物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。

第一章 總 則

第一條 為了規范物業管理行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等法規規章規定，結合市區實際，制定本辦法。

第二條 本市區行政區域內的物業管理、使用及其監督管理，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主與物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

第四條 新建住宅區應當實行物業管理，在開發建設中應綜合考慮物業管理和社區建設的需要。

市區原有的未封閉管理的住宅小區，由各區政府組織整治，逐步創造條件，實行物業管理。也可以由社區行使物業管理權，實施業主委員會和社區合二為一的管理模式。

第五條 市建設行政主管部門負責市區物業管理行業的監管工作，組織物業管理行業重大問題的調研及制定相關配套政策。

婺城區、金東區建設行政主管部門具體負責各自行政區域物業管理的監督管理工作。

公安、行政執法、工商、環保、物價、規劃、民政等部門應當按照各自職責，協助做好本行政區域內物業管理的監督管理工作，協同實施本辦法。

公安部門負責指導業主大會、業主委員會和物業服務企業落實各項治安管理措施，督促物業服務企業做好治安消防工作;指導物業服務企業劃分停車位及行車路線，明確停放要求;對物業管理區域內堆放易燃易爆物品、嚴重阻塞交通、阻礙消防通道、強行停放有毒(害)等危險品車和油罐車(化學品車)的行為，依據《消防法》及易燃易爆物品存放等相關法律規定進行管理;根據《道路交通安全法》的規定依法處置物業管理區域內的交通事故;定期對物業管理區域內消防設施和消防工作進行檢查和指導，依法處理物業管理區域內破壞消防設施的行為。

城市管理行政執法部門負責物業管理區域內違反市政公用、園林綠化、市容市貌、違章搭建，建筑施工、娛樂、“三產”噪聲及飲食服務業油煙、廢氣超標等違法行為的查處。

工商部門負責查處物業管理區域內非法廣告行為和無照經營、擅自變更經營(辦公)場所等行為。

環保部門負責物業管理區域內因工業企業引發的噪聲、廢氣超標等違法行為的查處。

物價部門負責制定物業服務收費辦法和標準，查處物業服務企業違規收費行為。

街道辦事處(鄉鎮政府)負責協調物業管理與社區建設之間的關系，協助物業主管部門對物業管理進行指導和監督。街道辦事處(鄉鎮政府)和社區(村)居民委員會應當配合物業管理部門或者受其委托調解業主、非業主使用人與物業服務企業在物業管理活動中發生的矛盾和爭議。

第二章 業主自治管理

第六條 業主通過業主大會和業主委員會對物業實施自治管理。

第七條 一個物業管理區域成立一個業主大會。

物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會代表和維護全體業主有關物業管理的合法權益，履行規定的職責。業主人數較多的，可推選業主代表，組成業主大會。業主代表應由業主大會籌備組織推薦候選人，經民主選舉產生。物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，可以不成立業主大會，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第八條 物業管理區域由物業所在地的區級建設行政主管部門會同街道辦事處(鄉鎮政府)根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素劃分。物業管理區域的劃分，應當征求居民委員會的意見。

新建住宅區，包括分期建設或者兩個以上單位開發建設的住宅區，擁有共同的配套設施設備的，應當劃分為一個物業管理區域。

舊城區規劃范圍內新開發建設的住宅，與周邊原有住宅區房屋相毗連的，經相關業主同意，可以歸并為一個物業管理區域。

物業管理區域的劃分情況，報市建設行政主管部門備案。

第九條 凡具備召開首次業主大會條件的物業管理區域，建設單位應當及時組織成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會。區建設行政主管部門應當會同街道辦事處(鄉鎮政府)、社區(村)居民委員會指導業主大會籌備組開展相關工作。

業主大會籌備組由業主推薦的代表和建設單位、社區(村)居民委員會的代表組成。其中社區(村)居民委員會、建設單位代表各1名、業主代表3-5名。籌備組的組長可由居民委員會代表擔任。籌備組的業主代表由業主推薦或居民委員會推薦公示后產生。

第十條 業主大會籌備組應負責做好下列工作：

(一)確定首次業主大會或業主代表大會召開的時間、地點、形式和內容;

(二)參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業主大會議事規則》(草案)和《管理規約》(草案);

(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

(四)確定由業主代表參加業主大會的，協商確定業主代表人數，組織推薦業主代表候選人，審查業主代表候選人資格，組織民主選舉業主代表;

(五)確定業主委員會委員候選人產生辦法、名單;

(六)做好召開首次業主大會會議的其他準備工作;

(七)主持召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。

前款(一)、(二)、(三)、(四)、(五)項的內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。

第十一條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。

第十二條 首次業主大會除了行使條例中規定的職權外，還應審議通過以下事項：

(一)業主大會議事規則和管理規約;

(二)業主委員會日常工作權限;

(三)業主委員會選舉辦法;

(四)物業服務企業的選聘辦法;

(五)物業的有關公共管理規定;

(六)選舉產生業主委員會。

第十三條 業主委員會人數根據物業管理區域規模大小確定，一般由5-15人(單數)組成。

首次業主大會選舉產生的業主委員會，自選舉產生之日起30日內，向物業所在轄區建設行政主管部門備案，并告知物業所在地社區(村)居民委員會。

業主委員會成員應是熱心公益事業、責任心強、具有一定群眾基礎、具備一定組織協調能力和議事能力、積極維護業主利益、模范遵守業主大會議事規則及業主公約和帶頭履行業主義務的產權人。

第十四條 業主委員會履行以下職責：

(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(三)及時了解業主、非業主使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(四)監督業主公約的實施;

(五)督促業主按時交納物業服務費;

(六)業主大會賦予的其他職責。

第十五條 業主委員會委員每屆任期一般為3年至5年。具體任期由業主大會約定，可連選連任。業主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業主大會會議對業主代表、業主委員會進行換屆改選。業主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，區建設行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮政府)、社區(村)居民委員會應當指導、督促其進行換屆改選。

業主委員會負責換屆選舉的具體籌備工作，物業服務企業應當配合做好業主委員會換屆選舉的日常事務性工作。

業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會的，原業主委員會應當自任期屆滿之日10日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交給新一屆業主委員會。

第十六條 業主大會的議題應提前告知業主或業主代表，業主大會決定的事項應當以書面的形式及時在本物業區域內公告。

住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

第十七條 物業所在轄區的區建設行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮政府)、社區(村)居民委員會負責指導業主委員會開展日常工作，符合條件的居民委員會負責人可在住宅區業主委員會內兼職。

第十八條 業主委員會委員有下列情況之一的，由主任提議或經物業管理部門、居民委員會建議，并經業主委員會會議通過，其委員資格終止，并在物業管理區域內予以公告：

(一)不再是本物業管理區域業主的;

(二)因違法犯罪等原因不能履行委員義務的;

(三)拒不履行業主義務的;

(四)無正當理由連續3次以上缺席業主委員會會議的;

(五)因疾病或其他原因喪失履行職責能力的;

(六)以書面形式向業主大會提出辭呈的;

(七)在所聘請的物業服務企業工作或領取報酬的;

(八)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起7日內將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。

第十九條 業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔;經費的籌集、管理、使用具體由業主大會議事規則規定。業主大會和業主委員會工作經費使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢。

第二十條 經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

業主委員會不按規定召開業主大會臨時會議的，區建設行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮政府)、社區(村)居民委員應當指導業主召開。

第二十一條 下列事項由業主共同決定：

(一)制定和修改業主大會議事規則;

(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;

(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;

(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第二十二條 物業管理區域內，應建立由物業主管部門、街道辦事處(鄉鎮政府)、社區(村)居民委員會、公安派出所、業主委員會或業主代表、物業服務企業等參加的聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處(鄉鎮政府)負責召集和主持，主要協調解決物業管理中的糾紛和疑難問題以及社區精神文明、構建和諧社會的基礎性工作。

有下列情況之一的，應當召開聯席會議：

(一)業主委員會任期屆滿但不主持換屆選舉工作的;

(二)業主提議召開業主大會臨時會議，但業主委員會不依法召集的;

(三)業主對業主委員會不信任，要求進行換屆選舉的;

(四)業主委員會的行為損害了廣大業主利益的;

(五)發生其他影響物業管理區域穩定的情況;

(六)社區開展精神文化，構建和諧社會等活動。