物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。

第一章　總則

第一條　為規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，促進物業管理行業發展，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《遼寧省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條　本條例適用于本市行政區域內的物業管理活動。

第三條　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。本條例所稱業主是指房屋所有權人。本條例所稱物業使用人是指物業承租人和其他實際使用物業的非所有權人。本條例所稱物業服務企業是指依法設立、具有獨立法人資格并取得物業服務企業資質，從事物業管理服務活動的企業。

第四條　市房產行政管理部門是物業管理的行政主管部門，負責全市物業管理活動的指導、監督和管理工作。區（含開發區，下同）、縣物業管理行政主管部門負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作。

第五條　街道辦事處、鄉鎮人民政府指導轄區內業主大會成立和業主委員會換屆工作，協助物業管理行政主管部門對物業管理活動進行監督管理，協調物業管理與社區建設的關系，調解物業管理糾紛。居（村）民委員會應當依法履行職責，支持、指導業主委員會的日常工作。

第二章　業主、業主大會與業主委員會

第六條　業主在物業管理活動中的權利和義務按照法律、法規的規定和物業服務合同的約定執行。

第七條　物業管理區域由物業所在地區、縣物業管理行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府以建設用地規劃許可證確定的用地范圍為基礎，并考慮物業的共用設施設備、建筑規模、社區建設等因素劃分。物業管理區域的劃分，應當征求居（村）民委員會的意見。建設用地規劃許可證確定的用地范圍內的非住宅物業應當與住宅小區劃分為同一個物業管理區域。

第八條　同一個物業管理區域內的業主應當依法成立一個業主大會，選舉產生一個業主委員會。只有一個業主或者業主人數較少，且經全體業主同意不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第九條　業主大會是代表和維護全體業主在物業管理活動中合法權益的組織。業主通過業主大會對全體業主的共同利益事項作出決定和進行管理。

業主委員會是業主大會的執行機構，應當依法維護業主合法權益，執行業主大會決定的物業管理事項。

第十條　尚未成立業主大會和選舉產生業主委員會的物業管理區域，街道辦事處、鄉鎮人民政府可以指定物業所在地的居（村）民委員會代行業主委員會職責，但須經專有部分占建筑物總面積50%以上的業主且占總人數50%以上的業主書面同意。

第十一條　物業管理區域具備下列條件之一的，可以成立業主大會，并選舉業主委員會:

（一）建設單位已交付業主的專有部分面積超過建筑物總面積50%以上的；

（二）建設單位已交付業主戶數比例達到50%以上的；

（三）劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分，建設單位已交付業主的專有部分面積超過先期開發部分建筑物總面積50%以上，且已交付業主戶數的比例達到50%以上的；

（四）公有住房出售給個人的面積超過建筑物總面積50%以上的；

（五）法律、法規規定其他可以成立業主大會情形的。

第十二條　物業管理區域自具備成立業主大會條件之日起30日內，建設單位應當在物業管理區域內進行公告，并向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送下列籌備首次業主大會所需的文件資料，同時書面通知區、縣物業管理行政主管部門:

（一）物業管理區域劃分意見書；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業主名冊；

（四）建筑規劃總面圖；

（五）交付使用公共設施設備的證明；

（六）物業管理用房配置證明；

（七）其他有關的文件資料。

第十三條　業主籌備成立業主大會的，應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面意見。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自接到業主書面意見之日起30日內，指導成立業主大會籌備組。籌備組負責業主大會籌備工作。

第十四條　業主大會籌備組由業主代表、建設單位代表、居（村）民委員會代表、街道辦事處和鄉鎮人民政府代表組成。

籌備組成員人數應為5人以上15人以下單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處代表或者鄉鎮人民政府代表擔任。

業主大會籌備組應當自組建之日起3日內，在物業管理區域內公告其成員名單和工作職責。

第十五條　業主大會籌備組應當自組成之日起30日內，在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下召開首次業主大會會議，制定業主大會議事規則和管理規約，選舉產生業主委員會。

第十六條　物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主的意見。需投票表決的，業主贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會會議上代為投票。

第十七條　業主可以以幢、單元為單位，共同決定本單位范圍內的物業管理事項，事項范圍和決定程序由業主大會議事規則規定。

第十八條　業主大會會議由業主委員會負責召集，每年至少召開一次。

有下列情形之一的，業主委員會應當召集業主大會臨時會議:

（一）經20%以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形的。

第十九條　業主委員會由業主大會選舉產生，由委員5人以上15人以下單數組成。業主委員會委員每屆任期不得超過5年，具體由業主大會議事規則規定。

業主委員會委員具有同等表決權。業主委員會委員本人、配偶及其親屬不得在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業任職。

第二十條　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向區、縣物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續，區、縣物業管理行政主管部門辦理備案后7日內向市物業管理行政主管部門備案:

（一）業主大會成立和業主委員會選舉的情況；

（二）管理規約；

（三）業主大會的議事規則；

（四）業主大會決定的其他重大事項。

居（村）民委員會代行業主委員會職責的，也應當辦理備案手續。業主委員會應當依法刻制和使用印章。

第二十一條　業主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議進行換屆選舉，并通知物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府。

第二十二條　業主大會和業主委員會工作經費由全體業主分攤或者從物業共有部分經營所得收益中列支。經費籌集、管理和使用的具體辦法，由業主大會議事規則規定，但不得要求物業服務企業提供。業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期在物業管理區域內公告，接受業主的監督。

第二十三條　業主大會或者業主委員會的決定應當自決定作出之日起3日內在物業管理區域內公告，決定對本物業管理區域內全體業主具有約束力。

第三章　前期物業管理

第二十四條　在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位應當選聘具有相應資質的物業服務企業進行前期物業管理，并簽訂書面前期物業服務合同。前期物業服務合同期限至業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時自行終止。

第二十五條　建設單位應當通過招投標的方式選聘物業服務企業。一個物業管理區域應當作為一個整體進行招投標，選聘一個物業服務企業。

住宅物業項目總建筑面積l萬方米以下或者投標人少于3人的，經區、縣物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業。

第二十六條　前期物業服務企業應當提前介入項目的開發建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業服務有關的建議。建設單位組織項目工程驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業服務企業參與。

第二十七條　建設單位選聘物業服務企業，應當在發布招標公告或者發出投標邀請書10日前，向市物業管理行政主管部門辦理招標備案。備案提供下列資料:

（一）與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件；

（二）招標公告或者招標邀請書；

（三）招標文件；

（四）法律、法規規定的其他材料。

第二十八條　建設單位在銷售物業之前，應當制定臨時管理規約并向物業買受人予以說明。建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益和違反相關法律法規的規定。業主大會通過管理規約后，臨時管理規約自行失效。

第二十九條　建設單位在銷售物業時，應當在商品房銷售合同中明確約定在物業管理區域內按照規劃要求配套建設的會館（所）的所有權、經營方式、范圍等內容，并在物業管理區域內公示。物業管理區域內的會館（所）應當優先為業主提供服務，未經業主大會同意，不得改變原有規劃用途。

第三十條　新建住宅物業管理區域內的建設工程竣工驗收交付使用時，其供水、供氣、供熱、供電、排水、通信、有線電視、消防、電梯等設施，道路、綠化、物業管理用房、停車位、安防監控等附屬設施設備應當同時達到有關的標準，驗收合格后方可交付使用。

第三十一條　承接新建物業前，物業服務企業和建設單位在新建小區竣工驗收后，應當按照國家相關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。物業承接查驗應當邀請業主代表參加，也可以邀請居（村）民委員會代表和區、縣物業管理行政主管部門參加或者聘請相關專業機構協助進行。

第三十二條　物業服務企業應當自物業交接后30日內，將查驗文件向區、縣物業管理行政主管部門備案，并在物業管理區域內顯著位置進行公告。

第三十三條　建設單位應當按照建筑面積不少于建設工程項目總建筑面積的3%物業管理區域內無償配置物業服務用房，最小不得低于60方米。業主委員會的辦公用房在物業服務用房中調劑。物業服務用房應當為地面以上獨立使用房屋，并具備水、電、供暖以及采光、通風等基本使用功能。物業服務用房的所有權歸全體業主共有。未經業主大會同意，任何單位和個人不得改變物業管理用房的用途。

第三十四條　規劃行政主管部門在核發建設工程規劃許可證時，應當對規劃圖紙中標注的物業服務用房的位置和面積進行審核。市物業行政主管部門在核發商品房銷（預）售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當核查并注明物業服務用房。在物業項目交付使用時，區、縣物業行政主管部門應當對物業服務用房配置情況進行現場核實。

第三十五條　建設單位在房屋交付時，應當向購房人提供房屋質量保證書和房屋使用說明書，并按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任，在物業管理區域內公布維修聯系電話和地址。物業服務企業應當協助業主或者業主委員會聯系建設單位落實保修責任。

第四章　物業管理服務

第三十六條　物業服務企業應當與業主委員會簽訂書面物業服務合同。物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則是物業服務合同的組成部分。

物業服務合同簽訂后，業主委員會應當向業主公示或者印發給業主，物業服務企業應當向業主提供物業服務手冊。物業服務合同應當使用省有關行政管理部門制定的物業服務合同示范文本，并于簽訂之日起15日內報區、縣物業管理行政主管部門備案。

第三十七條　物業服務企業應當按照物業服務合同和相關的服務標準、技術規范對物業進行管理，加強物業共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查，依照法律、法規規定委托具備相應資質的檢測機構對電梯、消防設施等特種設備進行定期檢驗檢測并定期向業主委員會書面報告物業共用部位、共用設施設備運行狀況。

第三十八條　物業服務企業應當協助有關部門做好物業管理區域內的安全防范工作，制定安全防范應急預案，對突發性事件應當采取應急措施。物業服務企業從業人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，不得侵害公民的合法權益。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第三十九條　物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，物業服務企業應當委托具有相應資質的專業單位維修和養護。

第四十條　物業服務項目應當包括以下內容:

（一）物業共用部位的日常維護和管理；

（二）物業共用設施、設備及其運行、使用的日常維護和管理；

（三）物業共用部位、公共區域的清潔衛生、垃圾的收集清理；

（四）疏通、清掏下水管線、污水井；

（五）公共綠地、景觀和花草樹木的養護管理服務；

（六）物業管理區域內公共秩序、交通、環保等協助管理的事項；

（七）車輛停放及場地管理；

（八）裝飾裝修管理工作；

（九）物業維修、更新費用的帳目管理和物業檔案資料管理；

（十）雙方約定的其他服務事項。

第四十一條　物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主有權要求物業服務企業繼續履行、采取補救措施或者賠償損失。業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業有權要求業主恢復原狀、停止侵害、排除妨害。

第四十二條　對物業服務企業實行履約保證金制度，具體辦法由市人民政府制定。物業服務企業未按照合同約定提前退出的，居（村）民委員會應當對物業管理區域內的環境衛生和垃圾收集清運實施管理，直至業主大會選聘新的物業服務企業，相關費用從物業服務企業履約保證金中列支。

第四十三條　物業服務合同期限屆滿前2個月，業主委員會應當組織召開業主大會，決定選聘或者續聘物業服務企業，并在物業管理區域內公告，同時將決定書面告知物業服務企業。業主大會決定續聘物業服務企業的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿前1個月與物業服務企業續簽物業服務合同；業主大會決定不繼續聘用的，可以依法重新選聘新的物業服務企業。

第四十四條　物業服務合同期限未滿，業主大會要求提前解除合同的，業主委員會應當提前3個月以書面形式告知物業服務企業、物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。物業服務企業應當在收到業主委員會的書面通知后繼續做好物業服務工作。

第四十五條　業主大會決定解聘物業服務企業的，被解聘的物業服務企業不得以業主欠交物業費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，強行提供物業服務，不得以事實服務為由向業主收取物業費。

第四十六條　物業服務企業不得擅自終止服務。物業服務合同期限未滿，物業服務企業要求提前解除合同的，物業服務企業應當提前3個月在物業管理區域內進行公告并以書面形式告知業主委員會、物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。在辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內，原物業服務企業應當維持正常的物業管理秩序。

第四十七條　物業服務企業決定不再提供物業服務或者續簽物業服務合同以及被解聘的，應當由業主委員會和物業服務企業組成移交小組進行物業清產核算。物業服務企業應當在物業清產核算結束之日起10日內，在區、縣物業管理行政主管部門監督下，向業主委員會或者新聘的物業服務企業移交物業管理所需資料、預收的物業費及其收支賬目和物業服務用房并退出物業管理區域。

第四十八條　建設單位、物業服務企業及其他任何人，不得向業主收取或者變相收取各種名目的抵押金。

第四十九條　住宅的物業服務收費，實行政府指導價；非住宅的物業服務收費，實行市場調節價。物業服務收費實行政府指導價的，市、縣價格主管部門應當會同同級物業管理行政主管部門根據物業服務等級標準等因素，制定本行政區域與物業服務等級標準相對應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業服務企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。

第五十條　物業服務企業應當向業主、物業使用人提供質價相符的服務，不得只收費不服務或者多收費少服務。物業服務企業應當按照價格行政主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、計費方式、收費依據和收費標準等有關事項。

物業費收費標準調整的，應當由業主大會決定并在物業管理區域內公示。物業服務企業不得違反物業服務合同約定或者法律、法規規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費。

第五十一條　物業費由物業服務企業向業主直接收取。業主應當根據物業服務合同約定，按時足額交納物業費。收取物業費的時限由物業服務企業與業主委員會協商確定，但一次收取物業費的時限不得超過一年。業主與物業使用人約定由使用人交納物業費的，從其約定，業主負連帶交納責任。業主轉讓物業時，應當與物業服務企業結清物業費；未結清的，買賣雙方應當對物業費的結算作出約定，并告知物業服務企業。

第五十二條　已竣工并交付給物業買受人的物業，物業費由物業買受人承擔。已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業買受入的物業，物業費由建設單位承擔。建設單位出售物業時，不得承諾減免物業費。否則，承諾減免部分由建設單位承擔。

第五十三條　物業服務企業不得以部分業主拖欠物業費為由減少物業服務內容或者降低物業服務質量和標準。業主不得以物業空置、存在開發遺留問題或者無需接受相關物業服務等為由拒付物業費。

第五十四條　業主逾期不交納物業費的，業主委員會應當配合物業服務企業督促其交納。業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費的，物業服務企業可以依法向人民法院提起訴訟。

第五十五條　外埠物業服務企業進入本市從事物業管理活動的，應當持營業執照、資質證書等材料到市物業管理行政主管部門辦理登記備案。

第五十六條　業主、物業服務企業、建設單位和有關部門可以委托物業服務評估監理機構，就物業服務質量、服務費用和物業共用部分管理狀況等進行評估和監理。

第五十七條　市和區、縣人民政府應當制定舊住宅區綜合維修改造規劃并安排資金逐年對供電、供水、供氣、供熱、排水等公用配套設施進行修繕和改造。

第五十八條　有條件的舊住宅區可以依據本條例的有關規定成立業主大會，選聘物業服務企業；尚不具備引入專業物業服務條件的，業主可以在居（村）民委員會的指導下，實行住宅區自我管理、自我服務，并承擔相應的費用。

第五十九條　物業管理行政主管部門應當根據物業服務企業基本狀況、服務合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業服務企業信用信息檔案庫并向社會公開。市物業行政主管部門負責全市物業服務企業信用信息管理。區、縣物業行政主管部門負責本轄區內的物業管理信用信息核實、上報工作。

第五章　物業的使用與維護

第六十條　物業管理區域內不得有下列行為:

（一）擅自拆改房屋承重結構；

（二）在室內外挖掘，建設地下室、建筑物、構筑物；

（三）擅自改變物業規劃用途；

（四）侵占、損壞公共場地，物業共用部位、共用設施設備；

（五）分裝、存放、銷售易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品；

（六）從事排放有毒有害物質的修理、加工、噴漆、電鍍、化工、農藥等生產經營活動；

（七）排放超過規定標準的噪音或者違反規定燃放煙花爆竹；

（八）違反規定飼養家禽、家畜、寵物；

發生上述行為，業主有權投訴舉報；物業服務企業應當及時勸阻、制止，督促改正；拒不改正的，應當及時向相關行政管理部門報告。相關行政管理部門接到報告后，應當依法處理。

第六十一條　因房屋裝飾裝修活動造成管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞或者導致他人財產損失的，由裝修的業主負責維修，并承擔相應的賠償責任。

第六十二條　車輛在物業管理區域內公共場地或者占用業主共有道路的停放、收費、管理和費用的使用辦法等事項，由業主大會決定。

業主對機動車輛有保管要求的，應當與物業服務企業另行約定。

第六十三條　物業管理區域內占用公共場地、道路或者規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足本物業管理區域內業主、物業使用人的需要。在滿足本物業管理區域業主、物業使用人需要后，可以將車位、車庫出租給本物業管理區域外的其他人，但租賃合同期限最長不超過6個月。

第六十四條　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取費用，并依法承擔相關管線、線路和設施設備等的維修、運行、養護責任。物業服務企業接受委托代收前款費用的，可以根據雙方約定向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費等額外費用。

第六十五條　物業共用部位、共用設施設備的日常維修養護，由物業服務企業負責，費用從物業費列支。物業共用部位、共用設施設備保修期滿后，日常維修養護之外的維修、更新和改造費用從住宅專項維修資金列支。業主專有部分、自用設施設備的維修養護責任和費用，由業主自行承擔。

第六十六條　業主及出售公有住房的售房單位應當依法交存住宅專項維修資金。未依法交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。住宅專項維修資金不足首期交存額30%的，應當及時續交。成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。未成立業主大會的，續交具體辦法由市人民政府另行制定。

第六十七條　住宅專項維修資金屬于業主共有，經專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總戶數2/3以上的業主同意，可以用于保修期滿后的屋頂、戶外墻面等共用部位和電梯、水箱等共用設施設備的維修、更新和改造。住宅專項維修資金的使用情況應當在物業管理區域內公布。

第六章　法律責任

第六十八條　違反本條例第二十九條規定，未經業主大會同意改變物業管理區域內會館（所）原有規劃用途的，由區、縣物業管理行政主管部門責令限期改正，并處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第六十九條　違反本條例第四十六條規定，物業服務企業擅自終止服務的，錄入物業服務企業信用信息檔案庫，并向社會公布。自公布之日起三年內不得在本市承接新的物業服務項目，物業服務企業的法定代表人在三年內不得從事物業服務活動；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任，賠償金可以從履約保證金中扣除。

第七十條　違反本條例第四十八條規定，擅自向業主收取或者變相收取各種名目抵押金的，由區、縣物業管理行政主管部門責令限期退還已收取的抵押金。逾期不退還的，從履約保證金中退還。

第七十一條　違反本條例第五十條規定，有下列行為之一的，由價格主管部門依法進行處罰:

（一）提供的服務質價不符，只收費不服務或者多收費少服務的；

（二）不按規定實行收費公示和明碼標價的；

（三）擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費的。

第七十二條　違反本條例規定的其他行為，法律、法規已有處罰規定的，從其規定。