔ)充住宅小區(qū)的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的，或未將收支情況按月報(bào)所在地物業(yè)管理行政主管部門的;

(二)未按規(guī)定時(shí)間公布物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支帳目的。因管委會(huì)責(zé)任造成住宅小區(qū)利益嚴(yán)重?fù)p失的，所在地物業(yè)管理行政主管部門可提請(qǐng)業(yè)主代表大會(huì)撤換管委會(huì)主要負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人。

第三十七條 業(yè)主或使用人有下列行為之一的，管委會(huì)和物業(yè)管理公司有權(quán)制止，并要求限期改正;造成損失的，有權(quán)要求其賠償。制止無效時(shí)，可申請(qǐng)有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)給予處罰，或向人民法院起訴：

(一)有法律、法規(guī)、規(guī)章或本辦法規(guī)定的禁止行為之一的;

(二)未經(jīng)管委會(huì)同意并報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門批準(zhǔn)改建、裝修房屋或改變房屋結(jié)構(gòu)和使用性質(zhì)的;

(三)改建、裝修房屋或改變房屋結(jié)構(gòu)和使用性質(zhì)時(shí)，如對(duì)鄰戶有影響而未先征得鄰戶書面同意的;

(四)不按規(guī)定繳交房屋維修資金和物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的。

第三十八條 開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理公司、管委會(huì)、業(yè)主及使用人有違反其他行政管理規(guī)定的行為，需依法給予處罰的，由有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)予以處罰。

第三十九條 當(dāng)事人對(duì)行政處罰不服的，可按照《行政復(fù)議條例》和《行政訴訟法》的規(guī)定，申請(qǐng)復(fù)議和提起行政訴訟。當(dāng)事人既不申請(qǐng)復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　第六章 附 則

第四十條 別墅和高級(jí)公寓區(qū)、高層寫字樓和商住樓的物業(yè)管理，可參照本辦法執(zhí)行。

第四十一條 本辦法自發(fā)布之日起施行。