2019年上海房產(chǎn)稅政策調(diào)整純屬誤讀

　　前天晚間，樓市傳出消息稱“上海房產(chǎn)稅政策調(diào)整，靜安、長寧兩區(qū)開始實施”。記者昨天多方調(diào)查求證，發(fā)現(xiàn)消息系誤傳。上海房產(chǎn)稅政策其實并未調(diào)整，只是由于不同區(qū)縣此前在執(zhí)行政策時略有不同，所以此次“調(diào)整”實為部分區(qū)縣在操作層面進行了微調(diào)。

財稅方面明確“政策沒變化”

　　網(wǎng)傳消息稱，長寧、靜安兩區(qū)二手房征稅標準調(diào)整主要涉及兩方面：其一，對于“滿五年不唯一”的房源，營業(yè)稅差額征收需提供發(fā)票，個稅可選擇全額2%(非普通住宅);其二，對于“滿五”的認定，調(diào)整為根據(jù)契稅單上的填發(fā)日期或產(chǎn)證的登記日期“孰先原則”來確定，只確定到月。

　　記者昨天致電12366財稅熱線獲悉，所謂的調(diào)整內(nèi)容并非新政策，征稅方式與上海目前實行的個人買賣住房政策完全一致。該接線員同時明確：“沒有任何新政策出臺。”

　　記者又查詢了上海稅務(wù)局官方網(wǎng)站，上面也沒有新政策發(fā)布。網(wǎng)站還顯示，“最新”的二手房交易信息發(fā)布于12月2日，包括《個人出售購入超過五年的非普通住房》、《個人出售非居住用房》、《個人出售購入超過五年的普通住房》、《個人出售購入不足五年的住房》四個文件。文件中征稅標準的說法與網(wǎng)傳調(diào)整后的內(nèi)容完全一致。

靜安長寧徐匯寶山等采取“捆綁式”

　　昨天上午10點多，記者趕到靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心了解情況，發(fā)現(xiàn)前來咨詢的市民明顯增多，關(guān)心問題基本一致——就是“到底怎么交稅”。稅務(wù)人員表示，政策沒有變化，在實際交易時，市民可以根據(jù)各自交易房屋的實際情況，自由選擇繳納方法。

　　但在部分房屋中介看來，“自由選擇”意味著具體操作有了調(diào)整。陪同客戶前來進行估價和審稅的德佑地產(chǎn)業(yè)務(wù)員小李告訴記者，在中心城區(qū)，賣家銷售“滿五唯一”住宅的，免交個人所得稅和營業(yè)稅;如果“滿五不唯一”的，交個人所得稅有兩項選擇，可以是成交價的1%(普通住宅)或2%(非普通住宅)，也可以是差價的20%，而非普通住宅的營業(yè)稅為差價的5.56%。可在實際操作時，不同區(qū)縣對這一規(guī)定的執(zhí)行并不相同。比如，靜安區(qū)之前對“滿五不唯一”的房源收稅時，將營業(yè)稅和個人所得稅捆綁：要么都按照全額征收，即營業(yè)稅為成交價的5.65%、個稅為成交價的2%(非普通住宅);　要么都按差額標準征收，即營業(yè)稅為買賣差價的5.65%、個稅為買賣差價的20%。

　　小李說，將營業(yè)稅和個人所得稅稅率捆綁的包括靜安、長寧、徐匯、寶山等區(qū)縣，其他區(qū)則可以交叉選擇，“比如營業(yè)稅按買賣差價繳納，但個人所得稅按總售價繳納。”

部分區(qū)域的交易成本或降低

　　截至昨天下午，不少房地產(chǎn)專家和從業(yè)人員都對“上海房產(chǎn)稅政策調(diào)整”進行了求證，確認了這實際上只是操作層面的趨向統(tǒng)一，并非真正的政策調(diào)整。

　　不過，因為政策實施上的差別，在部分區(qū)域的交易成本或降低。

　　小李以他手頭一筆“滿五不唯一”的交易給記者算了一筆賬：賣家2005年的買入價為170萬元，此次交易價為500萬元，按照靜安區(qū)原先的征稅方式，選擇全額征收的交易成本較低，賣家需要支付的營業(yè)稅和個人所得稅總額共計38.25萬元;但按調(diào)整后的操作方式，賣家可以按成交價差額繳納營業(yè)稅、成交價全額繳納個人所得稅，最終的納稅總額為28.645萬元。兩者比較，交易成本少了9.605萬元。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，此前部分區(qū)縣將營業(yè)稅、個人所得稅繳納方式捆綁，從少繳稅的角度，市場一般交易都選擇全額繳稅方式;解除捆綁后，買賣雙方節(jié)省的稅費集中體現(xiàn)為營業(yè)稅從全額繳納降為差額繳納，而個人所得稅方面并沒有變化。

　　易居研究院研究員嚴躍進指出，靜安、長寧在操作層面的調(diào)整絕非“政策救市”，而是理順上海房地產(chǎn)市場的稅收標準，推動全市征稅方式統(tǒng)一。就市場實際看，則可能刺激部分購房者入市，因為目前很多賣家提出的交易價為“到手價”，賣家承擔的稅收由買家承擔。征稅方式統(tǒng)一后，降低了買家的成本。