物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。

第一章 總 則

第一條 為規范本市市區內物業服務收費行為，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，促進物業服務行業的健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、《安徽省物業管理條例》（安徽省人大常務委員會公告〔2016〕第47號）、《安徽省地方住宅區物業服務標準》（安徽省住房和城鄉建設廳、安徽省質量技術監督局公告〔2013〕第85號）等法律法規及有關規定，結合本市實際制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市市區范圍內普通住宅小區物業服務收費及監督管理。

第三條 本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對住宅區域內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或物業使用人所收取的費用，主要包括物業公共服務費、停車服務費、裝飾裝修垃圾清運費和特約服務費等。

第四條 政府提倡建設單位、業主或業主大會通過公開、公、公正的市場競爭機制選聘物業服務企業；鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，促進物業服務收費通過市場競爭機制形成。

第五條 市價格主管部門會同市物業主管部門負責市區內物業服務收費的監督管理。

區物業主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

第六條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量、服務水相適應的原則，按照本市區域內物業服務行業均成本、法定稅費和合理利潤確定。

第七條 物業服務收費根據物業的性質和服務內容、物業服務的不同階段，分別實行政府指導價和市場調節價。

實行政府指導價的有：普通住宅小區的前期物業公共服務費,裝飾裝修垃圾清運費,不具備成立業主大會條件的前期物業普通住宅小區機動車停放服務收費。

實行市場調節價的有：業主大會成立后的普通住宅小區的物業公共服務費，業主大會成立后的普通住宅小區停車服務費，具備業主大會成立條件的普通住宅小區停車服務費（即指：具備已交付專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十或者首批物業交付滿三年二者之一的，不論是否成立業主大會都實行市場調節價），非普通住宅小區（含非住宅物業）的物業公共服務費，滿足部分業主、使用人需要或接受委托開展的特約服務等收費。

人防工程停車位，應當向小區全體業主開放，建設單位不得將停車位出售、附贈；出租的，租賃期限不得超過三年。

非人防工程地下停車位原則上首先保證住宅小區業主需求，開發建設單位在商品房預售前，應制定非人防地下停車位的“租售”方案，對車位數量、位置、價格進行公示。

第八條 物業服務企業或停車服務企業接受業主的委托，按照停車服務合同約定，向住宅小區業主或使用人提供停車場地、設施以及停車秩序管理服務收取停車服務費的，應合法經營并嚴格執行明碼標價制度。不得利用優勢地位，強制服務、強制收費，或只收費不服務、少服務多收費，不得在標價之外收取任何未予標明的費用。

占用業主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應當經業主大會同意并收取車位場地使用費。

利用非公共部位的場地、設施停車收費的，新建住宅小區應在前期物業服務合同中按規定標準約定停車收費；非新建住宅小區及未成立業主大會的，繼續按前期物業服務合同有關約定執行，合同到期的或合同未約定的，如需調整或確定停車收費標準，需經半數以上業主同意。

第二章 物業公共服務收費管理

第九條 普通住宅小區物業公共服務費是指物業服務企業按照物業服務合同約定，提供的具有公共性物業基本服務，向業主或物業使用人收取的費用。

第十條 普通住宅小區前期物業公共服務費實行分等級定價。

市價格主管部門會同市物業主管部門根據物業類型、服務內容、服務等級和物業服務成本變動等情況，制定相應的基準價和浮動幅度，并適時向社會公布。

市價格主管部門會同市物業主管部門根據本市市區物業公共服務均成本、最低工資標準和居民消費價格指數變動等情況，每二年對物業服務等級的基準價和浮動幅度進行評審，并根據評審結果適時調整。

第十一條 住宅開發建設單位采用招標或協議方式選聘前期物業服務企業的，由開發建設單位對照《蕪湖市住宅小區物業服務收費等級評分標準》，選擇服務等級，并按照《蕪湖市普通住宅小區前期物業公共服務等級收費標準》規定的對應等級收費標準確定中標（協議）價格，中標（協議）價格不得超出政府指導價，作為前期物業公共服務收費標準，并在前期物業服務合同中明確。

物業服務企業應當在開發建設單位交房前，由住宅開發建設單位按規定選聘物業服務企業，雙方應當簽訂前期物業服務合同，約定服務內容等級，并對照相應服務等級的基準價及浮動幅度確定具體的物業服務收費標準，報價格主管部門、物業管理主管部門備案后實施。

第十二條 前期物業服務合同作為房屋買賣合同附件，經物業買受人簽字確認。前期物業服務合同應當明確物業公共服務費的計費方式、物業服務內容和標準。

第十三條 對市區分批開發、分批交付的普通住宅小區，原則上執行同一個收費標準。

第十四條 住宅應當按房屋設計用途使用，依法經批準改變用途（除經營性用途外）的且經過有利害關系的業主同意，物業服務收費由雙方約定。

第十五條 已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十或者首批物業交付滿三年的，應當成立業主委員會，業主委員會由業主大會選舉產生。各區物業辦和所在地街道辦事處（公共服務中心）對符合成立業主委員會的小區要給予積極指導。

業主大會成立后的物業公共服務費，由業主委員會與物業服務企業根據物業特點和服務要求，協商確定收費標準，并在物業服務合同中約定，需要時可邀請所在地社區居委會參與協調。物業服務合同簽訂前，業主委員會應當將擬簽訂的物業服務合同在物業管理區域內公示，充分聽取業主意見后，再提交業主大會通過。物業服務合同內容如需變更的，業主委員會應當將變更的內容在物業管理區域內公示，并按照業主大會規定的程序確認變更合同。

第十六條 物業公共服務費由人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、辦公費用、物業服務企業固定資產折舊、合理的利潤等以及經業主或者業主大會同意的其它費用組成。

第十七條 物業公共服務費中按不低于10%的比例，單列單支，專項用于物業共用部位共用設施設備維修養護，每年公布一次收支使用情況，接受業主監督。

第十八條 物業公共服務費按照房屋產權證書登記的建筑面積計算；尚未進行登記的，暫按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。未計入產權面積的附屬房屋不得收取物業公共服務費。

業主、物業使用人應當按照房屋買賣合同、入住通知書(符合竣工驗收條件)約定的房屋交付時間，作為交納物業公共服務費的起始時間。

第十九條 已交付業主的物業，物業服務費由業主承擔。未銷售、交付業主的物業，物業服務費由建設單位承擔。

第二十條 依法改變居住用途用于經營的住房，物業公共服務費按相應的經營性用房物業服務費標準收取。物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。

第二十一條 物業公共服務費可以預收，具體由物業服務企業按照物業服務合同所約定的期限向業主、物業使用人收取；未作約定的，預收期不得超過6個月。到期未交費的，按合同法的有關規定，可以收取違約金。

對享受最低生活保障的住戶，經業主委員會和物業服務企業雙方商定，可以減收或者免收物業公共服務費用。

第二十二條 裝飾裝修單位或裝飾裝修人應當交納裝飾裝修垃圾清運費，裝飾裝修垃圾清運費按建筑面積每方米不高于3元，拆除墻體建筑垃圾清運費由業主和物業公司另行約定。

第三章 共用設施設備收費管理

第二十三條 住宅電梯及由物業服務企業管理的增壓水泵等高能耗共用設施設備運行所需電費的分攤，雙方有約定的，從其約定。未約定的實行單獨列帳，據實分攤。

電梯運行所需電費按戶分攤，一層住宅免收，二層收取20%，三層收取50%，四層以上全額收取（含四層）。

二次供水設施未改造移交供水企業的增壓水泵運行所需電費按照用戶實際用水量分攤。

二次供水設施改造合格并移交供水企業維護管理的運行維護費用，按《蕪湖市市區住宅二次供水管理辦法》執行。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支的，不得計入物業服務成本或物業服務費支出。

第二十四條 住宅小區公用附屬設施用電、用水（不包括從事生產、經營活動用水、用電）執行居民用電、用水價格。

第二十五條 物業服務區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等企業應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受上述企業委托代收上述費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

第二十六條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營性活動的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的書面同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益30%用于補貼物業公共服務費，70%納入專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第四章 責任與義務

第二十七條 物業服務企業應當按照《中華人民共和國價格法》的規定實行明碼標價。在物業管理區域內的醒目位置，將企業名稱、收費對象、服務項目內容、服務等級標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、停車服務費標準、舉報電話等進行公示。

物業服務企業應每年（或財務年度）向業主、使用人公布物業公共服務費、電梯、增壓水泵等高能耗共用設施設備運行所需電費、經營性收益、物業維修資金等收支情況，接受業主委員會、業主、使用人和價格主管部門的監督。

第二十八條 物業服務企業應當完善內部財務管理制度，提高物業管理人員的服務水、技術水，加強物業從業人員業務能力培訓。

實行物業公共服務費酬金制的住宅小區，物業服務企業應當每年（或財務年度）公布物業服務收費的收支情況。物業服務企業或業主委員會可以按照物業服務合同的約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

第二十九條 物業服務企業應當嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。物業服務企業違反規定以及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準以及重復收費的，業主或者物業使用人有權拒絕交納。

第三十條 物業服務企業將物業服務合同中的部分專業服務事項外包給其他專業服務企業的，不得降低服務質量，減少服務內容，提高收費標準。

第三十一條 物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

第三十二條 物業服務企業依約履行義務的，業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費。業主、物業使用人未按照物業服務合同約定交納物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業可以督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

第三十三條 本辦法實施時，尚未履行完的物業服務合同，物業服務及其收費標準等仍按原合同約定執行，合同到期后按本辦法規定執行。

第三十四條 實行政府指導價的物業服務收費建立物業服務等級認定和價格登記制度。物業服務企業在收費前，經物業主管部門核定物業服務等級，價格主管部門備案收費標準，辦理《服務價格登記證》，亮證收費，收費時使用稅務票據。物業服務企業無證收費的，業主、使用人、開發企業有權拒付。

第三十五條 價格主管部門在制定或調整物業服務收費標準時，應以物業公共服務所需當地社會均成本為基礎，充分聽取業主、使用人和物業服務企業等社會各界的意見。

第五章 監督管理

第三十六條 物業服務收費實行動態管理，價格主管部門和物業主管部門要加強對物業服務收費項目、收費標準、收費行為和服務內容、服務質量、服務標準的監督管理。物業服務企業構成價格違法、違規的，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰。

第三十七條 市轄四縣可結合本地實際制定具體實施細則。