物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。

玉溪市物業管理辦法

第一章　總則

第一條　為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》和《云南省物業管理規定》等有關法律法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條　本市行政區域內的物業管理活動適用本辦法。

第三條　本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

第四條　市住房城鄉建設行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。

縣區住房城鄉建設行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

玉溪高新技術產業開發區管委會負責本區域內物業管理活動的監督管理工作。

鄉鎮人民政府（街道辦事處）應當建立本轄區住宅小區綜合管理工作制度，協調和處理轄區內物業管理綜合事務和糾紛，指導監督業主大會、業主委員會的組建及日常運作。

第五條　市、縣區城鄉建設行政主管部門應當會同有關部門建立聯席會議制度，協調解決物業監督管理中的有關事宜。

國土、規劃、公安、民政、環保、工商、發展改革、司法、信訪、城市管理等有關部門應當在各自職責范圍內協同做好物業管理工作。

第二章　業主、業主大會與業主委員會

第六條　業主在物業管理活動中，享有法律、法規、規章規定的權利，并履行相應的義務。

一個物業管理區域內的全體業主組成業主大會。

第七條　具備下列條件之一的，開發建設單位或前期物業管理企業，或業主應當向鄉鎮人民政府和街道辦事處提出書面申請，由鄉鎮人民政府和街道辦事處負責牽頭成立業主大會籌備組，召開首次業主大會：

（一）將物業交給業主的專有部分建筑面積達物業管理區域總建筑面積50％以上的；

（二）將物業交給第一個業主之日起滿2年的；

（三）占全體業主20％以上的業主提議的。

第八條　鄉鎮人民政府（街道辦事處）負責組織協調業主代表、建設單位和村（居）民委員會籌備成立業主大會。

符合本辦法第七條規定的住宅小區，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自收到申請之日起3個月內組織召開首次業主大會。具體工作按照住建部 《關于印發〈業主大會和業主委員會指導規則〉的通知》（建房〔2009〕274 號）的相關規定組織實施。

第九條　首次業主大會會議應當制定管理規約和業主大會議事規則，選舉產生業主委員會，批準業主委員會工作規則等。

管理規約、業主大會議事規則自業主大會通過之日起生效，并由業主委員會在物業管理區域內公告。

業主委員會任期一般為三年，其組成人員可以連選連任。

第十條　業主委員會是業主大會的執行機構，業主大會閉會期間行使業主大會的職責。負責召集業主大會會議、代表業主與物業服務企業簽定物業服務合同、監督物業服務企業履行合同情況及業主大會決定或授權辦理的其他事項等。

業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主大會會議的決定、管理規約、業主大會議事規則以及業主委員會組成人員名單等材料報縣區住房城鄉建設行政主管部門備案，并抄報鄉鎮人民政府（街道辦事處）。

前款規定的備案事項發生變更的，業主委員會應當在30日內書面向縣區住房城鄉建設行政主管部門備案，并抄報鄉鎮人民政府（街道辦事處）。

第十一條　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居（村）民委員會依法履行職責，并接受其指導。

業主大會、業主委員會作出的決定，對業主具有約束力，并應當告知相關的村（居）民委員會，并聽取其建議。

第十二條　業主委員會不得從事與物業管理無關的活動，其工作經費（包括業主委員會委員的津貼及其他費用）由全體業主承擔。工作經費可從所屬小區業主共有部分物業產生的收益中提取，或者向業主另行收取，如業主大會有規定的從其規定，專款專用。

業主大會和業主委員會工作經費的詳細收支情況每半年以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主監督。

第十三條　業主委員會及其委員未能依法履行職責或者其行為損害全體業主共同利益的，物業管理區域內的業主可以提議召開業主大會臨時會議。業主委員會不按規定組織召開業主大會臨時會議的，鄉鎮人民政府（街道辦事處）應當指導業主召開。

業主大會臨時會議有權根據業主大會議事規則提出質詢、依法撤銷業主委員會所作的決定或者改選業主委員會。

第十四條　業主大會、業主委員會應當配合公安機關、司法機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安，人民調解等相關工作。

在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

第十五條　不具備成立業主大會條件，或者具備成立條件但未成立業主大會的住宅小區，經縣區住房城鄉建設行政主管部門或者鄉鎮人民政府（街道辦事處）指導后仍不能成立的，可以由鄉鎮人民政府（街道辦事處）、村（居）民委員會、社區服務機構、建設單位、業主代表等組成臨時物業管理委員會，代行業主大會和業主委員會職責。

臨時物業管理委員會的人員組成，應當在所在物業管理區域內公示。

待業主大會成立后，臨時物業管理委員會自動解散。

第三章　前期物業管理

第十六條　建設單位在取得商品房預售許可前選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同，制定臨時管理規約，并將其內容在銷售場所向物業買受人明示。

第十七條　建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理。

符合以下情況之一的，經物業所在縣區住房城鄉建設行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業：

（一）投標人少于3個的；

（二）多層住宅項目總建筑面積在2萬方米以下的；

（三）高層住宅項目總建筑面積在1萬方米以下的；

（四）混合式住宅項目（含商住一體，多層、高層混合）總建筑面積在1萬方米以下的。

第十八條　通過招投標方式選聘物業服務企業的，招標人應當按照下列規定完成物業管理招投標工作：

（一）預售商品房項目應當在取得商品房預售許可之前完成；

（二）新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；

（三）非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。

第十九條　建設單位與物業買受人簽訂的房屋銷售合同，應當包含前期物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費標準、計費起始時間及計費方式等內容，以及建設工程規劃許可文件載明的建設項目面布局圖，并在房屋交接書中列明物業管理區域內歸全體業主所有的配套設施設備。物業買受人應當書面承諾遵守臨時管理規約。

第二十條　建設單位應當在物業管理區域內配置不低于地上總建筑面積3‰獨立使用的物業管理用房。

第二十一條　建設單位應當按照方便業主、便利服務的原則確定物業管理用房的位置，具備良好通風、采光等條件，進行普通以上裝修。在物業交付時，物業管理用房由建設單位交付物業服務企業代管，并在業主大會成立后30日內無償移交給業主大會。

規劃行政主管部門在規劃許可、驗收過程中，應當審查物業服務用房建筑面積、位置、配置等是否符合規劃設計指標要求。

不得將門衛房、雜物房、設施設備用房抵作物業管理辦公用房和業主委員會辦公用房。不得擅自變更物業管理用房位置，也不得將其分割、轉讓、抵押。

第二十二條　前期物業服務合同約定期限尚未屆滿，但業主大會已按規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。

第二十三條　物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部分進行承接查驗，并在物業交付使用15日前完成。在現場查驗20日前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料并報鄉鎮人民政府（街道辦事處）備案：

（一）物業管理區域劃分資料；

（二）建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的附件、附圖；

（三）竣工驗收報告及竣工總面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料；

（四）共用設施設備的清單及其安裝、驗收、使用、維護保養等技術資料；

（五）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（六）業主名冊；

（七）物業管理必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

建設單位應當委派專業人員參與現場查驗，與物業服務企業共同確認現場查驗的結果，簽訂物業承接查驗協議。物業承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。

物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同等法律效力。

第二十四條　物業管理區域內的下列配套設施設備歸業主共有：

（一）物業管理用房；

（二）門衛房、監控室、垃圾箱房、共用地面架空層、共用走廊；

（三）物業管理區域內按規劃配建的非機動車車庫、公共停車位；

（四）物業管理區域內的共有綠地、道路、場地；

（五）建設單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業主所有的物業；

（六）其他依法歸業主共有的設施設備。

建設單位申請房屋所有權初始登記時，應當向物業所在地縣區不動產登記部門提供經規劃部門批準并標注配套用房的具體位置、規劃報建圖和《商品房建筑面積預測報告書》，由縣區不動產登記部門審查后進行初始登記，登記為全體業主所有，不頒發權屬證書。

第四章　物業管理服務

第二十五條　物業服務企業應當按照國家有關規定，取得相應資質。

從事物業服務的人員應當取得相應的資格證書，定期參加相應的職業教育培訓。

第二十六條　物業服務企業應當接受市、縣區住房城鄉建設行政主管部門的資質檢查和核定。

市、縣區住房城鄉建設行政主管部門應當加強對物業服務企業資質的監督檢查。

第二十七條　一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。

業主委員會應當與選聘的物業服務企業訂立書面物業服務合同。物業服務合同應當對雙方權利義務、物業服務事項、服務標準、服務費用、項目負責人、物業服務用房的管理與使用、合同期限、服務交接、違約責任等內容進行約定。物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起15日內，將物業服務合同報物業服務項目所在地縣區住房城鄉建設行政主管部門備案，縣區住房城鄉建設行政主管部門應當將備案情況抄送物業服務項目所在地鄉鎮人民政府（街道辦事處）。

第二十八條　物業服務企業可以將物業服務合同中的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將物業服務合同約定的全部事項一并委托給他人。

第二十九條　物業服務企業享有下列權利：

（一）按照物業服務合同進行相應服務管理；

（二）按照物業服務合同收取服務費用；

（三）對裝飾裝修活動進行監督；

（四）及時制止損害物業共用部位、共用設施設備和場地的行為；

（五）法律、法規、規章規定和物業服務合同約定享有的其他權利。

第三十條　物業服務企業履行下列職責和義務：

（一）提供物業服務，所提供服務符合相關法律法規規定的技術標準、規范；

（二）接受業主、業主委員會的監督，定期向業主大會、業主委員會報告物業服務合同履行和維修資金使用情況，并進行公示；

（三）公示物業服務合同約定的具體收費項目和服務標準；

（四）公示利用共用部位、共用設施設備經營的收益和支出詳細情況；

（五）及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項；

（六）制定并落實門禁管理制度，加強物業管理區域的巡查，發現違反治安、消防、環保、物業裝飾裝修等方面的法律、法規、規章規定的行為時，應當及時制止，并向相關行政管理部門報告；

（七）協助相關部門做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故和突發事件時，應當采取應急措施，并及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作；

（八）定期聽取業主和物業使用人的意見和建議，對業主提出的意見和建議，應當及時進行處理并予以回復；

（九）協助鄉鎮人民政府（街道辦事處）和社區居民委員會做好社區建設的相關工作；

（十）法律、法規、規章規定和物業服務合同約定的其他義務。

第三十一條　物業服務合同期限屆滿3個月前，業主委員會應當組織召開業主大會，作出續聘或者另聘物業服務企業的決定，并將決定書面告知物業服務企業。業主大會決定續聘且原物業服務企業接受的，業主委員會與物業服務企業應當在物業服務合同屆滿前重新簽訂物業服務合同。

物業服務企業決定物業服務合同期限屆滿后不再為該物業管理區域提供物業服務的，應當提前3個月書面告知業主委員會。

物業服務合同期限屆滿后，業主大會沒有作出續聘或者另聘物業服務企業決定，物業服務企業按照原合同繼續提供服務，并履行了告知義務的，原合同權利義務延續。在合同權利義務延續期間，任何一方提出終止合同的，應當提前3個月書面告知對方。

第三十二條　物業服務合同終止時，物業服務企業應當有序退出，物業服務企業應當在合同終止前10日內將業主共有配套設施設備、財務帳目、預收代收費用和本辦法第二十三條第一款規定的資料等交還給業主委員會。所有移交資料、物品、財務帳目都必須有書面材料及匯總清單，書面材料及匯總清單須經交接雙方簽字蓋章。

原物業服務企業不得以業主或物業使用人欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業服務企業在辦理交接手續至撤出物業管理區域時的期間內，應當維持正常的物業管理秩序。

原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，新的物業服務企業和業主應當與原物業服務企業協商解決；協商不成的，依法提起訴訟或者申請仲裁解決，不得強行接管。

第三十三條　物業服務收費應當遵循合理、公開、質價相符的原則。

物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。執行指導價的，按照國家、省、市的有關規定在物業服務合同中約定。市住房城鄉建設行政主管部門會同市價格主管部門根據當地物業服務等級標準制定相應的物業服務收費標準，并根據經濟社會發展水適時調整，定期公布政府指導價格。實行市場調節價的物業服務收費由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。

同一物業管理區域內實施同一物業服務內容和標準的，物業服務收費應當執行同一價格標準。

物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協商確定。

第三十四條　業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。業主無正當理由逾期不交納物業服務費的，業主委員會應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業管理企業可以通過法律途徑追繳。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

業主轉讓物業時，應當與物業服務企業結清物業服務費，并告知業主委員會。

第三十五條　利用物業共用部分獲取的收益，歸物業管理區域內的業主共同所有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用于業主委員會工作經費或者補充物業管理方面的其他需要。

第三十六條　縣區住房城鄉建設行政主管部門應當建立物業管理投訴受理制度，對業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，應當自收到之日起15日內進行調查、處理，并將調查或者處理結果答復投訴人；屬于其他部門、單位職責的，應當及時轉交有關部門或者單位并告知投訴人。

第三十七條　市、縣區住房城鄉建設行政主管部門應當建立約談制度。對因物業管理不善，嚴重影響業主和使用人日常生活，并造成不良社會影響的，市、縣區住房城鄉建設行政主管部門應當約談物業服務企業或業主委員會（臨時物業管理委員會）負責人，督促其限期整改。

第五章 物業的使用和維護

第三十八條　物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

第三十九條　業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

第四十條　業主、物業使用人應當遵守相關法律法規以及臨時管理規約、管理規約的規定，按照房屋安全使用規定使用物業。業主不得從事下列行為：

（一）危及建筑物的安全；

（二）損害其他業主的合法權益；

（三）違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房；

（四）任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲；

（五）違反規定飼養動物；

（六）違章搭建、侵占通道；

（七）拒付物業費；

（八）法律、法規、規章規定損害他人合法權益的其他行為。

第四十一條　物業服務企業應當對業主或者物業使用人裝飾裝修房屋進行指導和監督。

業主或者物業使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業服務企業；物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人，并加強巡查。

第四十二條　供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

第四十三條　建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

第四十四條　建設單位按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位可以委托物業服務企業維修，也可以自行組織維修。

對超出保修期限和保修范圍的技防設施，可申請政府出資、動用專項維修資金、物業出資等多渠道籌措資金，確保技防建設落實到位。

第四十五條　住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專項維修資金收取、使用、管理按照住建部和財政部《住宅專項維修資金管理辦法》的規定執行。

第六章　法律責任

第四十六條　建設單位、物業服務企業有下列行為之一的，由城鄉建設行政主管部門按照《物業管理條例》等有關規定依法予以處罰：

（一）住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的；

（二）擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的；

（三）不移交有關資料的；

（四）未取得資質證書從事物業服務的；

（五）建設單位在物業管理區域內不按照規定配置物業服務用房的；

（六）未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業服務用房用途的；

（七）物業服務企業未落實門禁管理制度，發現違反治安、消防、環保、物業裝飾裝修等方面的法律、法規、規章規定的行為時，未及時制止，并向相關行政管理部門報告的；

（八）物業服務企業對業主提出的意見和建議未及時進行處理并予以回復的；

（九）物業服務合同解除或終止后，物業服務企業未與業主委員會按照法律、法規規定和合同約定辦理交接手續，擅自撤離的。

第四十七條　業主或物業使用人有下列行為之一的，由城鄉建設行政主管部門按照《物業管理條例》等有關規定依法予以處罰：

（一）拆改房屋承重結構的；

（二）侵占、損壞物業共用部位、公共場地、共用設施設備的；

（三）擅自將住宅改變為經營性用房的。

違反前款第三項規定的，由業主委員會進行協調、處理；協調處理不成的，由城鄉建設行政主管部門會同規劃、工商、環保、城管等有關行政主管部門依法責令限期改正，恢復原狀。

第四十八條　業主或物業使用人違法搭建建筑物、構筑物的，由規劃行政主管部門責令限期拆除；逾期未拆除的，依法組織強行拆除，并依法予以處罰。

第四十九條　違反規定損壞公共綠化、園林設施的，由城市管理部門責令恢復原狀，并依法予以處罰。

第五十條　城鄉建設行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府和其他有關部門工作人員有下列情形之一的，由有關行政機關責令改正；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：

（一）違法干預依法成立業主大會和業主委員會，或選聘物業服務企業的；

（二）未按照規定籌備、組織召開業主大會會議的；

（三）違法實施物業管理行政許可的；

（四）發現違法行為或者接到違法行為報告不及時作出處理的；

（五）有濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守等其他行為的。

第七章　附則

第五十一條　本辦法所稱專有部分，是指在構造上及利用上具有獨立性，由單個業主獨立使用、處分的物業部位。

第五十二條　市住房城鄉建設行政主管部門應當制定前期物業服務協議、臨時管理規約、業主大會議事規則、物業承接查驗協議、物業服務合同等示范文本，規范我市物業服務管理行為。

第五十三條　本辦法自2016年3月1日起施行，有效期至2021年2月28日。